주택산업연구원 김덕례 선임연구원, 김수현 부연구위원, 김유찬 연구원

1) 26년 주택가격 매매 가격 전망

● 주산연(주택산업연구원)은 지난 20년간 주택가격 변동에 가장 큰 영향을 미친 것으로 나타난 유동성과 금리, 주택수급과 경기전망을 주요 변수로 26년도 주택 가격을 예측한 결과, 주택 매매가격은 전국 1.3% 상승, 수도권 2.5% 상승, 서울은 4.2% 상승, 수도권 외 지방도 0.3% 상승할 것으로 전망됨

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● 주산연은 지난 10년 동안 명목성장률을 크게 상회하는 유동성 증가로 자산 가격 상승압력이 높아진 상태에서, 24년 9월 시작된 미국 기준금리 인하로 인한 대출금리 하락과 지난 4년 동안 누적된 60만호 수준(정부추산 기준)의 착공물량 부족 등으로 26년에 갑작스런 금리상승이나 경기악화가 초래되지 않는 한 주택가격은 25년도의 상승 기조를 이어갈 가능성이 큼

● HP 필터를 이용한 단기전망 추세로 봐도 주택 매매 가격은 2023년 10월 이후 조정국면을 마무리하고 2024년부터 안정화되었으며, 2025년에는 순환변동값이 추세를 상회하는 구간으로 전환되면서 2025년 11월 현재까지 상승하고 있어 26년 주택가격은 상승 국면으로 전개될 가능성이 커 보임

2) 26년 전월세 가격 전망

● 주산연은 내년에도 입주물량 감소와 다주택 중과 시사, 그리고 실수요자 매수와 입주를 강제하는 허가제 등에 따라 전월세 물량이 감소하여 내년에는 올해보다 전월세 상승세가 더 커질 가능성이 크다며, 전세는 전국 2.8% 상승, 수도권 3.8% 상승, 서울은 4.7% 상승하고 지방도 1.7% 상승할 것으로 전망됨.

3) 26년 월세 가격 전망

● 월세의 전국 순환변동값이 2023년 7월 저점을 찍고 상승추세로 전환되었고, 장기추세선도 상승추세인 상황에서 입주물량 부족과 전세의 월세전환 가속화로 인해 대도시권의 월세 상승세가 지속될 것으로 전망되며, 특히 입주물량 부족과 월세 전환추세가 큰 수도권의 월세가격 상승 압력이 더 클 것으로 보임.

4) 26년 주택매매 거래량 전망

● 26년 주택 거래량은 25년보다 감소한 65만 건 정도로 예상되며 이는 전체 주택재고의 3.2%에 상당하는 물량으로 주택시장이 과열이나 침체되지 않은 전자상거래시기에 90만호 내외로 4~5%였던 점을 감안하면 올해와 내년의 주택거래량은 정상거래시기의 70% 수준에 불과함

5) 26년 주택 공급물량 전망

● 현재 미분양 적체와 미착공 용지 증가로 주택사업자의 자금 여력이 악화된 상태에서 신용도 하락과 규제강화로 브릿지론과 PF도 어려운 상태에 있으며, 조달 금리도 높아 민간 주택건설사업 착수가 매우 어려운 상황임.

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● 이를 보충하기 위해 LH 등 공공부문에서 공급물량을 늘리고 있으나 연평균 45~50만호 수준의 수요에 비해서는 크게 부족한 수준이며, 26년에는 시장분위기 개선에 따라 착공과 분양물량은 올해보다 다소 증가하겠지만 2~3년 전 아파트 착공물량 감소로 입주물량은 올해보다 줄어들 것으로 예상됨

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● 25년도까지의 인허가와 착공물량 및 공공택지 사용 가능시기 등을 토대로 내년 공급물량을 예측해 본 결과, 인허가를 올해 38.6만호 보다 늘어난 40만호, 착공은 LH 등 공공부문 착공물량 증가에 힘입어 올해25년도27.8만호 보다 늘어난 24만호(문정부 평균 32만호), 준공은 올해 34.2만호보다 크게 줄어든 25만호(문정부 평균 51만호)로 예상됨

6) 26년 주택정책 방향

● 이재명 정부는 6월초 취임후 6.27과 10.15 두 번의 강력한 수요억제대책과 아울러 9.7 공급확대대책을 발표했으나 시장불안은 계속되고 있으며, 내년 1월중 추가 공급대책을 발표할 것으로 알려지고 있음.

