래미안 원베일리는 대한민국 최고 부촌의 신축 아파트이다. 반포라는 대한민국 최고 입지에서 대장인 것을 감안하면 말 다 한 것이다. 래미안 원베일리는 신반포 3차, 23차, 반포 경남아파트, 반포 우정에쉐르, 경남상가를 통합 재건축하여 지은 아파트이다. 평당 2억원의 최고의 아파트이며 분양도 엄청 흥행했다.

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그리고 이 아파트의 재건축을 매우 빠르게 실행한 조합장이 바로 한형기 조합장이다. 그는 재건축의 신, 스타조합장이란 명칭이 붙을 정도로 인기가 있다. 그의 명성만으로도 그가 투자한 아파트는 무조건 재건축이 빠르게 된다는 믿음이 생길 정도이다. 그런 그가 이번엔 한신서래 상가에 투자하여 재건축을 추진한다. 오늘은 재건축의 신 한형기 한신서래 상가투자 통합재건축 사업성 분석입니다.

한신서래는 1987년 준공된 아파트라 총 414세대의 소규모 아파트이다. 단독 재건축을 진행할 경우 최대 550세대에 불과하여 통합 재건축으로 신반포궁전, 현대동궁과 함께 1,300세대급의 강남 한복판의 대규모 단지가 세워지는 것이다. 평당 2억을 성사시킨 아크로리버파크나 원베일리 급의 아파트가 될 수도 있는 곳이다. 실제로 조합원들은 통합재건축을 원하여 벌써 70%의 동의서를 제출한 것으로 보인다.

통합 재건축의 물살을 타고 한신서래는 올해 2월까지만 해도 18억인 집값이 33억까지 상승하였다. 약 8개월 만에 15억이 오른 것이다. 이번에 한신서래에선 한형기 스타조합장을 재건축 추진준비위원회 위원장을 추대한 이유도 래미안 원베일리의 통합 재건축을 성공시킨 사례가 있기 때문이기도 하다. 한형기 위원장음 한신서래의 상가를 매수하면서 조합원 자격을 취득했다. 하지만 상가의 경우 입주권을 받기 위해선 산정비율이 중요하다. 그리고 한형기 위원장은 다주택자 프레임으로 비난 받는 것을 피하기 위해 상가투자를 한 것으로 보인다.

한 위원장은 올해 말까지 한시적으로 한신서래 통합재건축 추진위원장을 맡으면서 3년 내 이주, 8년 내 입주를 목표로 하고 있다. 구체적으로는 올해 말에서 내년 초 중 정비구역 변경 업무를 마친 뒤 조합설립인가를 받고 26년 3월까지 3개 단지 통합 조합으로 변경한다. 이어 28년 시공사 선정을 목표로 한다.

재건축을 할 경우 조합설립조건으로 각 아파트 동의 1/2와 상가 동의 1/2가 필요하다. 하지만 상가 쪼개기가 흥행한 곳인 은마나 우동 대우마리나 같은 경우 상가 소유주들이 산정비율을 낮추지 않는다면 조합설립 동의를 하지 않아 사업이 지연되었다.

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상가 소유주가 아파트 입주권을 받기 위해선 권리차액(상가 조합원 분양가 - 감정평가액)과 산정비율을 통해 소유 여부가 정해진다. 아파트 입주권 최소 분양가 × 산정비율의 값이 권리차액보다 낮아야 상가 소유주들은 아파트 조합원 입주권을 받을 수 있기 때문이다.

한신서래는 통합재건축으로 현대동궁, 신반포궁전과 함께 진행된다. 한신서래는 6,476평이며 현대동궁은 3,152평, 신반포궁전 1,264평으로 총 합치면 10,892평이다. 한신서래는 용적률이 216%, 현대동궁은 195%이며 신반포궁전은 나와있지 않아 평균 용적률을 200%로 가정했다. 모두 3종일반주거지역이기에 최대 용적률 300%로 가정하면 최대 연면적은 32,676평이고 기존 연면적은 21,784평이다. 임대주택 15%(4,901평), 상가 500평, 정비기반시설 5%(1,633평)를 가정한다면 일반분양 면적은 3,858평이다.

