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다주택자 양도소득세 중과세가 다시 4년 만에 시작될 것으로 보인다. 과거 윤석열 정부에서 다주택자들의 물건들을 공급하기 위해 다주택자 중과세를 유예한 적이 있었다. 중과 유예를 26년 5월까지 과거 정부에서 시행했으나 정권이 바뀌고 이제 다주택자 양도소득세 중과 유예가 중단될 것으로 거의 확정이다.
정부가 조만간 발표할 "26년 경제성장전략"에 양도세 중과 유예 조치가 빠질 것으로 확인되었고 이에 따라 공급이 더욱 줄어들 것으로 보인다. 현재 다주택자들은 벌써부터 움직이며 5월까지 하급지 못난이 물건들을 팔고 있다.
오늘은 다주택자 중과 유예 종료 매물 다시 잠겨 공급 축소 ?에 대한 포스팅입니다.
다주택자 중과유예
현행 법상 다주택자는 조정대상지역 내 집이 여러 채 있다면, 양도세 기본세율인 6~45%가 적용된다. 하지만 26년 5월 10일 이후 매각하게 되면 이제는 양도세가 70~80% 이상으로 엄청나게 올라간다. 게다가 이제 투기과열지구는 수도권 전 지역이기에 수도권 전 지역의 2주택자 이상이라면 양도세율은 기본 70%부터 시작하는 것이다.
그렇게 된다면 당연히, 기존의 다주택자들은 보유세를 많이 내더라도 버티기에 들어가는 수 밖에 없는 것이다. 버티기에 들어간다면 정부는 보유세 카드를 만질 것이고 보유세 증가로 인해 세금이 크게 증가한다면 또 정권이 흔들릴 만한 결과를 초래하는 것이다.
최근 정부가 가는 방향은 특이하다. 지방 준공 후 미분양 아파트에 대해서는 취득세 감면 혜택을 유지하지만, 여전히 종부세는 유지하고 다주택자들의 중과세 유예는 중단하는 것이다. 서울도 서울 나름으로 오르는 현재 트랜드인데, 지방은 오죽하겠는가 ?
지방은 대장과 대장 근처만 오르는 기조를 보이고 있다. 현재 사람들은 지방 미분양 아파트에 투자할 바엔 차라리 국내주식이나 미국주식에 투자하겠다는 마인드를 가진다. 수도권 지역(외곽은 거의 안 올랐다)조차 오를 곳만 오르는데, 지방은 더 심각하다.
현재 지방이 오르고 있긴 하지만, 이때까지 서울과 경기도권에 비해 오른 수준이 차원이 다르다. 지방 중 오르는 곳은 공급이 완전히 박살난 곳인 울산 정도이고 대구도 범어4동 + 만촌3동 위주로 오르고 부산도 해운대와 수영구, 남구 중심으로 오르고 있다. 즉, 핵심지만 오르고 있긴 하지만 올라봤자 서울의 1/5~1/10 수준이다. 서울 핵심지가 10억~40억 오를 때 지방은 1억~2억 정도 밖에 안 올랐다.
예상되는 미래는 ?
대부분 다주택자들은 지방이나 수도권, 서울 중하급지에 물건을 들고 있는데, 최근 중과 유예기간 동안 팔 사람들은 다 팔았다. 하지만 물린 사람들은 어쩔 수 없이 다주택을 유지하며 오를 때까지 버티고 있다. 이미 자산가들은 "똘똘한 1채"로 자산을 옮겼다. 특히, 지방에서도 적극적으로 지방 아파트를 팔고 서울, 수도권 아파트로 자산을 옮기고 있다. 해운대의 지인이 50평이 넘는 집을 팔고 서울로 아파트를 매수했지만, 살 수 있는 평수는 절반으로 줄어들었고 남편은 지방에서 월세로 살고 자녀와 엄마만 2년 동안 실거주 하는 전략을 사용하고 있다.
다주택자가 줄어들면 공급매물은 줄어들어 수요가 많은 곳의 가격은 상승하게 된다. 하지만 대부분의 다주택자는 물건을 중하급지에 들고 있어 다주택자 물건이 줄어들어도 그 영향은 미미할 것으로 본다. 자본주의 사회에선 양극화가 계속 커지고 있다. 잘 나가는 동네는 더 잘 나가게 되고 안 좋은 동네는 더 안 좋아진다. 좋은 동네는 계속 일자리가 몰리고 교통이 몰리며 인구가 더 늘어난다. 인구가 늘어난 만큼 사람들이 요구가 많아지고 그 요구를 지키기 위해 정치인들은 선심 쓰는 공략을 발표할 것이다.
반면, 안 좋은 동네는 더욱 슬럼화되고 돈이 없어 쫓겨난 사람들이 모이고 외국인 노동자들이 몰리면서 진짜 미국 할렘가처럼 유명한 질 나쁜 동네로 소문나게 되는 것이다. 아무리 혜택을 준다고 해도 다주택자가 이런 동네에 매수하는 일은 없을 것이다. 그래서 불확실한 지방보단 지방 대장이나 서울 핵심지의 재개발 예상지를 공부하고 매수하는 사람들이 늘어나고 있다.
게다가 다주택자들은 이제 다주택의 포지션을 버리고 금융(미국주식, 비트코인)자산에 나의 재산을 옮기고 있다. 과거엔 재개발, 재건축의 호재를 노리고 다주택의 포지션을 유지했다. 그러나 지방에 재개발, 재건축의 호재가 있다고 해도 오르는 금액이 미미하다. 세금까지 내고 오랫동안 버텨야 하며 적폐 취급을 받으며 다주택을 유지하는 것보다 차라리 미국 주식에 투자하는 것이 더 자산을 불릴 수 있기 때문이다. 물론 미국주식도 세율이 22%라 주의해야한다.
