재개발/재건축이 힘들어지자, 이제는 빈집 및 소규모 재건축이 점점 유행하고 있다. 너무 많은 조합원들이 있는 대신, 소규모의 조합원이 모여 재건축을 추진하니 갈등의 봉합 시간이 빠르다는 평이 있다. 하지만 소정법(빈집 및 소규모 재건축)의 조합설립조건은 매우 까다롭다. 도정법은 조합원 동의율 70%, 토지면적 1/2를 갖추면 되지만 소정법은 조합원 동의율 75%, 토지면적 2/3이나 갖추어야 조합설립이 완료된다. 그리고 강제철거 방식이 아닌 매도청구이기에 강제철거 절차보다 더 까다롭고 시간이 오래 걸릴 수 있다.

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오늘은 여의도 화랑 재건축 소규모 재건축 조합설립인가 완료 사업성 분담금 분석입니다.

여의도 화랑아파트는 1977년 준공된 50년이 다 되어가는 아파트이다. 매우 오래된 아파트인만큼 몸테크는 매우 힘들며, 녹물 문제나 주차문제가 있다. 하지만 입지가 좋은데, 한강 접근성이 완벽하며 여의도초부터 여의도중, 여의도고까지 안고 있는 초품아이다. 여의도역 5호선과는 500미터 수준의 거리로 아쉬운 준역세권이긴 하지만 걸어서 이동할 수 있으며 5호선 지하통로를 통해 더현대로도 이동할 수 있다. 하지만 그만큼 오래되었어도 입지가 좋은 만큼 35평 시세는 29억~30억 수준이라 거의 평당 1억이다.

여의도 화랑아파트는 영등포구 여의도동 일대 최초로 소규모 정비사업 조합설립을 완료했다. 여의도 화랑아파트 소규모재건축조합에선 지난 18일 조합설립인가를 통보받았다고 밝혔다. 지난달 23일부터 이달 7일 14일 동안 조합설립인가를 위한 주민공람을 개최했다. 앞으로 조합에선 조합 등기를 마치고 12월부터 정비사업전문관리업자, 설계자, 감정평가, 세무회계, 친환경 등 협력업체 투표를 통해 공고를 낸다. 업체 선정 및 시공사 선정도 내년 초에 결정할 예정이다.

여의도 화랑은 영등포구 여의도동 40-4번지 일대이며 여의도 화랑아파트의 사업면적은 2,846평이다. 기존 용적률은 193%이며 용도지역이 3종일반주거지역이므로 최대 300%까지 상향된다. 용적률은 최대 몇 %까지 적용되는지 모르므로 최대 300%까지 적용하여 연면적을 계산했다. 용적률 300%를 적용한 연면적은 8,538평이며 기존 연면적은 5,492평이다. 임대주택 면적 10%, 상가 500평을 가정하면 일반분양 면적은 1,692평이다.

공사비는 평당 1,200만원으로 계산했다. 여의도의 경우 아직 재건축으로 신축으로 태어난 아파트가 전혀 없다. 그냥 구축 아파트 위주지만 입지가 워낙 뛰어나다 보니 기본 평당 1억 이상이다. 40년 된 이상 아파트들이 대부분이지만 평당 1억이란 것은 엄청난 땅값을 자랑하는 것이다. 그래서 고급 자재의 최고급의 아파트가 들어오는 것을 가정하여 공사비는 평당 1,200만원으로 잡았다. 주차장, 지하, 옥상 등을 고려하여 연면적에 1.6배 하여 계산하면 공사비는 1,639억이다. 기타사업비는 감리비, 철거비, 조합운영비, 세금, 금융비용, 설계, 국공유지매입비, 현금청산 등이 포함되며 350억으로 가정했다. 총 비용은 1,989억이다.

공시지가는 평당 4,200만원~5,000만원 수준이다. 그래서 평당 4,500만원으로 계산하여 감정평가액을 잡았다. 감정평가액 보정률은 1.2~1.6배 수준이므로 1.4배하면 평당 6,300만원이다. 조합원 총 종전자산평가액은 3,459억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 8천만원으로 잡았다. 평당 8천이면 25평은 20억, 34평은 27억 2천만원이다. 과거 32평 분양가는 17억이었으나, 향후 물가 상승률과 서초구의 분양가나 광명, 분당의 분양가가 34평 시세가 25억 이상인 걸 보면 조합원 분양가 조차 평당 8천만원 수준일 것이다. 조합원 분양 수익은 4,393억이다.

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임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 127억이다. 상가는 평당 5천만원으로 계산하면 상가수익은 250억이다. 일반분양은 평당 1억으로 잡았다! 이제는 분양가가 평당 1억인 시대가 곧 올 것으로 보이는데(이미 포제스 한강은 평당 1억이었다), 그 입지는 잠실, 반포, 압구정동, 여의도동이다. 평당 1억이면 34평은 34억, 25평은 25억이다. 일반분양 수익은 1,692억이다. 총 수익은 6,462억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.29라는 높은 비례율이 나온다. 이는 높은 분양가 + 용적률 300%의 환상의 콜라보레이션 덕이다. 감정평가액이 평당 6,300만원이라도 비례율 1.29수준이면 분담금은 매우 적을 것으로 보인다. 만약, 조합원이 35평, 평당 6,300만원이면 감정평가액은 22억 500만원이다.

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권리가액은 여기에 비례율을 곱한 값이므로 28억 4,445만원이다. 조합원 분양가는 평당 8천이었으므로 34평은 27억 2천만원이다. 그러므로 환급액은 1억 2,445만원이다. 하지만 공사비와 기타사업비는 이거보다 더 높아질 확률도 있고 감정평가액도 더 높아질 수 있거나 분양가가 오를 수도 있다. 그렇게 된다면 비례율은 감소할 수 밖에 없다.