해운대에서 처음 생길 수도 있었던 대림건설의 아크로가 부산에서 결국 실패했다. 해운대 우동의 삼호가든에서 원래 선정되었던 시공사인 아크로가 해지결정되었다. 30일 정비업계에 따르면 우동1구역이라고 불렸던 삼호가든 재건축이 지난 28일 임시총회를 열고 DL이앤씨와 시공계약을 취소했다. 전체 조합원 중 1,087명 중 904명이 참석하여 482명이 시공계약 취소 안건에 찬성했다.

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오늘은 해운대 우동 삼호가든 우동1구역 아크로 시공사 해제 재건축 시공사 문제발생에 대한 포스팅입니다.

우동1구역인 삼호가든은 21년 조합에서 지방 최초 아크로로 시공사를 선정하기 위해 우선협상상대로 DL이앤씨를 골랐다. 당시 대림에선 평당 609만원의 공사비를 제안했다. 하지만 24년 공사비 인상, 원자재 상승, 인건비 상승을 이유로 들어 평당 848만원을 다시 재기하며 갈등이 시작되었다. 애초에 삼호가든은 부자들이 사는 동네이고 사업 초기부터 투자자들과 1군 건설사들의 관심을 한몫에 받았다.

시공사 선정 당시에 지방 최초 아크로를 적용한 하이엔드 브랜드를 목표로 했으나 이는 물거품이 되었다. 부산 부촌인 해운대 우동에서도 공사비 문제로 시공사 해지까지 일어났다. 이것은 시사하는 점이 많다. 공사비 인상은 어쩔 수 없는 부분이지만(서울은 평당 850만원은 기본이다. 하지만 그에 따른 수요가 있다.) 부산에서 공사비 인상으로 인한 분담금 증가는 주민들에게 큰 부담이 된 것이다.

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서울 핵심지는 이제는 이름 있는 건축가들이 직접 지으며 엄청난 커뮤니티를 짓고 그 입지 가치만으로도 다른 지역을 압살한다. 오죽하면 가락동 헬리오시티나 반포동 원베일리는 같은 아파트 내 맞선을 보거나 결혼정보회사까지 생기는 것이다. 사는 곳이 권력이 되는 곳이 되어가지만 부산에선 아직 서울만큼의 공사비 인상을 인정하지는 못하고 있는 듯하다. 공사비 인상 논란은 부산 다른 곳에서도 많이 일어나고 있으며 지방은 사업성이 보장되지 않으면 현재 상황에서 수주까지 꺼리고 있다.

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이렇게 시공사가 취소되면 사업이 지연됨에 따라 공사비 인상은 물론 사업비까지 증가하게 되어 악순환이 발생한다. 물론 하이엔드 브랜드를 포기한 만큼 공사비는 줄어들겠지만 그 가치는 퇴색한다. 서울과 다르게 이제는 높은 분양가를 감당할 수 있는 사람들이 점점 적어지며 건설사도 노랑봉투법, 중대재해처벌법 등으로 인해 수주 자체를 꺼리고 있는 상황이라 공급이 감소된다. 누구나 살고 싶어하는 지방내 핵심 아파트의 가치는 계속 올라가겠지만 외곽은 더욱 찬바람이 몰아칠 것이다.

해운대 우동의 삼호가든은 비규제지역이라 재당첨제한이나 조합원 지위양도 금지가 해당되지 않는다. 삼호가든은 1985년 준공되었고 1,076세대로 단지 내 동성초, 동성재일유치원이 있다. 특이하게도 복도식, 계단식이 혼재하며 동해선이 바로 앞에 있다. 송전탑 지중화 이슈가 있는 곳이며 현재는 용적률 258%로 계획하고 있다. 삼호가든의 사업면적은 17,877평이며 기존 용적률은 165%이다. 기존 연면적은 29,497평이며 용적률 258%가 적용된 연면적은 46,122평이다.

주택의 규모는 101동에서 111동, 전용면적은 59타입부터 175타입까지 다양하며 분양 아파트는 총 11개동에서 1,247세대를 포함한다. 현재 사업시행인가 상태이며 정비기반시설 2,671평, 상가 500평을 제외하면 일반분양 면적은 13,454평이다.

앞으로 공사비는 계속 오른다. 지금과 같이 사업이 뒤집어진 경우 공사비 폭등은 물론 기타사업비 증가는 피할 수 없다. 아크로라는 하이엔드 브랜드를 적용하지 않더라도 대한민국 건설사 최고의 브랜드인 래미안이나 힐스테이트, 대림건설 등의 브랜드도 평당 810만원 정도일 것이다. 그래서 평당 810만원으로 가정하였고 지하층을 고려하여 연면적 97,530평을 적용하면 공사비는 8,202억이다. 기타사업비는 1,600억을 가정하면 총 비용은 9,802억이다.

현재 공시지가는 평당 2,200~2,700만원 수준이다. 그래서 평당 2,500만원으로 계산하였다. 감정평가액은 보정률 1.4배를 적용하였고 평당 3,500만원이다. 조합원 총 종전자산평가액은 10,323억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 지방 같은 경우 용적률 상향에 따른 임대주택 비율이 딱히 적용되지 않았다. 하지만 해운대 우동이면 부촌이며 삼호가든에 산다는 것도 꽤 잘 산다는 뜻인데, 임대주택은 적용하지 않았다. 덕분에 일반분양 세대수가 증가하게 되었다. 조합원 분양가는 평당 4,200만원으로 가정하였으며 이는 25평이 10억 이상으로 지방 분양가 중 탑클래스이다. 조합원 분양수익은 12,388억이다.

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상가는 평당 4천으로 잡으면 상가수익은 200억이다. 일반분양가는 평당 5천만원으로 가정하였다. 이는 사업지연과 공사비 증가에 따른 것을 분양가로 수익을 메꾸기 위해 지방 치고는 높게 잡았다. 평당 5천이면 25평은 12억 5천만원, 34평은 17억이다. 일반분양 수익은 6,727억이다. 총 수익은 19,315억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.92이다. 아크로라는 브랜드를 해지한 만큼 갈등과 사업지연으로 문제가 생긴 만큼 분양가는 올라간다. 하이엔드 브랜드를 적용하지 않지만 사업지연에 따른 비용도 엄청나게 증가하여 그 증가분은 조합원들에게 추가 분담금으로 늘어난다. 만약, 조합원의 감정평가액이 평당 3,500만원으로 30평을 가진다면 종전자산평가액은 10억 500만원이다. 권리가액은 비례율 0.92를 곱한 값이므로 9억 6,600만원이다. 조합원 분양가가 평당 4,200만원이고 32평 평수를 받는다고 가정하였다. 32평은 13억 4,400만원이므로 분담금은 3억 7,800만원으로 적당한 분담금이 나온다.