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● 그동안 발표된 수요억제대책은 노무현정부와 문재인정부에서 시행된 투기억제 대책을 망라했고 거래규제와 대출규제부문에서는 더 강력한 대책이 포함돼서 추가적인 수요억제정책은 보유세와 거래세 강화 정도만 남아있는 상태임

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● 과세 강화정책은 노무현정부와 문재인정부에서 강력히 시행됐으나 최대 6개월이상 효과가 지속되지 못했고, 거래세는 주거상향이동을 제약하는 문제가 나타났으며 보유세는 소득이 감소하는 노년가구 등의 부담능력에 따른 문제제기가 많았음.

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● 따라서 내년 주택정책 방향은

① 유동성과 금리, 환율 등 전반적인 경제지표를 안정적으로 관리하면서 ② 기존 수요억제대책 중 허가제 등 규제정책의 매물 잠김 효과와 전월세 물량 감소문제 등 부작용을 보완하고, ③ 공급확대의 양과 속도를 획기적으로 높일 수 있는 방안을 신속히 추진하는 것이 바람직할 것으로 보임.

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● 특히 허가제는 실수요자만 매입하여 거주하는 의무를 부과하고 있는데 다주택자가 현재 임대중인 주택은 매각하고자 해도 임대기간이 끝나기 전에는 실수요자가 즉시 입주할 수 없어서 매각이 불가능한 상태이므로 임대중인 주택 매입 후 입주는 최소 임대기간(2년)이 끝나는 시점까지로 조정해 줘야 매물이 나올 수 있음

● 또한 무주택 실수요자에 대해서도 중도금과 잔금대출까지 지나치게 규제를 강화하여 현금부자 외에는 아파트를 분양받기 어려워 분양경쟁률이 떨어지거나 미분양 발생으로 공급이 줄어드는 문제가 나타나고 있음으로 이를 적정화하는 것도 필요함.

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● 도시정비사업은 공급확대효과가 나타나는 시점을 따져서 차분히 추진해야 하고, 현재와 같은 공급부족 시기에 대단위 단지의 구역지정 등 준비단계를 과도하게 추진하는 경우 당장의 공급확대는 없고 집값 상승만 부추길 수 있으므로 신중한 접근이 필요하며, 공급효과 빠르게 나타나는 착공단계 사업이나 소규모정비사업, 도시형생활주택 등 중소규모 정비사업을 촉진하는 것이 바람직 함.

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● 이미 확보된 토지에 신속한 착공과 분양을 위해서는 인허가절차를 대폭 단축시키는 것이 관건이며, 이를 위해 통상 1년 가까이 걸리는 90여개 관계기관 협의를 2개월 내외로 단축하고 내년 지방선거 전후 사호한 민원만 있어도 사업승인이나 착공을 미루는 사례를 방지하기 위해 주산연이 제안한 '주택공급 특별대책지역' 제도를 도입하여 적용하는 것이 바람직 함.

※ 주택공급 특별대책 지역 제도

● 주택산업연구원은 주택공급부족 문제의 심각성을 감안하여 신속한 주택공급을 위해 주택공급 특별대책지역 제도 도입을 제안함. 국토부장관은 ① 주택부족 정도와 집값 상승 정도를 감안하여 ② 주택정책심의 위원회 심의와 관계장관회의 협의를 거쳐 주택공급 특별대책지역을 지정할 수 있도록 하고, ③ 특별 대책 지역은 필요한 최소한의 범위로 최단기간 동안 운용하되, 운용상황을 정기적으로 국회에 보고하도록 함

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● 해당지역에서는 ① 도시정비사업을 포함하여 일정규모이상 주택건설사업 승인권한을 국토부장관으로 일원화하고(현재 공공택기내 공공주택 건설 사업의 승인권한은 국토부장관이 직접 행사중), ② 국토부에 설치된 통합심의 위원회에서 인허가사항을 심의하도록 하되, ③ 관계기관 협의기간을 적정화하고 연장을 불허하며, ④ 다양한 협의의견에 대해 통합심의위원회에서 심의, 조정하여 인허가 할 수 있도록 권한을 부여함.

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● 특별대책지역내 주택사업에 대해서는 ① 용적율과 각종 영향평가 특례 부여, ② 토지취득율 등 일정요건을 갖춘 경우 토지수용권 부여, ③ PF 대출 조건 및 충당금비율 완화, ④ 분양중도금 및 잔금 대출 등 무주택 실수요자 대출에 특례를 부여하고 ⑤ 공공자금과 보증지원을 강화하도록 함.