전세사기란 집에 살기 위해 전세보증금을 집주인에게 잠시 맡겨두었지만, 이사를 하거나 막상 나갈 필요가 있을 때 내 전세보증금을 받지 못하는 상황이다. 22년 미국 금리가 급등하는 시점, 이때까지 올랐던 집값들에 거품이 빠지면서 역전세가 뜨고 그에 따라 전세보증금을 제대로 돌려주지 못하는 집주인들이 엄청나게 늘어났다. 무분별하게 자기 자금을 생각하지 않고 주택을 싼 갭에 매수한 사람들도 있지만, 조직적으로 바지사장을 내세워 전세사기를 벌인 악당들도 있다. 전세는 집주인들이 단기간에 많은 현금을 확보할 수 있는 좋은 수단에다가 보증금을 돌려주지 않아도 법적으로 약한 처벌을 받았었다.

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하지만 연예인들을 포함한 수많은 피해자들이 생기면서 그 심각성이 커지면서 전세사기를 방지하기 위한 제도적 과제도 생겼다. 그리고 전세 자체가 지지율을 낮추는 요소가 될 수 있기 때문에 전세를 없애고 월세화로 바꾸고 있다. 오늘은 전세사기 방지 임차권등기명령 전세보증보험 전세권 설정에 대한 포스팅입니다.

​일단, 전세보증금을 지키기 위해선 "경매"를 조금은 알아야 한다. 크게 경매의 시작은 채권자들이 채무자가 돈을 갚지 못해서 그에 따라 부동산을 통해 채권자들의 돈을 회수하기 위해 신청한다. 그리고 채권자가 경매신청을 한다면 법원에서 개시결정 및 공고를 한다. 이때, 임차인이 살고 있는지를 가장 먼저 파악한다. 임차인이 "대항력"을 가지고 있는지 파악해야 전세보증금에 따른 금액을 회수하느냐 마느냐 결정된다.

임차인의 "대항력"은 "점유와 확정일자"를 통해 생기고, 대항력이 있는 임차인은 자신의 전세보증금을 지킬 수 있는 가장 첫번째 조건이 생긴다. 엄밀히 말하면 "확정일자"는 나중에 그 집에 경매나 압류에 넘어가면 보증금을 돌려받을 수 있는 순위를 보장받는 것이지만, 확정일자와 점유는 같이 필수적으로 해야 한다. 경매 대항력이 있는 임차인은 점유, 확정일자 신청을 마친 날짜가 말소기준권리, 즉, 근저당권(은행 같은 곳에서 받은 대출)보다 빠른 임차인이다. 이들은 배당요구가 가능하기에 보증금 일부 또는 전부를 은행보다 먼저 배당받을 수 있는 "권리"가 생긴다.

하지만 만약, 임차인이 대항력이 없다면, 내 보증금을 배당받을 권리는 먼저 은행 같은 근저당권자에게 넘어간다. 그래서 소액임차인들을 위한 "최우선변제액"이란 것이 있다. 하지만 최우선변제액에는 조건이 있다. 소액임차인 기준 보증금이 있어 이 기준에 맞아야만 최우선변제금을 받을 수 있다. 그 외에 전세사기를 방지하기 위한 장치로는 "임차권등기명령, 전세권 설정, 전세보증보험"이 있다.

임차권등기명령은 만약, 집주인이 역전세나 전세퇴거자금대출이 막히면서 바로 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못할 경우에 대비한 제도이다. 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사 가기 전 법원이 임차권등기명령을 명령하여 이사를 하더라도 "대항력과 우선변제권"을 유지하는 것이 요지이다. 원래 세입자가 이사간다면 전세보증금을 받을 권리가 없어진다.

그래서 임차권등기명령을 통해 세입자가 이사를 가더라도 기존의 대항력을 유지할 수 있게 한다. 임대차 계약이 종료된 후에도 새로운 세입자를 받지 못하거나 역전세가 났을 때, 집주인에게 임차권등기명령을 하고 이사를 가면 된다. 그리고 전세금의 일부만 반환받아도 신청이 가능하다. 단, 등기 명령이 결정나도 등기부등본에 꼭 기입되는 것을 확인한 후 이사해야 한다.

전세권 설정이란 임차인이 전세금을 안전하게 보호받기 위해 등기부등본에 자신의 권리를 등기하는 것이다. 전세권을 설정하려면 임대인의 동의를 얻어야 하기에 임차권등기명령보다 더 까다로운 제도이긴 하다. 보증금 반환이 어려울 경우 전세권 설정을 통해 별도 소송없이 바로 경매로 넘길 수 있는 최후의 보루라고도 할 수 있다. 임차권등기명령과 마찬가지로 이사를 하더라도 대항력이 유지된다. 단, 설정비용이 발생하며 선순위 권리에게 밀릴 수 있다.

전세보증보험은 가장 간단하게 내 보증금을 지킬 수 있는 제도이다. 집주인이 전세 계약 종료 후 보증금을 돌려주지 않을 경우 HUG 등 보증기관이 세입자에게 보증금을 대신, 돌려주고 집주인에게는 HUG가 전세금을 받아내는 방법이다. 가입시 1년 이상 계약, 전입신고 및 확정일자를 무조건 받아야하며 빌라의 경우 전세보증보험을 들려면 공시지가의 126% 이내여야지만 전세보증보험을 받을 수 있다. 아파트는 KB시세의 90% 이하여야지 전세보증보험을 가입할 수 있다.

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즉, 전세계약기간이 1년 이상 남아야하며, 수도권의 경우 전세보증금 한도는 7억 이하, 지방은 5억 이하여야 한다. 빌라는 건축물대장에서 "위반건축물"이 아니어야 하고 특약으로 전세보증보험을 가입불가하는 특약이 설정되어 있지 않아야 한다. 다만, 묵시적 갱신의 경우 반드시 전세보증보험을 다시 설정해야 한다. 만약, 2년이 지나고 묵시적 갱신을 한 후 전세보증보험을 들지 않는다면 지급거절 당할 수 있기 때문이다.