기회의 땅, 구성남은 이제 25평 신축 아파트의 시세는 10억 이상이다. 어수선하고 노후화된 곳이 많던 성남 구시가지이지만, 분당구, 잠실 밑이라는 엄청난 입지 덕에 개발이 계속 진행 중이다. 게다가 성남시장 역시 재개발에 관심이 많아 주도적으로 개발을 이끌고 있다. 구성남은 중원구, 수정구로 이루어지고 수인분당선 + 8호선의 수진동, 태평동이 재개발 된다면 최고의 입지이지만, 중원구 산성동 역시 산성역이 잠실과의 거리가 더 가깝기에 현재 대장은 산성동의 포레스티아이다. 게다가 LH와 함께 순환방식으로 재건축/재개발이 진행되는 곳이 구성남이고 그 중 하나가 금광동 금광삼익이다.

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오늘은 구성남 순환재건축 금광동 금광삼익 사업성 분담금 분석입니다.

중원구는 상대원동, 금광동, 산성동, 은행동 등이 있다. 상대원동은 상대원2구역, 3구역이 재개발로 어마무시한 세대수로 바뀌는데 E편한세상 그랑메종까지 합치면 무려 1만세대의 메머드 단지이다. 상대원2구역은 현재 이주 및 철거로 분양 예정 중이고 상대원3구역은 현재 정비구역 지정 후 조합설립인가 절차를 거치고 있다. 산성역 쪽이나 상대원동은 경사가 좀 심한 편이라 직접 걸어가다보면 단차를 이용한 아파트가 많은 것을 알 수 있다.

산성동에는 산성역 헤리스톤, 산성역 포레스티아, 산성역 푸르지오자이의 신축들이 있는데 25평 기준으로 시세가 12억 이상이고 34평은 15억 정도이다. 왠만한 지방은 대장은 다 잡아먹는 시세이다. 그 외에도 황송마을, 금광삼익, 은행현대, 은행주공 등 재건축을 추진하는 아파트들도 많다. 그 중 금광삼익은 8호선 남한산성역 초역세권이며 성남동초를 안고 있는 초품아이기도 하다. 다만, 경사가 얕지만 있는 편이고 시장과 섞여 어수선한 느낌이 든다. 햔재 14평 기준으로 3억원대이며 전세는 1억 8천만원이다. 구성남 역시, 전세 매물이 급감하여 전세가가 오르는 추세이다.

그리고 소형평수 위주라 재건축 되어도 대형평수 경쟁률도 셀 것이고 분담금도 크게 나올 것으로 보인다. 그래도 2030성남 정비기본계획에 포함되어 용적률 상향도 기대할 수 있다. 그래서 용적률 280%까지 상향된다고 가정하여 분석했다. 기존 연면적은 7,412평이고 최대 연면적은 10,376평이다. 대신, 임대주택 10%(1,037평) 상가제외를 가정하면 일반분양 면적은 1,927평이다.

공사비는 평당 900만원으로 가정했다. 좀 비싸긴 하지만 삼익금광이 재건축을 시작할 때 쯤에는 물가가 매우 상승할 것으로 가정했기 때문이다. 연면적은 지하층, 옥상 등을 고려하여 연면적 × 2.4배하여 계산하면 총 공사비는 2,241억이다. 기타사업비에는 철거비, 조합운영비, 감리비, 금융비, 예비비, 국공유지매입비, 세금 등이 포함되고 해당 구역은 소규모 재건축으로 진행될 확률이 높아 사업비 지원을 받을 확률도 있다. 다만, 소규모 재건축 및 빈집법의 경우 투기과열지구에선 조합설립인가가 되면 조합원 지위양도 금지된다. 기타사업비를 800억으로 가정하면 총 비용은 3,041억이다.

공시지가를 보면 평당 1,100만원 수준이다. 감정평가액 보정률은 1.2~1.6배 수준이라 1.4배하여 계산하면 평당 1,540만원이다. 평당 1,540만원 수준으로 계산하면 조합원 종전자산평가액은 1,141억이다.

보통 대단지로 세워지는 재건축은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 요새 산성역 25평 아파트 시세를 보면 9억~10억 수준이다. 평당 4천만원 이상이지만, 해당 구역에서 재건축이 시작될 시점이면 평당 5천만원 이상이 될 것이라 본다. 평당 4,200만원으로 계산했다. 조합원 분양수익은 3,113억이다.

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임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 155억이다. 일반분양가는 평당 5천만원으로 가정했다. 평당 5천이면 25평은 12.5억, 34평은 17~18억인데, 매우 비싼 수준이지만 물가나 공사비가 오른 만큼 일반분양가를 매우 높게 잡아보았다. 일반분양 수익은 963억이고 총 수익은 4,231억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 총 종전자산평가액]이므로 1.04로 1 이상의 비례율이 나오긴 한다. 공사비가 오른 만큼 일반분양가나 조합원 분양가를 높게 잡았다. 그래서 비례율이 1이 넘긴 하지만 종전자산평가액이 워낙 낮은 탓에 조합원들 분담금은 크다. 만약, 15평을 가진 조합원의 종전자산평가액이 평당 1,540만원이면 2억 3,100만원이 나온다. 하지만 조합원 분양가가 평당 4,200만원 수준으로 잡았으므로 15평이라고 해도 6억 3천만원이다. 분담금은 3억 9,900만원이 나온다.