동안구에 비해 저평가되었지만, 만안구 역시 좋은 지역으로 곳곳에서 개발이 진행 중이다. 다만, 1호선만 지나기 때문에 4호선과 1호선 둘 다 지나는 평촌신도시에 비해 교통 불모지이다. 과거 안양1번가로 유명했던 만안구는 인구가 감소하고 트랜드가 똘똘한 1채로 옮겨가고 사람들의 수준이 상향됨에 따라 개발이 더딘 곳은 도태되고 있었다. 하지만 재개발이 되어 사람들이 살기 좋아지고 그에 따라 교통수단을 계속 요구한다면 지금보다 더 좋아진다. 계속 좋아질 곳도 있지만 언젠가 좋아질 곳이 있다. 오늘은 안양 만안구 만안초 재개발 정비예정 사업성 분담금 분석입니다.

만안구 만안초 주변 재개발은 현재 구체적인 재개발 구역지정이나 사업 추진 정보가 정확하지 않다. 하지만 구청에 따르면 만안구 안양동 857-17번지 일대 487세대 수준으로 재개발을 진행한다. 25년 5월 정비예정구역으로 지정되었다. 25년 8월 추진위원회가 설립되었고 연번 부여를 통해 조합설립조건을 만족하기 위해 연번 동의서를 걷고 있다. 사업면적은 13,937평이며 2종일반주거지역이지만 최대 용적률은 280%, 건폐율은 50% 이하로 적용된다.

향후 인허가 절차의 표준화 및 행정협의 간소화, 주민간 갈등을 예방하기 위한 중재시스템 구축, 용도지역 및 용적률 상향 등 제도 개선, 공공과 민간의 균형적 정비사업 개발을 추진하고 있다. 해당 구역은 지하철 1호선 안양역 준역세권, 1호선 관악역은 꽤 멀리 있다. 만안초를 안고 있는 초품아이며 안양천을 끼고 있고 조용한 곳이다. 경강선이 바로 옆에 공사 중이고 월판선이 안양운동장역 호재가 있어 월판선을 통해 인천은 물론 판교까지 연결할 수 있다.

안양동 만안초 주변 재개발 구역의 사업면적은 13,937평이며 기존 용적률은 재개발이므로 알 수 없다. 그래서 보수적으로 160~200%로 가정하여 180%로 계산했다. 기존 연면적은 25,086평이며 최대 용적률 280%를 가정하면 연면적은 39,023평이다. 임대주택 15%(5,853평), 정비기반시설 5%(1,951평), 상가 1천평을 가정하면 일반분양 면적은 5,133평이다.

연면적은 지하층, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 1.8배하여 공사비를 계산했다. 공사비는 평당 800만원으로 가정했는데, 현재 서울 평균 공사비가 820만원이지만, 아직 정비구역 지정 밖에 안되었고 관리처분인가 단계까지가 된다면 800만원보다 더 상승할 가능성이 있지만, 현재 시공사에서 제시하는 평당 공사비를 잡았다. 총 공사비는 5,619억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 감리비, 예비비, 금융비용, 세금 등을 고려하여 1,200억으로 잡았다. 총 비용은 6,819억이다.

해당 구역에 거래된 빌라의 실거래가를 보면 평당 1,500만원부터~2,300만원까지 다양하다. 해당 빌라의 공시지가를 살펴보면 평당 900만원부터 1,500만원까지 다양하다. 공시지가는 평당 1,200만원으로 가정하였고 감정평가액 보정률은 1.2~1.6배하여 1.4배로 하였다. 1,200만원에서 1.4배하면 1,680만원이고 조합원들의 종전자산평가액은 4,214억이다. 다만, 다가구주택이나 연립주택은 원가법이 적용되어 땅값 + 감가상각되는 건축물의 합이고 빌라는 거래사례비교법으로 감정평가액을 정하기에 바뀔 수 있다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 근처의 안양 만안구 아파트를 비교했다. 안양동 대장 안양푸르지오더샵은 평당 4천만원 수준이고 안양메가트리아는 평당 3천만원 수준이다. 그래서 조합원 분양가는 평당 3,000만원 수준으로 계산하였다. 조합원 분양수익은 7,525억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 877억이다.

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상가는 평당 2,500만원으로 가정하였고 상가수익은 250억이다. 일반분양가는 꽤 높게 잡아 평당 4,000만원으로 가정했다. 일반분양 수익은 2,053억이다. 총 수익은 10,705억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.92로 비례율은 낮은 편이다. 공사비가 워낙 높으니 비례율은 낮을 수 밖에 없는데, 그에 따라 분양가도 상당히 높은 편이지만 역시 조합원들이 부담할 금액이 클 것은 어쩔 수 없다. 만약, 부동산 훈풍이 계속해서 유지된다면 해당 구역 분양도 성공할 수 있겠지만, 부동산 침체가 된다면 완판은 어려울 수도 있다. 아니면 사업비나 공사비를 낮추기 위해 최대한 속도를 내거나 용적률 상향, 기타사업비 감소 등의 혜택을 받는다면 상관없을 것이다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 3억 3,600만원이라면 권리가액은 0.92를 곱하여 3억 912만원이다. 조합원 분양가가 평당 3천수준으로 20평을 받는다면 6억이다. 그렇다면 분담금은 2억 9,088억이 나온다.