수서-일원 지구는 24년 8월 지구단위계획을 마련한 이래로 16개 단지가 특별계획구역으로 지정되었다. 이 중 임대주택으로만 지어진 수서주공 1단지, 수서6단지를 제외하고 14개 단지가 재건축을 하려고 한다. 수서지구는 90년대 초반 조성된 강남 내 마지막 택지지구로 광평로 남쪽 대모산에 접한 지역은 최고 5층의 저층아파트까지 지어져 용적률이 낮아 쾌적하다. 광평로 북쪽 지역은 고도제한 이슈가 있지만, 지구단위계획으로 지정된 덕에 최고 층수가 완화되었으며 용적률 등의 일부 완화와 아울러 재건축이 진행된다.

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오늘은 강남 일원동 재건축 일원가람 사업성 분담금 분석입니다.

일원가람 아파트는 93년 준공된 아파트로 총 496세대, 사업면적은 12,467평이다. 27평 196세대, 30평 300세대로 이루어지며 정비계획변경을 통해 최고 25층까지 지을 수 있다. 원래라면 고도제한이 있지만 앞서 말했듯이 특별계획구역이기에 고도제한이 완화되었다.

용도지역은 2종일반주거지역까지 상향되어 최고층수 25층, 임대주택 61세대, 818세대의 아파트까지 지을 수 있게 된다. 일원가람의 기존 용적률은 109%라 굉장히 쾌적하고 용적률도 2배 가까이 증가하면서 기존 27평에서 34평 배정시 추가분담금이 적게 발생할 것으로 보인다.

정비계획에 따르면 일원가람은 일원역 5번 출구에 지역주민을 위한 에스컬레이터를 설치하고 일원역과 단지 내부를 연결하는 연결통로가 조성된다. 광평로변, 일원로변에는 근린생활시설과 돌봄센터 등 개방시설을 배치하여 주민들의 접근이 용이해진다.

연면적 3천㎡ 규모의 키즈랜드도 조성되며 이 키즈랜드는 다양한 분야의 직업을 체험할 수 있는 융합형 체험관으로도 운영된다. 일원가람은 지하철 3호선 일원역을 걸어서 갈 수 있는 역세권이며 대모초를 안고 있는 초품아에다 광수산, 대모산 등 녹지도 풍부하다. 현재 재건축 기대감으로 30평이 28억 이상이다.

공사비는 평당 900만원으로 가정했는데, 지금 총회에서 서울의 재개발/재건축 사업구역의 공사비는 800~900만원 수준인데, 아직 정비구역지정도 안 된 곳이기에 높게 잡았다. 연면적은 지하층, 옥상, 커뮤니티, 정비기반시설 등을 고려하여 상한 연면적에 2배하여 계산하였다. 총 공사비는 5,610억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 국공유지매입비, 감정평가비용, 금융비용, 세금 등이 포함되고 1천억으로 가정했다. 총 비용은 6,610억이다.

공시지가는 평당 6,056만원 수준으로 매우 높은 편이다. 수서일원동 일원이라 해도 강남은 강남이고 재건축이 확정되지는 않았지만, 10.15대책에 의한 규제와 부족한 서울 핵심 지구내 공급에 대한 기대감으로 인한 높은 가격 상승률을 보여주었다. 공시지가가 평당 6,056만원이고 감정평가액은 공시지가의 1.3배(7,872만)하여 계산하였다. 조합원들의 총 종전자산평가액은 10,698억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가 수익으로 이루어진다. 현재 30평이 28억의 시세를 보여주므로 평당 9천~1억 수준이다. 그래서 조합원 분양가는 평당 8천만원으로 가정했다. 평당 8천이면 25평은 20억, 34평은 27억 2천만원이다. 조합원들의 분양수익은 10,871억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 164억이다. 상가는 평당 6천만원으로 가정하면 상가수익은 600억이다.

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일반분양가는 평당 9천만원으로 가정했다. 기존의 이수역 힐스테이트센트럴이나 분당 티에르원이 전용84가 22억~26억 수준의 시세라 평당 7천만원 수준이다. 하지만 강남은 분양가상한제가 적용될 확률이 매우 크다. 일반분양가를 평당 9천만원으로 가정했지만, 분양가상한제로 인해 9천만원 이하가 될 확률이 높다. 그래도 이번 가정에선 높은 분양가를 가정하여 계산해보면, 25평은 22억 5천만, 34평은 30억 6천만원이다. 일반분양 수익은 11,127억이다. 총 수익은 22,762억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.5란 엄청난 비례율이 나온다. 용적률이 매우 낮은 덕에 사업성이 엄청나다. 하지만 이는 분양가상한제가 적용되지 않는 것을 가정하여 계산한 것이기에 비례율이 매우 높은 것이지, 실제로는 분양가상한제 때문에 비례율이 확 떨어질 것으로 보인다. 만약, 조합원의 30평짜리 아파트가 평당 7,872만원 수준으로 감정평가를 받는다면 23억 6,160만원이고 권리가액은 1.5를 곱한 값이므로 35억 4,240만원이다. 조합원의 분양가가 평당 8천만원 수준으로 가정했으므로 34평을 받는 조합원은 오히려 7억 정도 환급받을 수 있다.