재개발은 하이리스크 하이리턴이자 늦게 들어갈 수록 피가 많이 붙는 구조이다. 당연히 그런 것이 더욱 안전하고 보수적일수록 시세차익을 크게 챙길 수 없지만, 하이리스크 때 들어간다면 재개발이 무산될 수도 있겠지만, 정비구역이 지정되고 조합설립조건이 맞추어지고 조합총회를 거쳐 조합설립인가까지 난다면 50%는 다 한 것이다. 하지만 그 전까지는 정말 엄청난 잡음과 시끄러움이 있고 엄청나게 싸운다. 그 뒤로도 소송리스크, 인허가문제, 공사비 문제 등 다양한 문제들도 직면한다. 재개발은 싸움은 끝이 없고 끝이나더라도 싸우는 구조이다.

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재개발 투자시 가장 중요한 것은 역시 수익성이다. 그런데 안전한 것이 보장되어야 하는데 그렇지 못하다면 현금청산이다. 오늘은 재개발 지분쪼개기 신축쪼개기 현금청산의 모든 것입니다.

재개발 매수시 핵심포인트는 매수물건이 "안전한"물건인지 확인한 것이다. 매수한 물건이 현금청산 대상인 물딱지가 되거나 매수가보다 낮게 팔아야 하는 경험을 절대 하지 않기 위해서는 아파트를 확실하게 받을 수 있는 조건을 꼼꼼히 따지는 것이다. 그것은 "권리산정기준일"과 "조합설립인가 후 다물권자 조합"이다. 권리산정기준일을 알아보기 전에 먼저 지분쪼개기를 알아야 한다.

재개발에서 권리산정기준일과 지분쪼개기는 상충관계이다. 재개발 사업이 공공의 의미로 결국 기반시설이 부족한 곳을 재정비하는 사업이기에 노후된 지역이 새 아파트와 최신 편의시설, 쾌적한 도로 등의 여건으로 바뀌는 것이다. 그렇게 지역의 가치가 수직상승되는 곳이기에 많은 "화가"들이 진입하는 곳이다. 재개발에서 화가란 재개발 초기 단계에서 구역을 설정하거나 지분 쪼개기 등을 통해 부동산 투기를 노리는 사람들이다.

화가들은 LH의 사업성 분석 서비스 등을 활용하거나 자기가 오랫동안 눈여겨보고 있던 곳을 분석하여 직접 재개발 구역을 설정하는 행위들도 한다. 사업성이 불확실한 초기 재개발 단계에서 재개발 사업이 시작될 가능성이 있는 곳을 미리 알아내어 "그림을 그리듯이" 지분을 쪼갠다. 사업 초기단계에선 당연히 재개발 필수조건인 "노후도 70% + 구역 1만제곱미터 이상"인 곳에서 활동한다. 그리고 허위, 과장된 정보를 퍼뜨리고 지분 쪼개기 등의 투기를 벌인다.

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지분쪼개기를 예를들어 보자, 유명한 피자집에서 피자를 구매 한 후 한 조각을 매장에 다시 들고오면 상품을 준다고 가정하자. 사람들은 피자를 먹고 한 조각씩 포장지에 담아 다시 피자집에 방문하여 이벤트 상품을 받아갈 것이다. 하지만 어떤 사람은 피자 하나를 10조각으로 잘라서 피자집에 가서 상품 10개를 요구할 수도 있다. 피자집 사장은 당연히 거절하겠지만, 피자 하나당 한 조각이라 한 적도 없고 상품도 1개만 준다고 할 수 없다고 주장을 펼친다.

현실의 지분쪼개기는 위와 같다. 피자집의 한 조각이 아파트를 받을 수 있는 권리이고 이벤트 상품이 아파트의 프리미엄이다. 결국 지분쪼개기로 아파트 10채를 받는 것이다. 그래서 이러한 쪼개기에 대한 규제가 없다면 아파트를 계속 받을 수 있는 권리가 생기기에 규제를 두었다. 바로 "토지의 경우 90㎡ 이상/권리가액/권리산정기준일"이 대표적이다. 지분쪼개기는 개발 후 지어지는 새 아파트를 받을 수 있는 권리의 개수를 법적으로 늘리는 것이다. 그래서 "권리산정기준일"이 지난 후 "지분쪼개기"나 "신축빌라 짓기"는 금지되고 이후 지분쪼개기를 한다면 "현금청산"된다.

토지분할과 다가구 다세대 전환 등이 대표적인 지분쪼개기지만, 가장 대표적인 방법이 바로 "신축쪼개기"이다. 기존의 다가구주택이나 단독주택을 허물고 다세대주택을 신축하거나 빈 땅을 매입하여 다세대주택을 신축하는 방식인데, 본래 1~2개 뿐인 권리를 수십개의 권리로 늘릴 수 있다. 서울에서 공급된 신축빌라가 대부분 "신축쪼개기"라고 할 수 있다.

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하지만 이런 쪼개기가 된다면, 재개발 필수요건인 노후도가 점점 낮아지고 조합원 수가 늘어나서 기존의 선량한 조합원들은 피해를 받는다. 그래서 "권리산정일"을 통해 아파트를 추가로 받을 수 있는 권리를 막는다.

권리산정기준일을 벗어난 물건을 매수하면 토지등소유자면서 조합원이 되는 것은 맞지만 아파트로 받는 것이 아니라 현금청산 대상자인 "물딱지"가 되는 것이다. 법에서는 물딱지에 대한 "거래"를 막는 규제는 벼도로 하지 않기에 아무 것도 모르는 사람들이 물딱지를 매수하는 사례도 생기고 있다. 서울시의 조례에서는 권리산정기준일 이후 쪼갠 권리들을 "합산"하여 하나의 권리로 묶어버리거나 아파트를 받을 수 있는 권리에서 "배제"하여 현금청산대상자로 분류하는 기준을 정해놓았다.

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재개발시 감정평가의 경우 구축보다 당연히 신축빌라가 높게 나온다. 그리고 재개발이 진행되기 전까지 건물관리도 수월하다. 그래서 재개발에 투자할 때 신축 빌라를 사려고 하는데, 조심해야 한다. 왜냐하면, 신축 빌라는 "시세가 정해지지 않았다" 그래서 높은 전세가로 세입자를 구하고 적은 돈으로 매수할 수 있다고 광고한다. 하지만 주변에 또 신축 빌라들이 생기면서 가격이 하락하면 그에 따른 전세가가 낮아지고 역전세가 발생한다.