사당동의 이수역 힐스테이트센트럴은 22억의 분양가에도 불구하고 평균 경쟁률 300에 가까운 수치로 완판되었다. 동작구청은 25년 4월 10일 사당동 288번지 일원에 사당12구역으로 정비계획 지정 및 정비구역 지정안을 공고하였다. 그리고 11월 3일 제11차 도시계획위원회 수권분과위원회를 열고 사당12구역 주택정비형 재개발 수정안을 가결했다. 1종일반주거지역은 2종으로, 종상향이 되어 642세대로 세대수가 더 늘어나는데, 기존에 비해 130세대 더 증한다.

오늘은 동작 힐스테이트센트럴 ? 사당12구역 재개발 종상향 사업성 증가 분담금 분석입니다.

​사당12구역은 동작구 사당동 288번지 일대로 지하철 7호선 남성역에서 도보 10분 안에 갈 수 있는 거리에 있으며 7호선 이수역, 2호선 + 4호선의 사당역, 2호선 낙성대역 사이에 위치한다. 사당4동 가로주택정비사업, 사당동 305-35번지 신통기획, 재건축인 사당5구역이 근처에 있다. 이만큼 서울에선 정비사업이 진행 중인 곳이 매우 많지만 아직 단계가 극초기 단계이기 때문에 공급하려면 아직 멀었다. 사당12구역은 제1종에서 2종으로 종상향되면서 최대 용적률 249.95%가 되어 세대수가 512세대에서 642세대까지 증가했다.

대신, 임대주택 115세대가 포함되었지만, 도로 2개소 폭 확장으로 사당로 4길이 6미터에서 10미터로, 사당로16마길은 8미터에서 10미터까지 증가했다. 공공보행통로와 까치산 근린공원 등산객을 위한 보행자전용도로와 공공지원시설을 확보한다. 어린이보육시설, 경로당, 도서관 등 총 2,360㎡ 수준의 공공시설을 건립하고 커뮤니티 광장 네트워크도 구축한다. 특히, 공영주차장 대신 공공지원시설로 서울형 안심 산후조리원도 조성된다.

행림초, 동작고, 남성중, 관악중 등 학군이 있으며 홈플러스, 킴스클럽, 현대시장 등의 생활편의시설과 까치산공원 근처라 녹지환경도 풍부하다. 바로 옆의 구축 아파트로는 제일아파트가 있고 25평이 10억인데 평당 4천만원 수준이다. 그리고 남성역 근처에는 주상복합이 지어지고 있으며 힐스테이트센트럴이수역도 남성역 상부라 이 아파트의 성공 분양이 영향을 줄 것으로 보인다.

사당12구역은 면적이 7,938평이며 용적률이 250%까지 상향되고 정비기반시설은 715평이고 사업성 보정계수는 1.62로 적용된다. 재개발이므로 용적률을 알 수 없으므로 재개발 160~200% 사이로 180%로 가정했다. 사당12구역의 기존 연면적은 14,288평이고 용적률 250%가 적용된 연면적은 19,845평이고 임대주택 10% 가정하면 1,984평이다. 일반분양 면적은 2,858평이다.

공사비는 평당 1천만원으로 잡았다. 조합설립인가 이후 시공사 선정 때 건설사에선 예상되는 공사비를 책정해준다. 예상되는 공사비 금액을 추정하긴 하지만 물가상승률이 향후 적용되어 더 상승되는 경우가 많다. 그래서 관리처분인가 이후 공사비 상승이 적용되어 조합원 분담금에 포함될 수 있다. 연면적은 지하주차장이나 지하층, 옥상, 정비기반시설, 커뮤니티 등을 고려하여 1.8배하여 계산하였다. 총 공사비는 3,572억이다. 기타사업비는 감리비, 철거비, 감정평가비용, 세금, 예비비, 운영비, 국공유지매입비 등이 포함된다. 기타사업비는 공사비의 20%로 가정하여 800억으로 잡았다. 총 비용은 4,372억이다.

실거래가는 최저 평당 1,700만원에서부터 최고 4,100만원까지 기록하고 있다. 보통 실거래가는 평당 2,500만원 수준이 평균이라고 보면 되겠다. 공시지가를 보면 1,000만원~1,500만원 수준이다. 그래서 평당 1,250만원으로 가정하고 사업성 보정계수가 1.62이므로 적용하면 감정평가액은 평당 2,025만원이다. 조합원들의 총 종전자산평가액은 2,893억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 4천만원으로 가정했다. 조합원 분양가가 평당 4천 수준이면 25평은 10억, 32평은 12억 8천만원이다. 조합원 분양수익은 5,715억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 297억이다. 일반분양가는 평당 7천만원으로 가정했는데, 이는 사당동 이수역힐스테이트센트럴 평당가 수준이다. 25평이 평당 7천만원이면 17억 5천만원, 32평은 23억 8천만원이다. 해당 단지와 비슷한 일반분양가로 일반분양 수익은 2,006억이다. 총 수익은 8,018억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.26이다. 비례율이 상당히 높은 수준이며, 높은 분양가인 대신, 비례율이 높게 나왔다. 조합원 분양가가 평당 4천만원이고 감정평가액이 평당 2천만원 수준이므로 거의 2배가 차이 난다. 조합원 18평이 25평을 받는다고 가정하였다. 18평을 평당 2,050만원 수준의 감정평가액은 3억 6,900만원이다. 권리가액은 1.26을 곱한 값이므로 4억 6,494만원이다. 25평은 평당 4천만원이면 10억이므로 분담금은 5억 3,506만원이다. 18평이 25평의 아파트를 받기 위해선 분담금이 높은 것은 어쩔 수 없지만, 비례율이 높은 만큼 분담금 5억이면 나쁘지 않다.