개포주공 6, 7단지는 사업시행인가까지 받아 완전 안전한 단계까지 왔다. 그리고 시공사는 "현대건설"로 정해져 "힐스테이트"나 "디에이치"의 하이엔드 브랜드로 탄생한다. 현대건설에선 "디에이치 르베르"를 제안한 만큼 개포동은 강남 중에서도 매우 좋은 입지이기에 하이엔드 브랜드로 탄생할 확률이 높다. 서울 내에서도 양극화가 심해지는 만큼 좋은 곳은 훨씬 더 좋은 곳으로 탄생하고 있다.

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다만, 재건축 초과이익환수제나 분양가상한제 같은 강력한 규제가 붙어 재건축 분담금 폭탄이 조합원들의 목을 조르고 있다. 무려 평균 6~7억이란 분담금이라고 하는데, 오늘은 개포주공 6, 7단지 재건축 분담금 폭탄 ? 조합원 감정평가 사업성 분석입니다.

개포주공 6, 7단지는 수인분당선 대모산입구역 초역세권으로 영동대로와 양재대로를 끼고 있다. 양재천과 대모산, 인근에는 공원이 있어 자연환경도 매우 좋고 교통, 학군 모두 엄청난 곳이다. 개포초, 중동중, 경기여고 등의 명문 학군과 대치동 학원가도 불과 1~2 정거장만에 갈 수 있어 최고의 입지인 곳이다. 최고의 입지인 만큼 다양한 개발 호재도 겹쳐있다. SETEC 개발과 수서역 복합환승센터, 인근 재건축 단지들이 디에이치 등의 하이엔드 30억 이상의 아파트로 탄생한 것을 보면, 시세차익은 확실한 곳이다.

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하지만 SETEC 자체를 강남구에선 철거하려고 한다. 강남구는 SETEC 말고도 다른 컨벤션홀이 코엑스도 있고 옆에 서울종합운동장을 재건축한 국제교류복합지구에 새로운 전시장이 있기 때문이다. 그리고 SETEC 부지에 복합 쇼핑몰을 지어 외국인 관광객들을 유치하려고 한다.

개포주공도 역시 엄청 오래된 아파트인지라 녹물 문제나 주차 문제가 있다. 현재 32평이 37억 이상으로 거래되고 10.15대책 이후 공급이 매우 부족해지고 기존의 재건축 단지들은 매우 귀해짐에 따라 매물들은 40억 대로 평당 1억 5천만원 수준을 보여주고 있다.

양재천 벨트라고 불리는 개포동, 대치동, 도곡동 인근의 바로 옆 아파트를 보면 디에이치 아너힐즈, 개포자이 프레지던스, 디에이치 자이개포, 래미안 블레스티지 등의 40억 대 아파트들이 있다. 만약, 개포주공 6, 7단지가 완벽히 재건축된다면 그 이상의 가격이 될 확률이 높다. 현재 개포주공 6, 7단지는 감정평가 진행 중이고 바로 옆의 개포주공 5단지는 관리처분인가를 준비 중이다.

아파트 면적은 28,685평이며 임대주택 면적은 2,627평이다. 개포주공 6, 7단지의 기존 용적률(5단지가 140~150% 수준이다.)은 150%로 가정하여 계산하면 기존 연면적은 43,027평이고 용적률 299.98%가 적용된 연면적은 85,477평이다. 현대건설 측에서 예상한 총 공사비는 1조 5,138억이지만, 물가상승과 건설사에 대한 정부의 압박으로 인해 시기가 늦춰짐에 따라 사업비가 증가할 확률이 높다.

아파트 면적이 28,685평이고 정비기반시설 등 면적이 3,825평이 지어지고 임대주택 면적은 2,627평이므로 일반 분양 및 조합원 분양 면적은 26,058평이다. 공사비는 평당 900~1,200만원 사이로 계산하여 평당 1,000만원으로 계산했다. 아파트가 지어지는 연면적은 85,477평이지만 지하층, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 1.8배 하여 계산했다.

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여기에 정비기반시설 3,825평도 평당 1천만원으로 공사한다고 가정하면 총 공사비는 15,768억이고 기타사업비는 철거비, 감리비, 조합운영비, 예비비, 금융비용, 세금, 국공유지매입비 등이 포함되고 3,600억으로 가정했다. 총 비용은 1조 9,368억이다.

공시지가는 평당 5,619만원 수준이다. 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.6배하여 1.4배 곱하여 계산했다. 평당 감정평가액은 7,866만원이고 조합원 총 종전자산평가액은 33,847억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 무조건 감정평가액인 7,866만원 이상이어야 현대건설 측에서도 수익이 나기에 분양가를 평당 8천만원으로 가정했다. 조합원 분양면적이 34,421억이다. 임대주택 면적은 2,627평이고 평당 1,500만원으로 계산하면 394억이 나온다.

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일반분양가는 평당 9천만으로 가정했다. 평당 9천만원이면 25평은 22억 5천만원, 34평은 30억 6천만원인데, 현재 거래되는 실거래가를 생각하면 분양가가 오히려 실거래가보다 낮다. 이는 당연히 프리미엄이 반영된 것으로 보면 되지만, 향후 실거래가는 무조건 일반분양가 이상이라 평당 2억도 예상이 된다. 일반분양 수익은 38,205억이다. 총 수익은 73,020억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 비례율은 1.58이라는 엄청난 비례율이 나온다. 기존 용적률이 150%로 낮고 최대 용적률 300%가 적용되고 비록 공사비가 높다고 가정했어도 분양가가 워낙 높고 일반분양 면적이 많아 수익성이 크다.

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만약, 25평을 가진 조합원이 평당 감정평가액 7,866만원으로 감정평가가 된다면 종전 자산평가액은 19억 6,650만원이다. 권리가액은 비례율 1.58을 곱한 값이므로 31억 700만원이다. 만약, 조합원 분양가 평당 8천으로 34평이면 27억 2천만원이므로 오히려 4억원 환급받는 수준이다. 하지만 조합원 분양가나 일반분양가가 분양가 상한제로 인해 평당 5~6천만원 수준으로 내릴 확률이 매우 높아 실제 비례율은 다를 수 있다.