우리나라의 해운대와 대전의 둔산동은 지방 최초로 노후계획도시로 선정되어 특별히 통합재건축이 진행된다. 해운대는 그린시티, 좌동으로 과거 90년대 신시가지로 선정된 곳이지만, 현재는 30년이 지나 노후화된 아파트들이 되었다. 명색히 해운대지만, 실제 시세는 3억대로 매우 저렴한 편이다. 해운대는 우동과 센텀을 중심으로 비싼 가격을 형성하고 있는 편이기 때문이다.

대전은 성심당 뿐만 아니라 서구의 둔산동도 학군으로 매우 유명하다. 그래서 그런지 둔산지구는 선도지구 선정을 목표로 통합 재건축 추진 움직임이 활발하고 노후계획도시 특별법 적용으로 용적률 상향 등의 혜택을 기대하고 있다. 오늘은 대전 노후계획도시 둔산지구 한우리, 산호, 개나리 통합재건축 사업성 분석입니다.

대전에서 추진 중인 노후계획도시 둔산지구는 1기 신도시 재건축 특별법처럼 재건축/재정비 사업을 본격화하며 선도지구에 선정되기 위해 준비 중이다. 둔산 1, 2, 3동의 아파트가 30년의 연한이 지나면서 노후화되고 신축이 부족하기 때문이다. 둔산동의 대장인 크로바가 92년산이면 말 다 한 것이다.대전의 둔산지구는 이름만 둔산지구이지, 실제로 둔산지구는 대전 서구 둔산동 바로 밑 탄방동의 세 아파트이다. 특이하게도, 탄방역을 사이에 두고 한우리아파트와 산호아파트는 같이 붙어있지만, 개나리 아파트는 서로 따로 뚝 떨어져있다.

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그래서 찾아보니 개나리 아파트는 수익성 시설로 만들고 한우리아파트와 산호아파트의 새로운 아파트에 개나리 아파트 사람들이 편입되는 모양으로 진행 중이라고 한다. 개나리 아파트는 한양산호/한우리아파트와 통합 17단지라는 이름으로 함께 재건축시 용적률 상향을 최대 375%까지 받을 수 있으며 세 아파트 모두 탄방역 초역세권이고 바로 위에는 둔산동 학원가도 이용할 수 있는 입지이다.

그나마 둔산/탄방동 쪽의 신축 아파트가 둔산 자이아이파크나 탄방동 e편한세상인데, 33평이 7.2억, 28평이 6.6억에 실거래되었지만, 아직 재건축 기대감이 있는 둔산동의 옛날 아파트에 비해 힘을 쓰지 못한다. 개나리/한우리/산호아파트는 재건축 추진의 초기 단계인 동의서 징구 상태지만, 지방에도 집값 상승의 훈풍이 불고 있어 조만간 많은 사람들이 관심을 가지고 재건축 동의를 끝마칠 것으로 보인다.

​통합 재건축이지만, 한우리/산호아파트의 면적에 재건축이 진행되는 것을 가정했다. 산호아파트의 면적은 9,236평, 한우리아파트의 면적은 9,377평이고 각각 용적률이 168%, 182%로 매우 양호하다. 평균 용적률은 175%이며, 용적률은 최대 330%까지 가정하였다. 기존 연면적은 32,572평이고 용적률 최대 330%가 적용된 연면적은 61,422평이다.

상가시설과 같은 수익시설은 전부 개나리 아파트에 몰아두고 해당 부지는 아파트만 짓는 면적을 가정했지만, 여기서 다시 추가할 것이 개나리 아파트 조합원의 면적으로 개나리 아파트의 사업면적은 5,420평이고 용적률이 180%이므로 연면적은 9,756평이다. 그러므로 일반분양할 수 있는 면적은 19,094평이지만, 여기에 지방이라 임대주택은 빼고 정비기반시설 10%(6,142평)를 제외하면 일반분양 면적은 12,952평이다.

공사비는 평당 700만원으로 가정했다. 지방 평균 공사비가 665만원 수준이지만, 물가 상승과 인건비 상승을 고려하고 수도권이 평균 673만, 서울이 평균 850만원인 것을 감안하여 키맞추기하였다. 연면적은 지하층, 옥상, 커뮤니티, 정비기반시설 등을 고려하여 연면적에 1.8배 하여 공사비를 책정했다. 총 공사비는 7,739억이다. 여기에 개나리 아파트도 상가시설로 지어지는 것을 고려하고 용적률 최대 330%에 연면적 1.8배를 곱해 상가를 짓는 것을 가정한 공사비도 구했다. 평당 700만원 수준으로 계산하면 2,253억이다. 총 공사비는 9,992억이다.

기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 금융비용, 세금, 감리비, 국공유지매입비, 각종 인허가 비용, 혹시 모를 소송 비용 등의 기타비용을 고려하여 2천억으로 가정했다. 총 비용은 11,992억이다. 해당 3단지 아파트의 공시지가를 보면, 한우리와 산호아파트의 공시지가는 1,128~1,200만원 수준이고 개나리아파트는 이보다 조금 낮은 1,010만원 수준이다. 한우리와 산호아파트는 공시지가 평당 1,150만원으로 개나리 아파트는 1,000만원으로 가정했다. 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.6배이므로 1.4배하여 계산하면 각각 1,610만원, 1,400만원이고 조합원 총 종전자산평가액은 6,609억이다.

총 수익은 일반분양 수익 + 조합원 분양수익 + 상가수익으로 이루어지며, 상가는 개나리아파트 전체 면적을 상가 면적으로 잡아 임의적으로 계산했다. 개나리 아파트의 사업면적은 5,420평이고 용적률 최대 330%를 적용하면 17,886평이고 여기에 상가 분양하는 면적을 약 1만평으로 가정하고 평당 2천만원으로 한다고 계산하면 상가수익은 2,000억이다.

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조합원 분양가는 평당 3천만원으로 가정했다. 평당 3천이면 34평이면 10억 초과, 25평은 7억 5천만원 수준으로 대전의 대장 둔산동을 상징할 만한 분양가이다. 계산하면 조합원 분양수익은 12,698억이다. 일반분양가는 평당 3,600만원으로 가정하여 대전 최고 분양가로 잡아보았다. 일반분양 수익은 4,662억이다. 총 수익은 19,360억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.4란 엄청난 비례율이 나온다. 공사비는 평당 700만원으로 잡았지만, 이보다 더 높아져 평당 800만원까지 나올 수도 있으니 비례율은 이보다 더 낮아질 수 있겠지만, 그만큼 분양가를 올려 상쇄할 수도 있다. 그래서 비례율은 절대적이지 않고 개략적인 사업성을 보여준다. 둔산 지구는 높은 용적률과 애초부터 쾌적한 용적률 덕에 재건축을 해도 사업성이 뛰어나다는 것을 보여준다.

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만약, 조합원의 종전자산평가액이 평당 1,600만원 수준으로 25평을 가진다면 4억원이다. 여기에 권리가액은 비례율 1.4를 곱한 값이므로 5억 6천만원이 나온다. 만약, 조합원 분양가가 평당 3천만원 수준으로 25평이면 7억 5천만원이므로 조합원은 분담금 1억 9천만원만 내면 된다.