일원동은 강남의 3호선 일원역 및 수서역 인근에 위치한 동네로 일원1동과 일원본동으로 이루어진다. 바로 옆에는 강남에서 유명한 개포동, 대치동이 있어 상대적으로 수서동과 일원동이 저평가되어있다고 여길 수 있다. 하지만 강남은 강남 신축들은 30~40억 수준이다. 3호선 일원동 일대는 90년대 초, 중반에 위치한 저층 및 중층으로 이루어진 구축 아파트들이 위치한다.

조용하고 평화로운 분위기에 삼성서울병원, 공원 등이 잘 어우러지고 최근 수서-일원 지구에 재건축과 관련된 규제인 고도제한이 조금은 완화되었지만 세금 문제가 다시 한번 닥쳐오고 있다. 오늘은 강남 일원동 수서1단지 재건축 과연 강남에 공급이 가능할까에 대한 분석입니다.

일원동 인근 지역은 수서역과 함께 수서택지지구에 해당한다. 수서택지지구는 1기 신도시에 대한 계획이 이루어질 때 강남 내 마지막 택지지구로 한보그룹에서 택지를 매수하고 직장주택조합으로 공급될 예정이었다. 하지만 수서지구 특혜 분양사건으로 인해 무효화되고 SH의 주도로 분양, 임대 등으로 아파트가 공급되었다. 그래서 다른 주택들에 비해 용적률이 높지 않아 사업성이 괜찮다. 하지만 대지지분이 낮은 편이다.

하지만 일원동 일대는 고도제한이 적용되는 곳도 있다. 광평로 북쪽지역은 3종주거지역, 광평로 남쪽지역은 2종주거지역(7층), 1종주거지역으로 이루어진다. 특히, 대부분 2종주거지역으로 이루어져 최대 허용용적률이 낮다. 고도제한이 일부 완화될 것으로도 보이지만 종상향이 되어도 200%~250% 수준으로 아파트가 지어질 것으로 예상되고 있다. 일원동 수서1차는 임대 및 분양주택이 혼재된 곳으로 최초로 재건축 중 획지분할로 진행한다고 한다.

수서1차는 총 2,934세대의 대단지이며 분양동인 720세대만 999세대로 조성하려고 한다. 3호선 및 수인분당선 대청역의 더블역세권(+SRT)이지만 생각보다 거리가 좀 있다. 대청초를 안고 있는 초품아이며 공원, 삼성병원 등 인프라는 잘 갖추어지고 GTX-A가 근처 지어지고 있으며 수서IC를 통해 어디로 가기도 편리한 편이다. 신세계백화점이 수서역세권에 29년 유치될 예정이고 강남8학군이라는 장점도 가진다.

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첨단업무거점으로 R&D, 로봇벤처타운 조성으로 일자리도 생기고 있다. 25년 11월 10일 기준으로 동의율 40%를 빠르게 넘기며 신통기획 가산점을 받을 수 있을 것으로 보인다. 현재 시세는 평당 8,500만원 수준까지 올라갔고 공사비, 사업비, 물가 상승 등으로 분양가 역시 엄청 오를 것으로 보인다.

수서1단지의 분양단지는 27,384㎡(8,298평)으로 추진위원회는 재건축 추진을 위해 신통통합기획 자문신청, 정비계획 수립, 정비구역 지정, 동의율 달성을 위해 노력 중이다. 수서1단지의 평균 용적률은 189%로 최대 용적률 250%로 가정하였다. 기존 연면적은 15,683평이며 최대 용적률 250%가 적용된 연면적은 20,745평이다. 임대주택을 빼고 상가 500평을 적용한다면, 일반분양 면적은 4,562평이다.

공사비는 평당 1천만원으로 계산했다. 신통기획 정비구역 지정 전이고 동의서를 걷고 있는 상태이다. 강남이란 대한민국 탑티어 입지이기에 비록 역세권이 아니더라도 높은 공사비로 잡았다. 연면적은 지하층, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 2배하여 계산하면 41,490평이다. 총 공사비는 4,149억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 감정평가비용, 금융비용, 세금 등을 고려하여 850억으로 잡았다. 총 비용은 4,999억이다.

공시지가를 보면 임대주택이 아닌 분양단지의 경우 평당 4,500~5,000만원 수준이다. 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.6배 수준이므로 1.4배하면 6,500만원이다. 조합원들의 종전자산평가액은 10,193억이다.

총 수익은 본래 조합원 분양수익 + 임대주택 수익 + 일반분양 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 하지만 이미 임대주택 단지가 있기에 임대주택 세대를 뺐다. 조합원 분양가는 근처 아파트를 보고 가정하였다. 근처 개포동의 래미안 개포루체하임이나 디에이치자이개포 만큼 좋은 입지는 아니지만 신축이란 장점을 가정하여 평당 7,400만원으로 잡았다. 조합원 분양수익은 11,605억이다. 상가는 평당 5천으로 잡으면 상가수익은 250억이다. 일반분양가는 평당 9천만원으로 잡았고 25평이면 22억 5천, 34평이면 30억 6천만원이다. 하지만 분양가상한제가 걸릴 확률이 매우매우 크다. 일반분양 수익은 평당 9천으로 하면 4,105억이다. 총 수익은 15,960억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.07이 나온다. 분양가상한제를 적용하지 않을 경우 아슬아슬하게 비례율이 1보다 높게 나와 사업성이 좋다. 하지만 강남이란 입지에서 분양가상한제가 걸린다면 조합원들의 분담금은 더욱 커지고 오히려 현금부자들만 더욱 돈 벌 기회가 되는 것이다. 그냥 조합원들이 오히려 피해를 보는 것이 분양가상한제이고 건설사들도 초과이익환수제나 중대재해처벌법, 분양가상한제 같은 법 때문에 확실한 곳 아니면 사업을 꺼린다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 평당 6,500만원 수준으로 17평을 가지고 있다면 권리가액은 11억 8,235만원이다. 평당 7,200만원 수준으로 20평짜리 아파트를 받는다고 가정하면 분담금은 2억 5,765만원으로 준수한 분담금이 나오게 되는데, 비례율이 낮아지면 분담금은 더욱 커지게 된다.