여의도의 대교아파트는 무려 1975년에 준공한 아파트로 50년이 넘은 엄청 오래된 아파트이다. 매우 오래된 아파트인 만큼 재건축 추진을 2017년도부터 하였지만 여의도 통개발 마스터플랜에 의해 중단되었다. 2017년 안전진단 통과 후 5년 동안 지지부진하다가 22년 12월 신속통합기획을 신청하여 신통기획 자문방식으로 사업이 드디어 추진되기 시작했다.

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오늘은 여의도 대교아파트 재건축 사업시행인가 완료 분담금 분석입니다.

여의도 대교아파트는 여의도에서 진행되는 재건축 중에 가장 빠른 속도를 내고 있다. 아직까지 50년이 지난 여의도의 아파트 중에서 신축이 된 단지는 하나도 없다. 그래도 대교아파트만은 현재 사업시행인가까지 완료되고 올해 2월 관리처분총회를 앞두고 있다. 그리고 26년 8월 이주일정까지 잡혀 가장 빠른 속도를 보여주고 있다. 재건축 단지는 조합설립인가부터 조합원 지위양도가 금지되어 현재는 매물을 구하기 어려우며 2년 실거주를 채워야하는데 2년 실거주를 채우기엔 이주일자가 코앞이라 빡빡하다.

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비록 조합설립인가 이후 조합원 지위양도는 금지되지만 특별한 경우, 5년 이상 거주 및 10년 이상 보유한 사람이라면 매도가 가능하다. 현재 시공사는 삼성물산의 래미안이며 종상향까지 적용받아 제3종일반주거지역에서 일반상업지역까지 상향되었다. 덕분에 용적률이 469%까지 올라가게 되었고 총 912세대, 4개동, 지하 5층~지상 49층 규모의 아파트로 탄생하게 된다.

하지만 종상향된 만큼 롯데캐슬 아이비와 홍우빌딩 사이 횡단보도~현 한양아파트를 거쳐 여의도여자고등학교 앞까지 이어지는 공공보행로와 체육시설을 기부채납한다. 설계사를 무려 해외 설계사로 선정한 만큼 엄청난 아파트가 될 것이고 국내 최초로 헤드윅 스튜디오가 대한민국 주거 프로젝트에 참여한다. 현재 공사비는 평당 1,150만원 정도로 책정하였고 고급스럽게 짓는 대신 조합원들의 분담금은 추가로 1,600만원이 더 부담할 것이라고 말하였다.

입지로는 5호선 여의나루역 준역세권이며 여의도한강공원, 여의도초를 안고 있다. 거기에 초, 중, 고가 모두 같이 있으며 9호선 역시 걸어가기엔 좀 멀지만 9호선 샛강역도 인근에 위치한다. 여의도 더현대나 IFC몰 등 상업시설도 잘 갖추어져 있고 일자리 지구인 만큼 일자리도 많아 향후 재건축된다면 매우 인기 있을 것으로 전망한다.

기존 여의도 대교아파트의 대지면적은 9,589평이고 건축면적상 아파트가 지어지는 면적은 4,036평이다. 하지만 용적률 470%가 적용된 연면적은 18,969평이며 기존 용적률이 215%이므로 기존 연면적은 8,677평이다. 대지면적 중 공공시설, 근린생활시설 등이 지어지는 면적은 4,106평이고 공동이용시설 면적이 3,168평이다. 일반분양 면적은 임대주택 면적 2,824평을 제외한 면적이므로 7,468평이다.

공사비는 평당 1,150만원으로 책정되었으므로 해당 공사비로 계산했다. 하지만 관리처분인가 시점에 공사비 상승이 있을 수 있다. 지하층, 옥상, 부대시설, 근리생활시설, 정비기반시설 등을 고려한 최대 연면적이 66,803평이므로 7,682억이 나온다. 여기에 도로면적이 1,618평이므로 186억이고 공동시설 면적이 3,168평이므로 364억이다. 총 공사비는 8,232억이다. 기타사업비는 감리비, 철거비, 조합운영비, 예비비, 금융비용, 국공유지매입비 등이 포함되고 1,500억으로 가정했다. 총 비용은 9,732억이다.

공시지가는 평당 4,800~5,100만원 수준으로 보인다. 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.6배이므로 1.3배하였다. 평당 감정평가액은 5천만원 × 1.3배하였고 평당 6,500만원으로 계산했다. 총 조합원 종전자산평가액은 5,640억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 현재 대교아파트의 30평 시세가 30억이다. 평당 1억 수준인데, 조합원 분양가는 평당 8천만원으로 계산했다. 조합원 분양수익은 6,941억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 423억이다. 일반분양가는 평당 1억원으로 계산했다. 25평은 25억, 34평은 34억 수준이고 일반분양 면적이 7,468평이므로 일반분양 수익은 7,468억이다. 총 수익은 14,832억이 나온다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.9가 나온다. 공사비가 워낙 높기에 비례율이 어느 정도 낮을 수 밖에 없다. 게다가 여기에 분양가상한제까지 적용된다면 비례율은 더 떨어진다. 최고급 설계사에 래미안이란 브랜드, 공사비를 최대로 할 정도로 고급으로 짓는 대신 공사비가 높고 그에 따라 지금 가정한 분양가보다 더 비쌀 수도 있다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 평당 6,500만원으로 34평을 가지고 있다면 22억 1천만원이다. 여기에 비례율 0.9를 곱하면 권리가액은 19억 8,900만원이다. 조합원 분양가가 평당 8천만원 수준으로 34평이라면 27억 2천만원이고 분담금은 7억 3,100만원이 나온다.