성북구의 숙원 사원이었던 성매매 집결지가 드디어 철거된다! 텍사스 미아리는 1950~60년대 조성된 이후로 서울의 몇 남지 않은 대표적 성매매 집결지이다. 청량리, 미아리, 영등포구, 천호동이 낡고 음습한 집창촌이 위치했으나 지금은 시대의 발전과 함께 재개발로 완전 철거되어 이제는 아파트가 들어선다. 우리나라에선 성매매 집결지가 불법이지만, 음지에서 활동하여 완전히 뿌리뽑는 방법이 없다. 대신, 재개발을 통해 천지개벽할 수 있는데 이런 유흥업소들이 있던 자리가 오히려 황금알을 낳는 아파트가 될 수 있는 것을 보여준다.

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오늘은 텍사스 미아리 철거 성북구 신월곡 1구역 재개발 시작에 대한 포스팅입니다.

성북구 신월곡 1구역은 하월곡동에 지어지는 주상복합 아파트로 기존 미아리 인근 지역에 음성적으로 존재하던 집창촌 미아리 텍사스를 완전 재개발하여 길음역 일대를 싹 바꾼다. 약 2,200세대의 아파트와 오피스텔 170세대의 규모로 엄청난 세대가 몰려들면서 과거의 낡은 잔재를 새롭게 탈바꿈한다. 총 공사비는 약 2조원으로 지하 공사까지 포함하면 그 규모가 엄청나며 시공사는 청량리를 완전히 바꾼 "롯데건설"이 시공할 예정이다.

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사실 신월곡 1구역의 재개발 시도는 09년도부터 시작되었다. 정비구역으로 지정된 시기는 16년 전이지만 이후 부동산 경기가 침체되어 추진 소식은 감감 무소식이었다. 그러다 9년이 지난 2018년부터 다시 부동산 시장이 살아나면서 성북구 성북동의 성북2구역과 통합 재개발을 추진하게 된다. 결합 재개발은 전혀 다른 정비구역이 통합하여 용적률과 수익을 서로 나누는 방식으로 신월곡 1구역과 성북2구역이 최초로 시도한 사례이다.

이후 20년 사업시행인가를 받았지만, 사업시행인가를 받을 때 필요한 "공익성의제협의절차"가 누락되어 사업이 지체되고 사업시행인가 고시가 취소될 위기를 겪었다. 만약, 사업시행인가 취소가 된다면 1년 이상의 준비기간이 다시 늘어나게 되는 것이다. 다행히, 관할 구청과의 협의를 통해 사업시행인가를 취소하지 않고 변경인가를 하는 방식으로 추진하여 사업 지연을 최소화하였다. 23년 시공사는 롯데건설로 정해지고 본격적으로 이주가 시작되었다. 25년 12월, 성매매 업소까지 본격적으로 철거가 시작되면서 서울의 마지막 집창촌인 텍사스 미아리는 이제 역사 속으로 사라지게 되었다.

신월곡 1구역은 지하 6층~지상 46층의 주상복합으로 탄생한다. 아파트와 오피스텔, 상업 및 업무시설, 근린생활시설도 함께 짓는 복합단지이며 지하 스트리트몰을 통해 아파트와 길음역과 직접 연결하는 초역세권이다. 같은 생활권을 연결하는 길음뉴타운과 미아뉴타운 일대의 국평 시세가 16~18억이라 신축이 생긴다면, 분양가만 20억이 넘을 것으로 보인다. 근처 롯데캐슬 클라시아는 전용 84가 15억 8,500만원에 거래되면서 신고가를 찍었다.

현재 신월곡 1구역은 관리처분인가를 지난 단계이기에 거래가 불가능한데, 조합원 지위양도가 금지되었기 때문이다. 대신, 현 소유자가 10년 이상 보유 또는 5년 이상 거주한 경우 예외적으로 조합원 지위를 승계받을 수 있다. 신월곡 1구역은 16,976평이며 건폐율 42%, 용적률은 최대 679%를 적용받는다. 이 중 아파트는 8,928평이며 연면적은 106,162평이다. 임대면적은 658평이고 연면적은 7,681평이다. 위의 토지이용계획도에서 생숙, 운동시설 등의 기반시설, 오피스텔 등이 포함되지만, 오직 아파트와 임대주택 수익의 비례율만 계산하였다.

공사비는 평당 700~900만원 사이라 800만원 후반인 880만원으로 가정해보았다. 현재 이주단계지만, 기존에 제시했던 공사비는 얼마인지는 모르겠지만 물가상승률을 고려하여 서울 평균 시세인 850만원보다 조금 더 높은 880만원으로 계산했다. 총 공사비는 9,342억이다. 기타사업비는 감리비, 철거비, 조합운영비, 예비비, 금융비용, 세금, 국공유지매입비 등을 포함하며 1,860억으로 가정했다. 총 비용은 11,202억이다. 예상했던 1조원보다 더 높은 비용이 나오게 된다.

이제 조합원들의 매물은 거래할 수 없어 토지로 거래한 사례 밖에 없다. 공시지가는 평당 1,600만원~2,200만원 수준으로 가정하여 계산했다. 재개발 구역이므로 재건축처럼 기존 용적률이 고르지 않아 평균 용적률을 160~200%로 가정하는데, 기존 연면적이 높은 관계로 보수적으로 200%로 계산했다. 평균 공시지가는 1,900만원으로 가정하고 감정평가액은 1.3배(1.2~1.5배)하면 평당 2,470만원 수준이다. 그렇게 조합원들의 종전자산평가액을 계산하면 33,952평 × 평당 2,470만원이므로 8,386억이다.

총 수익은 상가나 다른 수익시설을 제외하고 아파트와 임대주택 수익만 계산했다. 조합원 분양가는 평당 3,500만원 수준으로 잡으면 25평은 8억 7,500만원이고 34평은 11억 9천만원이다. 조합원 연면적을 33,952평으로 가정했기에 조합원 분양수익은 11,883억이다.

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임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 98억이다. 일반분양 세대수는 지하층, 옥상, 커뮤니티 등의 연면적(연면적에 나누기 2)을 제외하고 15,287평을 일반분양한다고 계산했다. 일반분양가는 평당 5,000만원으로 잡았다. 평당 5,000만원이면 25평이면 12억 5천만원이고 34평이면 17억이다. 일반분양 수익은 7,643억이다. 총 수익은 19,624억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.004가 나온다. 딱 1인 수준이라 비례율이 높은 편은 아니다. 감정평가액을 얼마에 받느냐에 따라 분양가가 얼마로 정해지는지에 따라 비례율이 더 올라갈지 떨어질지 정해지는데, 공사비 상승은 막을 수 없을 것으로 보인다. 만약, 종전자산평가액이 평당 2,470만원 수준으로 25평을 가지고 있다면 6억 1,750만원이다. 조합원 분양가를 평당 3,500만원 수준으로 25평을 받는다고 가정하면 8억 7,500만원이므로 분담금은 2억 5,750만원이 나온다.