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하지만 현재 서초구 반포동은 토허제 + 투기과열지구이기에 재당첨 제한 5년, LTV 40%, 분양가 상한제, 취득세/양도세 중과 등의 규제가 붙는다. 아파트는 재건축 조합설립인가가 되면 조합원 지위양도가 금지되기에 조합설립인가 직전이 가장 투자하기 좋은 시점이다.

​공사비는 무려 평당 1,200만원으로 잡았다. 서울 평균 공사비가 850만원 이상인데 비해 서초구 반포동은 대한민국 최고의 입지이자, 래미안 원베일리, 아크로리버파크, 래미안 원펜타스, 메이플자이 등 50~60억 아파트가 있는 곳이기에 최고급 아파트로 지어지는 것을 가정했다. 게다가 한형기 조합장이 추진하는 곳이라 엄청난 속도도 기대되는 곳이다. 문제는 분양가 상한제가 적용된다는 것이다. 연면적은 지하층, 커뮤니티, 옥상 등을 고려하여 2.2배한다면 71,887평이며 총 공사비는 8,626억이다.

기타사업비는 감리비, 철거비, 조합운영비, 세금, 예비비, 금융비용 등을 고려하여 2,000억으로 가정했다. 기타사업비나 공사비는 사업이 지연되면 될수록 증가한다. 그래서 최대한 빠르게 재건축을 하는 조합장은 성과급을 많이 주더라도 원하는 것이다. 사업구역에는 민원, 소송리스크도 무시할 수 없고 그에 따른 비용은 조합원들에게 가중될 수 있다. 총 비용은 10,626억이다.

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공시지가를 각각 살펴보면 현대동궁은 평당 6천만원, 신반포궁전은 평당 6,460만원, 한신서래는 평당 6,940만원이다. 평균으로 평당 6,500만원수준이다. 감정평가액 보정률은 1.2~1.6배하는데 1.4를 적용하면 평당 9천만원이다. 조합원 총 종전자산평가액은 19,620억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 1.1억원으로 계산하였다. 주변 아파트들이 평당 2억 이상이고 현재 돈을 찍어내는 속도로 원화가치가 떨어지는 것을 보면 향후 5년에는 평당 4억도 될 수도 있을 것이다. 조합원 분양수익은 23,962억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 735억이다. 상가는 평당 1억원으로 가정하면 상가수익은 500억이다.

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다만, 상가는 산정비율이 낮으면 낮을수록 좋은데, 상가 분양가가 30억이고 상가 감정평가액이 18억이라면 권리차액은 12억이다. 조합원 최소분양가가 15억이고 산정비율 0.7이라면 10.5억이다. 권리차액 > 조합원 최소분양가 × 산정비율이므로 상가분양자도 아파트를 받을 수 있다. 일반분양 분양가는 평당 1.5억으로 한다면 일반분양 수익은 5,787억이다. 총 수익은 30,984억이다. 다만, 분양가 상한제가 적용될 수 있는 것이 관건이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.03이다. 나쁘지 않은 비례율이다. 대신, 그만큼 분양가가 매우 높은데, 해당 근처 아파트들이 평당 2억 이상인 것을 감안하고 분양가 상한제가 적용된다면 조합원들의 분담금은 더 늘어나고 그냥 원래부터 부자였던 현금부자들만 로또에 당첨되는 꼴이다. 그래서 분양가 상한제가 조합원들에게 매우 위험한 요소이며 재건축 초과이익환수제 역시도 조합원들을 고통스럽게 하는 정책이다.

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만약, 나의 34평짜리 감정평가액이 30억 600만원이고 비례율이 1.03이므로 권리가액은 31억 5,180만원이다. 조합원 분양가를 평당 1.1억으로 가정했으므로 34평이면 37억 4천만원이므로 분담금은 5억 8,820만원으로 나쁘지 않은 분담금이 나온다.