서대문구의 북가좌동은 가장 서쪽에 위치한 동이다. 응암로를 기준으로 DMC와 가장 근접하며 아파트 및 다세대주택이 혼재해있는 동네이다. 서대문구 내 연희동 다음으로 인구가 많고 은평구 증산동, 응암동과 근접해 있기에 은평구와 헷갈릴 수도 있다. 증산역이나 DMC역이 생기기 전에는 지하철을 이용하기 위해서는 3호선 녹번역이나 2호선 신촌역까지 걸어가야 했다. 경의중앙선이 있긴 하지만 배차간격이 지옥이라 버스를 타는 것이 더 빠르다. 오늘은 서대문구 북가좌 6구역 재건축 통합심의 통과 아크로 탄생 분담금 분석입니다.

북가좌 6구역은 경의중앙, 공항철도, 6호선 환승인 디지털미디어시티역 근처의 단독주택 재건축 구역이다. 22년 1월 5일 기준으로 서대문구도 규제지역 해제가 이루어지면서 전매제한 되어 있던 것도 해제되어 매물이 많이 나와 손바뀜이 일어났다. 하지만 10.15 대책 이후 조합설립인가 상태이므로 다시 조합원 지위양도 금지로 묶여버렸다. 도정법에선 재건축이 조합설립인가가 된다면 조합원 지위양도가 금지되고 매도하려면 거주와 보유의 조건을 충족시켜야 한다.

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현재는 조합설립인가 이후 시공사 선정, 마지막으로 통합심의까지 통과한 상태이다. 시에선 정비사업 통합심의위원회에서 북가좌 6구역 재건축 건축경관, 교통영향평가, 교육영향평가, 공원, 환경, 재해 등 7개 분야를 통합심의하는 안건을 조건부 의결했다고 밝혔다. 이에 따라 지난 6월 결정된 정비계획안을 토대로 통합 심의안 수립을 마쳤다.

북가좌 6구역은 북가좌동 372-1번지 일대 DMC역 인근이며 34층, 1,984세대 수준으로 탄생한다. 사업면적은 104,656㎡이고 용적률 249.87%, 건폐율 16.11%를 적용하여 16개 동, 임대주택 243세대가 포함된다. 6호선, 경의중앙선, 공항철도 등 트리플 역세권이며 불광천변 인근에 위치하여 교통이 편리한 편이다. 하지만 노선은 별로 좋은 노선들이 아니다. 불광천변에는 지역 주민의 다양한 여가활동을 위한 문화공원 조성, 공영주차장까지 신설하는 등 재개발을 통해 정비기반시설을 탄탄하게 다질 예정이다.

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게다가 북가좌초등학교로 이어지는 통학로를 비롯해 문화공원에서 응암로까지 이어지는 커뮤니티 가로 등 보행환경을 개선한다. 어린이집, 돌봄센터 등도 지어지면서 어린아이들을 위한 시설도 갖추어진다. 21년 DL이앤씨가 시공사로 선정되면서 아크로가 적용되며 신탁사는 한국토지신탁으로 단지의 상품성 향상을 위해 층수상향을 더욱 힘쓸 것이라고 밝혔다.

북가좌6구역 재건축의 사업면적은 31,713평이며 용적률이 249.87%로 적용되므로 연면적은 79,243평이다. 재건축 구역이지만 단독주택들을 모아 재건축 한 곳이므로 정확한 평균 용적률을 모르므로 180%로 가정했다. 기존 연면적은 57,083평이고 임대주택 10%(7,924평), 정비기반시설 5,396평, 상가 1천평을 가정하면 일반분양 면적은 7,840평이다.

공사비는 평당 900만원 수준으로 계산했다. 현재 시공사에서 제시한 금액보다 높지만 막상 관리처분인가 단계에 가면 물가상승률이 적용되어 공사비가 더 증가하여 분담금이 증가하는 경우가 대부분이기 때문이다. 주차장, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 1.6배하여 공사비를 계산했다. 총 공사비는 11,411억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 금융비용, 세금, 국공유지매입비, 도로, 공원, 환경 영향 평가 비용 등이 포함되어 2,500억으로 가정했다. 총 비용은 13,911억이다.

거래된 매물을 보면 평당 4,500만원~5,700만원 사이로 상당한 프리미엄이 붙어있다. 단계가 단계인만큼 프리미엄이 큰데 공시지가를 보면, 1,800만원부터 2천만원 이상까지 다양한데, 대부분 평당 1,800만원 수준이기에 평당 1,800만원으로 잡았다. 감정평가액은 보정률이 1.2~1.6배 수준이므로 1.4배하면 2,500만원이고 조합원들의 평당 종전자산평가액을 평당 2,500만원으로 잡으면 총 종전자산평가액은 14,384억이다.

바로 옆 DMC센트럴 자이를 보면 34타입이 평당 5천만원 이상이다. 하지만 서대문구 내의 DMC래미안E편한세상 같은 경우 평당 4천만원 수준이다. 총 수익은 조합원 분양수익 + 상가수익 + 임대주택 수익 + 일반분양 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 3,600만원으로 잡았다. 조합원 분양수익은 20,549억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 잡으면 임대주택 수익은 1,188억이다. 상가는 평당 3,000만원으로 잡으면 상가수익은 300억이다.

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일반분양가는 평당 4~5천만원 수준으로 잡아야 하는데, 최근 분양가 상승이 심상치가 않아 평당 6,000만원으로 잡았다. 평당 6,000만원이면 25평은 15억 이상이고 34평은 20억 이상이다. 대조 1구역이 평당 4천이었고 그때는 비싸다 생각했지만, 현재 34평 분양가가 25억 이상인 것을 가정하면 6,000만원이라도 완판 가능성은 매우 높다. 일반분양 수익은 4,704억이다. 총 수익은 26,741억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.9가 나온다. 비례율은 낮은 편이다. 공사비를 높게 잡았다는 것이 원인인데, 아크로라는 하이엔드 브랜드이기에 기존보다 높은 공사비를 잡고 연면적도 지하층을 포함하면 800~900%로 가정했기 때문이다. 만약, 나의 종전자산평가액이 평당 2,500만원에 16평 빌라라면 권리가액은 3억 6천만원이다. 조합원 분양가를 평당 3,600만원으로 잡고 25평이라면 9억이다. 분담금은 5억 4천만원이 나온다.