수원 팔달구는 재개발이 수원 내에서 가장 많이 진행되는 곳이다. 팔달구는 수원 4대문인 팔달산의 남문의 명칭인 팔달문에서 유래한 것이다. 팔달구가 상당히 노후화된 곳이 많은 곳으로 영통구 옆이지만 광교와도 접해있어 재개발만 된다면 미래가 기대되는 곳이다. 문제가 되는 것은 팔달구가 10.15대책에 의해 토지허가거래구역 + 투기과열지구가 되었다는 것이다. 그래도 재개발은 나은 것이 관리처분인가가 나면 조합원 지위양도가 금지된다는 것이다. 지위양도 금지가 되면 투기과열지구 내에서 1채 이상 더 들고 있는 사람들은 재개발이 진행되는 것을 막기 때문에 속도가 느려지는 악재이다.

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오늘은 팔달구 우만1구역 재개발 530-7번지 일대 정비예정구역 사업성 분담금 분석입니다.

우만동 530-7번지는 우만1구역으로 불리며 최근 25년 3월 우만1동 재개발사업 우선협상대상 신탁회사로 코리아신탁, 대한토지신탁 컨소시엄이 선정되었다. 팔달구는 수원의 구도심을 대부분 포함하는 위치로 재래시장이나 맛집 등의 전통이 살아있는 구이다. 그래서 아직 개발이 덜 된 곳이라 인구가 수원 4개 구 중에서 가장 적다. 게다가 화성이 정중앙에 위치하고 있기에 화성 주변 개발사업은 지지부진하였다. 그래도 2010년 이후 구도심 지역인 팔달구가 대부분 재개발로 지정되었다.

우만동은 대부분 주택가이며 아파트로는 우만주공, 풍림아파트, 동수원 월드메르디앙 등이 있다. 수원월드컵경기장, 아주대학교, 경기대학교 등 대학교와 접해있다. 우만1구역인 530-7번지는 신분당선 연장이 진행되고 인덕원-동탄 전철도 공사 중이다. 향후 교통도 좋아짐에 따라 갈 수 있는 곳도 많아지고 아파트들도 개발되면서 신축이 되면 근처 도로 같은 정비기반시설 등도 깔끔해지고 치안도 좋아진다. 수원의 팔달구는 과거 치안이 안 좋았지만 신축 아파트로 개발이 되면 상권도 좋아지고 치안도 더 좋아질 것으로 보인다.

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우만1구역은 수원시 내에서 교통, 교육, 생활여건도 나쁘지 않다. 아주대병원, 가톨릭대병원을 비롯하여 병세권이며 롯데마트와 아울렛 등 인프라도 좋고 바로 밑에 영통구 매탄동이 있어 학원가 이용도 좋다. 아주대, 동성중, 효문초 등 다수의 학교가 자리잡고 있기도 하다. 우만1구역 재개발 추진위원회에선 올해 안에 2030 수원시 도시, 주거환경정비기본계획에 따라 재개발, 재건축 후보지로 선정되어 내년 정비구역 지정을 목표로 하고 있다.

우만1구역의 사업면적은 221,791㎡(67,209평)이고 대부분 2종일반주거지역이므로 최대 용적률 250%가 적용될 수 있다. 종상향 여부는 아직 미지수이기에 용도지역은 2종으로 하여 재개발 분석을 진행해본다. 재개발 구역이기에 기존 용적률을 알 수 없기에 160~200%로 하여 보수적으로 180%으로 잡아 계산하면 기존 연면적은 120,976평이고 용적률 250%가 적용된 연면적은 168,022평이다. 임대주택 면적을 10%(16,802평), 정비기반시설 5%(8,401평), 상가 1천평을 가정하면 일반분양 면적은 20,843평이다.

구역 내 있는 신미주 아파트의 공시지가를 보면 평당 1,500만원 수준이다. 그래서 구역 내 재개발 빌라들의 평당가는 가지각색이지만 구역 내 아파트인 신미주를 기준으로 임의로 계산했다. 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.6배이므로 1.3배하였다. 감정평가액은 평당 1,950만원이 나온다. 조합원들의 총 종전자산평가액을 평당 1,950만원으로 퉁쳐서 계산하면 23,590억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 2,500만원으로 가정했는데, 평당 2,500만원 수준이면 바로 밑에 동수원월드메르디앙 84타입 매매가 수준이다. 조합원 분양수익은 30,244억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 2,520억이다. 상가는 평당 3천만원으로 잡으면 300억이다. 일반분양가는 평당 4,000만원으로 계산했고 평당 4,000만원이면 25평은 10억, 34평은 13억 2천만원 수준이다. 이제는 수원도 평당 10억 이상의 분양가는 반드시 감당해야 할 수준이다. 일반분양 수익은 8,337억이다. 총 수익은 41,401억이 나온다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.94이다. 좋지도 나쁘지도 않은 애매한 비례율이다. 하지만 사업성 보정계수가 적용된다면 사업성이 더 좋아질 수 있고 용적률 상향이 되면 일반분양 수가 늘어나므로 더욱 사업성이 좋아지기에 향후 어떻게 나오는 지를 지켜봐야 한다. 만약, 조합원이 평당 1,950만원 수준의 감정평가액으로 20평을 가지고 있다면 3억 9천만원이다. 권리가액은 비례율 0.94를 적용한 값이므로 3억 6,660만원이다. 조합원 분양가를 평당 2,500만원으로 잡았으므로 25평을 받는다고 하면 분양가는 6억 2,500만원이다. 분담금은 2억 5,840만원 수준이다.