지방 최초 노후계획도시로 대전과 부산이 정해졌다. 부산에는 해운대, 화명금곡이 선도지구로 선정되었다. 해운대는 과거 계획도시였던 "좌동"의 두산1차, LG, 대림1차가 통합 재건축이 진행된다. 총 4,694세대로 매우 큰 세대수를 가진 구역인데, 국토부가 내년 청사진을 제시한다. 해운대 재건축 지역은 국토부가 26년 "미래도시지원센터"를 신설하여 LH가 정비계획 수립, 주민 대상 안내 및 컨설팅, 사업절차지원 등을 전담한다. 현재 수도권 1기 신도시 외에는 지방 최초로 적용된다.

​

오늘은 해운대 노후계획도시 좌동 그린시티 통합 재건축 두산1차, LG, 대림1차 사업성 분석입니다.

부산 해운대구 좌동은 최근 선도지구로 설정되어 재건축이 추진된다. 해운대해수욕장의 동쪽에 있으며 장산이 차지하고 있어 경사가 심한 곳도 있다. 해운대 그린시티라고도 불리며 부산 최초의 계획도시이자 신도시이며 장산역 중심으로 시가지가 개발되었다. 아파트 단지가 집중되어 있으며 주민들의 학군열도 좋은 편이다. 90년대에는 해운대 신시가지 그린시티는 처음엔 부산의 강남이라 불릴 만큼 좋은 주거지였지만 이제는 구축밭이다.

그래서 부산 좌동은 대전과 함께 신축 아파트로 재건축될 수 있는 재건축 선도지구로 선정되었다. 3개의 아파트로 두산1차, LG아파트, 대림1차가 그 대상지이다. 좌동 두산1차는 96년 준공, 1,422세대, 용적률 256%의 아파트로 매우 높은 용적률로 사업성이 크지 않은 엄청난 단점이 있다. 대림1차 역시 똑같은 시기이고 용적률이 무려 255%이다. LG아파트도 1,848세대의 대단지 아파트지만 용적률이 263%이다. 이 선도지구로 선정된 아파트는 아직 계획만 잡혀져있지 실제로 어떤 사업성 개선을 위한 혜택이 나와있지 않으므로 주의해야 한다. 시장에선 이미 재건축 기대감으로 시세가 뛰긴 했다.

해당 3단지의 총 세대수를 합하면 무려 5천세대가 넘는 대단지이다. 그래도 부산은 서울과 다르게 5천세대 이상의 아파트가 재건축을 한다고 해도 공급할 만한 집의 여력이 있지만, 노후계획도시 특별법의 인센티브가 절실히 중요한 구역이다. 노후계획도시 특별법에 의해 법적 기반 하에 해운대 좌동 정비구역이 지정되었다. 본래 용적률이란 것이 용도지역에 따라 달라지는데, 해당 구역은 2종이나 3종 일반주거지역이라도 최대 360%까지 상향 적용될 수 있다는 법적 근거가 생겼다.

그리고 연립주택 부지 등 일부 유형에는 210% 용적률을 적용하면서 확보되는 공공기여는 지역에 필요한 공원, 생활SOC, 자족시설 등을 확충하도록 재투자된다. 녹지공간을 활용한 저탄소 녹색도시로 전환을 위한 제로에너지 건축물을 도입하는데 이런 기술이 적용되면 어쩔 수 없이 공사비 상승은 감안해야 한다. 산업 경제 활성화 계획으로 첨단사이언스 파크와 연계하며 지식산업센터 등을 지으며 자족 기능 확보를 위하여 해당 단지들의 성공은 매우 중요한 시발점이 되었다.

통합 재건축을 위한 해당 단지들의 구역면적은 58,746평이고 평균 용적률이 258%이므로 기존 연면적은 151,564평이다. 만약, 용적률 320~360% 적용하여 340%가 된다면, 연면적은 199,736평이다. 상가 2천평, 정비기반시설 10%(19,973평)를 제외하면 일반분양 면적은 26,199평이다.

공사비는 평당 800만원으로 가정했다. 서울, 수도권이 850만원~1천만원이지만, 지방도 공사비가 많이 올랐지만, 수도권만큼은 오르지 않았다고 가정했다. 그리고 지방은 임대주택 비율도 적거나 없다고 가정했다. 연면적은 지하층, 옥상 등을 고려하여 연면적에 1.8배하여 계산했다. 총 공사비는 28,761억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 감리비, 금융비용, 세금 등을 고려하여 5,200억으로 가정했다. 하지만 어느 정도 정부에서 지방 활성화를 위한 사업비 지원할 가능성도 있다. 총 비용은 33,961억이다.

공시지가를 보면, 입지에 따라 가격이 달라질 수 있지만 평균 706만 수준이다. 현재 23평 시세가 3억~3억 9천만원 정도이다. 평당 1,400~1,800만원 수준으로 거래되고 있다고 보면 된다. 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.6배 수준이므로 1.4배하여 감정평가액은 평당 988만원으로 가정했다. 총 종전자산평가액은 14,974억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 임대주택 비율을 제외하였으므로 조합원 분양, 일반분양, 상가분양 수익으로 계산했다. 최근 부산 내 재개발, 재건축도 활성화되는 곳도 많은데, 해운대라는 입지를 고려하여 조합원 분양가는 평당 2,700만원으로 가정했다. 평당 2,700이면 25평은 6억 7천, 34평은 9억이다. 부산 차기 대장아파트인 삼익비치가 조합원 분양가가 4,500만원이라 매우 높은데, 이는 사업이 매우 지체된 이유나 부산 최고 입지인 것을 감안했기 때문이라 본다. 조합원 분양 수익은 40,922억이다.

​

상가는 평당 2,500만원 수준으로 계산했는데, 상가 수익은 500억이다. 일반분양가는 평당 3,300만원으로 계산하여 34평이 10억 이상을 감안했다. 일반분양 수익은 34평이 11억 2천만원 수준이고 25평은 8억 2,500만원이다. 일반분양 수익은 8,645억이다. 총 수익은 50,067억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.07로 나쁘지 않은 비례율이다. 공사비가 800만원인 것을 감안하고 연면적을 약 600~700% 수준이지만 공시지가가 워낙 낮기에 감정평가액이 낮게 나온 덕이다. 하지만 기타사업비나 인건비, 공사비 등의 상승이 큰 변수가 될 것이고 이에 따라 건설사는 손해를 막기 위해 분양가를 올릴 것이다. 만약, 나의 종전자산평가액이 평당 988만원으로 23평이라면 2억 2,724만원이다. 권리가액은 비례율 1.07을 곱한 값이므로 2억 4,314만원이다.

​

조합원 분양가를 평당 2,700만원으로 가정하고 25평 분양을 받는다면, 6억 7,500만원이므로 분담금은 4억 3,186만원으로 나쁘지 않은 분담금이다. 원래라면 좌동 아파트의 재건축은 사업성이 안 나와 재건축을 할 수 없는 수준이다. 하지만 노후계획도시로 지정된 덕에 재건축이 진행될 수 있지만, 맨날 바뀌는 정책으로 어떻게 될 지는 미지수이다.