둔촌동은 과거 둔촌주공만 있고 서울 강남3구에 비해선 외곽이란 평가를 받았다. 그러다 둔촌주공이 재건축하여 올파포가 되었고 올파포는 과거 미분양에서 이제는 평당 1억에 거래될 정도로 대한민국에 상징적인 아파트가 되었다. 무려 1만 2천세대라는 엄청난 세대수이기 때문인데, 그와 동시에 둔촌동의 급지가 매우 올랐다. 무려 2.4급지까지 평가가 올랐는데, 비록 한강뷰의 동남권 한강벨트는 아니지만 5호선 + 9호선의 더블역세권에 송파구 바로 인접한 곳이자 올림픽공원, 송파구의 아산병원 등 대형병원들도 근처에 있어 매우 좋은 입지로 인정받았다.

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물론 아직 강남 외곽이라 너무 개발이 덜 되었다고 평은 받고 있기도 하지만, 욕을 받는 만큼 욕세권은 더 잘 나간다는 것을 몸소 보여주고 있다. 그런 둔촌동에 개발 바람이 불고 둔촌동에서 여러 군데 개발이 진행되는데, 그 중 둔촌동 모아타운은 반대여론에 의해 아예 구역해지될 뻔 하였지만, 이제는 심기혈전하여 아예 조합설립인가까지 완료하는 짜릿한 역전승을 보여주었다. 오늘은 둔촌동 모아타운 재개발 조합설립인가 사업가시화 사업성 분석입니다.

재개발을 하다보면, 정말 많은 일이 있다. 찬성과 반대하는 사람들이 첨예하게 다투며, 자신의 이익과 맞지 않으면 절대 양보하지 않는 모습을 보여주며 과거 지인이 있던 곳은 정형외과 건물주 측에서 사람들의 여론을 모아 극렬하게 반대하여 구역해지를 이뤄냈었다. 비슷하게도 과거 지독한 반대파들에 의해 구역해지까지 갈 뻔 한 곳이 바로 둔촌동 가로주택정비구역이다. 정비구역 해지까지 가서 구청에서 2개월의 한시적 동의기간을 주었고 그에 따라 조합설립 조건인 토지면적 2/3과 주민동의율 80%를 결국 충족하여 조합설립 총회를 거쳐 이번에 조합설립인가가 된 것이다.

둔촌동 모아타운의 재개발 구역은 둔촌2동 올림픽파크포레온보다 조금 위쪽에 있다. KB부동산에 따르면 12월 서울 아파트의 평균 매매값이 15억 810만원으로 집계되었다. 최근 강동구는 집값 상승도 심상치 않았는데, 송파구가 가장 높고 그 다음으로 성동구와 마포구, 강동과 동작구 순으로 아파트 값 상승률이 높았다. "똘똘한 한 채"라는 확실한 우량자산에 사람들이 몰빵을 하기 시작하고, 한강벨트와 강남3구 신축 및 재건축을 중심으로 거래가 이루어졌다. 아무리 6.27 대책, 10.15 대책으로 서울에 장벽을 세웠어도 안전자산을 지키기 위한 사람들의 의지는 막을 수 없었다.

최근 분당 티에르원의 전용84 분양가가 26억인 것을 보면, 해당 둔촌동 가로주택정비조합이 시공사를 제대로 된 대형 건설사로 선정된다면, 분양가는 분당 이상급이 될 것으로 보인다. 해당 구역은 5호선 + 9호선의 더블역세권에다 방이동 학원가 근접, 전국 최대 단지인 올림픽파크포레온 근접, 올림픽공원 및 고덕비즈벨리 등 서울 강동과 송파구 근접 편의시설을 모두 이용할 수 있는 장점이 있다. 게다가 5호선은 여의도 및 광화문을 환승없이 갈 수 있고 9호선은 전국 최고의 노선으로 강남까지 환승없이 갈 수 있다.

내년에도 강남3구를 중심으로 "똘똘한 한 채"현상이 건재할 것으로 보인다. 최근 주택산업연구원도 내년 수도권 집값은 2.5%, 서울 집 값은 기본 4.2%가 오를 것으로 예측한다. 이제는 비수도권까지 올라 전국이 후끈 달아올 것으로 보인다. 유동성 확대도 공급부족이란 만성적인 문제와 함께 집값 상승을 부채질할 것으로 보이고 전월세 시장도 굉장히 혼란스러워 부동산 대책이 내년 초에 바로 또 발표할 것으로 보인다. 하지만 우리는 아는 것이, 규제는 발표하면 할 수록 더욱 불꽃은 거세지고 오히려 서울의 양극화만 자극한다는 것이다.

1구역~3구역 합쳐서 1,800세대가 나오지만 1구역만 계산해보았다. 둔촌동 가로주택정비1구역의 사업면적은 4,403평이고 용적률 최대 300%까지 적용될 수 있는 3종일반주거지역이다. 재개발 구역이기에, 기준 용적률을 알 수 없으므로 160~200%로 가정하여 180%로 계산하면, 기존 연면적은 7,925평이고 최대 300%가 적용된 연면적은 13,209평이다. 임대주택 10%(1,320평), 정비기반시설 5%(660평)를 제외하면 일반분양 면적은 3,304평이다.

과거 다른 서울 재개발 구역의 총회를 참석해보았고 르엘이나 자이의 시공사에서 제시했던 공사비는 평당 850만원 수준이었다. 향후 관리처분인가 이후 공사비 상승을 고려하여 평당 900만원으로 가정했다. 연면적은 지하층, 옥상, 정비기반시설 등을 고려하여 1.8배하여 계산하였다. 총 공사비는 2,139억이다. 기타사업비는 감리비, 철거비, 조합운영비, 국공유지매입비, 예비비, 금융비용 등을 고려하여 400억으로 가정했다. 총 비용은 2,539억이다.

현재 거래되는 매물은 기본 10억 이상이다. 평당 4~5천만원 수준으로 거래되고 있는데 공시지가를 보면, 평당 1,500만원~3천만원까지 다양하다. 공시지가는 평당 2천만원으로 가정하고 감정평가액은 보정률 1.2~1.6배 수준으로 하여 1.5배 곱했다. 2천만원 × 1.5이므로 평당 3,000만원 수준이므로 조합원 종전자산평가액은 2,378억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익이다. 조합원 분양가는 평당 4천만원으로 가정했다. 평당 4천이면 25평이면 10억원, 34평은 14억이다. 조합원 분양수익은 3,170억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 198억이다. 일반분양가는 평당 6천만원 수준으로 계산했는데, 강동구, 해당 구역은 분양가 상한제가 적용되지 않으므로 높은 수준의 일반분양가를 적용했다.

평당 6천이면 25평이면 15억, 34평은 20억 수준이다. 분당보다는 낮게 적용했지만, 만약, 하이엔드 브랜드가 적용되어 높은 공사비가 적용된다면 지금보다 더 높은 분양가가 될 확률이 높다. 일반분양 수익은 1,982억이다. 총 수익은 5,350억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.18이란 높은 비례율이 나온다. 만약, 조합원의 감정평가액이 평당 3천만원 수준이고 18평이라면 감정평가액은 5억 4천만원이다. 권리가액은 종전자산평가액 × 비례율 1.18이므로 6억 3,720만원이 나온다. 조합원 분양가를 평당 4천만원으로 잡았으므로 25평짜리 아파트를 받는다고 하면 10억원이 필요하고 분담금은 3억 6,280만원이 나오므로 나쁘지 않은 분담금이 나온다.