용인의 기흥구는 상갈역, 구성역과 기흥역, 보정역이 지나는 수인분당선이 있는 곳이다. 특히, 보정동은 학원가도 많으며 카페거리도 유명하고 구성역은 GTX-A가 지난다. 또한, 용인이 또 뜨는 이유는 용인플랫폼시티와 처인구의 SK하이닉스 공장 건설이 한몫하고 있다. 용인플랫폼시티는 수지구와 기흥구를 개발하는 사업으로 GTX-A와 더불어 복합환승센터, 지식기반첨단산업, R&D, 중심상업무지구 등 다양한 면모로 개발될 예정이다. SK하이닉스는 용인시 처인구 원삼면 일대에 용인 반도체 클러스터를 조성하는데 현재 1기 공장이 건설 중이다.

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오늘은 용인시 구갈동 기흥4구역 동부 재건축 비규제지역 사업성 분담금 분석입니다.

​기흥4구역은 동부아파트란 이름의 아파트가 재건축되는 것인데, 현재 정비구역 지정은 되지 않았고 정비구역 지정 예정구역이다. 기흥4구역은 용인시 기흥구 내에서 재건축 정비사업이 진행될 곳이며 2030도시정비기본계획상 정비예정구역으로 선정된 곳이다. 그 외에 고갈동 한성1차, 2차 또한 정비예정구역이다. 수지구의 리모델링 단지도 이제 분양가가 15억 이상으로 예상되는데, 분당의 정자동 티에르원이 리모델링 단지임에도 불구하고 분양가가 무려 26억으로 나왔다. 게다가 100 대 1의 경쟁률을 보여주는데, 이는 분당의 입지가 얼마나 대단한지 가르쳐주는 것이다.

용인의 대장 수지구에도 풍덕천동에서 리모델링 및 재건축 추진단지들이 많다. 상현동을 건너면 수원 영통구가 나오고 영통구와 수지구, 장안구 등을 통합으로 개발한 곳이 광교신도시이며 광교신도시의 집값은 거의 20억 수준이다. 수지구는 아직 광교신도시급은 아니지만 현재 신축이 없는 풍덕천동 내에 신축이 생긴다면 광교신도시 이상의 아파트가 탄생할 수도 있다. 하지만 투기과열지구 및 토지허가거래구역이란 규제에 묶여있다. 하지만 기흥구의 경우 규제지역이 아니기에 재당첨제한이나 분양가상한제, LTV 대출 문제 등이 해당되지 않아 주의해야 할 것은 물가 상승에 따른 공사비 증가이다.

기흥4구역은 아직 정비구역 지정 전이기에 진입하기 전에 충분한 주의와 분석이 필요하다. 기흥4구역 동부아파트는 용적률이 106% 밖에 안 되어 굉장히 쾌적하며 24평 단일평수라 감정평가액을 책정하기 편하다. 대지지분은 그리 높지 않지만, 3종일반주거지역이기에 최대 용적률 300%가 적용된다면 사업성이 높아진다.

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대지면적은 4,125평이며 세대수는 200세대, 1992년 준공으로 33년차로 재건축 연한도 지났다. 기존 연면적은 4,372평이며 용적률 300%가 적용된다면, 연면적은 12,375평까지 증가한다. 하지만 용적률이 높으면 높을수록 임대주택 비율이 높아지기에 250%로 가정했다. 용적률 250%인 연면적은 10,312평이며 임대주택 10%(1,031평), 정비기반시설 5%(516평), 상가 500평을 가정하면 일반분양 면적은 3,893평이다.

공사비는 평당 850만원으로 서울 평균 공사비 수준으로 계산했다. 용인 수지도 이젠 국평이 15억 이상인 시대이고 아직 정비구역 예정지역이므로 기간이 한참 남았기에 서울 수준으로 잡았다. 연면적은 지하층, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 2.2배하여 계산하면 총 공사비는 1,928억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 조합운영비, 법인비, 금융비용, 세금 등이 포함되며 400억으로 잡았다. 총 비용은 2,328억이다.

공시지가는 평당 1,169만원 수준이다. 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.6배 수준이므로 1.4배하여 계산했다. 평당 1,636만원으로 조합원들의 총 종전자산평가액은 715억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 현재 구갈동 동부는 평당 2,500만원 수준이다. 거의 감정평가액의 1.5배 수준이며 조합원 분양가는 평당 3,200만원으로 가정했다. 조합원 분양가도 이제 국평이면 10억 수준을 가정했다. 34평이면 10억 8,800만원이다. 조합원 분양수익은 1,442억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 154억이다. 상가는 평당 2천만원으로 가정하면 상가수익은 100억이다.

일반분양가는 주변 아파트에 신축이 없기에 수지구 구축들을 살펴보았다. 수지구 풍덕천동의 리모델링 단지인 한국, 보원, 동부아파트도 평당 3천만원 수준인데, 리모델링하여 신축이 된다면 15억 수준으로 예상하고 있다. 그렇기에 기흥구는 일반분양가를 평당 4천만원으로 잡아보았다. 일반분양 수익은 1,557억이다. 총 수익은 3,253억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.29란 엄청난 사업성이 나온다. 당연히, 이는 용적률이 낮은 덕으로 높게 상향되는 용적률로 임대주택을 높게 잡아도 일반분양하는 개수가 많아지니 사업성이 높아지는 것이다. 대신, 분양가가 더 높아질 확률이 있는데, 공사비 상향과 사업비 증가가 원인으로 들 수 있다. 지하층 등을 고려하여 연면적에 2배 이상으로 계산하였는데, 그보다 더 연면적 비용이 더 커질 수도 있다.

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만약, 조합원의 종전자산평가액이 평당 1,636만원이고 24평이라면 3억 9,264만원이고 권리가액은 1.29를 곱한 값이므로 5억 650만원이다. 조합원 분양가가 평당 3,200만원으로 가정했으므로 25평을 받는다고 하면 분양가는 8억이다. 조합원 분담금은 2억 9,350만원이 나온다.