노량진뉴타운은 들리는 풍문으로는 무려 피가 20억까지 붙었다고 이야기가 돌 정도로 핫한 재개발 구역이고 동남권 최고의 입지이다. 과거엔 고시생들이 모여 공무원이 되기 위하여 공부하던 곳이었지만, 공무원의 인기가 없어지면서 학원들도 점점 사라져가고 월세 받던 집주인들도 시대가 바뀜에 따라 개발에 손을 들어주었다.

​

결국, 노량진뉴타운이란 이름으로 무려 1만세대급의 메머드 단지로 태어나 안 그래도 부족한 서울 아파트의 공급량에 한줄기 단비가 되어주기만을 기다리고 있다. 그 중 노량진뉴타운 7구역은 가장자리에 위치하며 세대수가 약 576세대로 SK의 드파인이 적용된다. 오늘은 노량진뉴타운 7구역 관리처분인가 완료 이주 준비중 분담금 분석입니다.

흑석뉴타운을 제치고 투자금이 20억까지 거래되었다는 곳이 있다. 그곳은 바로 "노량진뉴타운 1구역"인데, 10.15 대책에 의해 토지허가거래구역 및 투기과열지구에 묶였지만 여전히 핫하다. 재개발 구역은 왠만한 곳을 제외하고는 비아파트이기에 전세를 줄 수 있기에 비록 내가 거주하지 않더라도 투자를 할 수 있다. 그렇기에 전세를 줄 수 있는 매물이 나오면 묻고 따지지도 않고 매수한다고 한다. 재개발 구역은 도정법에 의해 관리처분인가 이후에는 조합원 지위양도가 금지되어 막히게 되어 막차를 타는 사람들이 늘어나고 있다.

노량진7구역은 동작구 대방동 13-31번지 일대로 24년 관리처분인가를 받았다. 노량진역 1호선, 9호선과의 거리는 멀지만, 7호선 장승배기역과는 가까워 7호선을 이용하기 좋은 입지이다. 바로 위 영등포중학교, 영등포고등학교가 있지만 학군은 기대하기 어렵고 노량진뉴타운이 모두 개발되어 천지개벽한다면 학군도 자연스레 좋아질 것으로 보인다. 노량진7구역의 시공사는 SK에코프랜트이며 "드파인"으로 탄생하고 세대수는 576세대이며 임대주택 세대는 98세대로 추정된다.

​

이제 조합원들은 매물을 팔지 못하는 단계에 진입했는데, 이주비 대출이 조합원들의 발목을 붙잡을 수 있으니 조심해야 한다. 정부에서 이주비 대출을 포함한 모든 주택담보대출을 최대 6억으로 틀어막았고 LTV도 40% 밖에 되지 않기 때문이다. 조합원들은 이주비를 위해 조합에서 돈을 빌리던지, 신용대출을 최대로 활용하던가, 부모의 돈을 차용해서 빌리던지, 사업자 대출을 활용하던지 간에 어떻게든 이주비를 마련해야 한다.

노량진 7구역의 사업면적은 10,046평이며 용적률이 237%, 기부채납 면적이 3,230평이다. 기준 용적률을 160~200%로 잡아 180%로 잡아보면 기준 연면적은 12,268평이고 용적률 237%가 적용된 연면적은 16,153평이고 일반분양 면적은 3,885평이다.

공사비는 평당 750만원으로 가정했는데, 기존에는 550만원대였지만, 관리처분인가 단계까지 오면서 공사비 상승, 인건비 상승에 따른 물가상승률을 적용해보았다. 연면적은 지하층, 옥상, 커뮤니티, 정비기반 시설 등을 고려하여 1.8배하였다. 총 공사비는 2,180억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 조합운영비, 예비비, 금융비용, 세금, 국공유지매입비 등을 고려하여 500억으로 잡았다. 총 비용은 2,680억이다.

해당 사업지의 매물을 보면, 평당 1억까지도 거래되었다. 이만큼 P를 주더라도 새 아파트를 얻겠다는 강력한 의지까지 보인다. 공시지가를 살펴보면, 재개발 빌라인데도 상당히 높은 것을 알 수 있다. 빌라인데도 노량진뉴타운의 영향으로 땅값이 올라가 공시지가가 매우 높다. 빌라는 평당 3,200만원~5,200만원을 넘어 매우 높은 가격을 형성하고 있다. 공시지가가 올라간 만큼 P도 올라가고 감정평가액도 올라간다. 감정평가액은 평당 4,200만원으로 가정했고 총 조합원 종전자산평가액은 5,156억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가 수익으로 이루어진다. 상가는 제외하고 임대주택, 일반분양, 조합원 분양수익으로만 계산해보았다. 노량진뉴타운은 분양가상한제가 적용되지 않으므로 일반분양가에 대한 규제가 없다. 조합원 분양가는 평당 4,800만원으로 계산했는데, 높아진 공시지가에 따른 감정평가액 증가로 감정평가액보다 높지 않으면 조합원 분양수익이 크게 나오지 않기 때문이다. 조합원 분양수익은 5,893억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정했고 임대주택 면적은 1,692평이므로 253억이다.

​

일반분양가는 평당 5,800만원으로 잡았다. 흑석뉴타운 수준의 가격인데, 흑석뉴타운 매물들은 거의다 20억을 넘어 25~30억대의 수준의 시세를 보여준다. 평당 5,800만원이면 25평은 14억이 넘고 34평은 20억 수준이다. 하지만 최근 사당동 이수역힐스테이트의 분양가가 22억이고 분당이 26억인 것을 보면 분양가가 그리 높지 않을 수도 있다. 그래도 평당 5,800만원으로 계산하면 일반분양 수익은 2,253억이다. 총 수익은 8,399억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.1이다. 공사비가 무려 200만원 올라갔지만, 분양가를 매우 높게 잡은 덕에 비례율이 높다. 만약, 조합원의 종전자산평가액이 평당 4,200만원 수준으로 20평이라면 8억 4천만원이고 권리가액은 1.1을 곱한 값이므로 9억 2,400만원이다. 조합원 분양가를 평당 4,800만원으로 25평을 받는다고 하면, 12억이다. 그러므로 분담금은 2억 7,600만원이 나오므로 분담금 부담은 적다.