신당동하면 떠오르는게 있다. 바로 "떡볶이"이고 고추장 떡볶이를 만들어 판매한 것이 바로 신당동 떡볶이의 시초이다. 떡볶이도 유명하지만 교통의 요지이기도 하다. 그래서 신당동 재개발을 기대하고 많은 사람들이 진입하였다. 무려 2호선, 3호선, 5호선, 6호선이 지나고 1호선 동묘역 앞도 가까우며 2, 4, 5호선 환승역인 동대문역사문화공원 역시 도보로 이동할 수 있는 정도이다. 과거엔 법정으로 신당동은 1동~6동이었으나 모두 달라지고 현재는 신당동 하나로 남아있다. 신당12구역은 "가칭"으로 아직 재개발 구역으로 확정되지 않은 곳이고 모아타운, 신통기획이 섞여있고 아직 노후도가 아쉽다는 평이 있다.

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오늘은 서울 중구 신당12구역 재개발 가능한가 ? 사업성 분담금 분석입니다.

신당12구역은 사실상 신당동, 다산동, 장충동 사이에 위치하고 특히, 신당동은 주거지역과 상업지역으로 용도지역이 구성되어있다. 가칭 신당12구역은 남산의 고도제한 문제로 인해 용적률 상향이 어려울 수도 있으며 구역이 크고 모아타운으로 구역을 여러개로 쪼개서 사업이 진행되기에 힘을 합치는 것이 어려울 수도 있다. 남산고도지구는 서울 시내에서 남산이 잘 보이도록 하기 위해 고층 빌딩으로 남산을 가리지 않도록 설정해 둔 제한이다. 처음에는 최고 5층, 18미터였으나 기술이 개발됨에 따라 층수제한은 없애고 높이제한은 12미터, 20미터 제한구역으로 나누어 관리하고 있다.

가칭 신당12구역은 모아타운 7구역까지 이루어졌으며, 과거 성곽 문화재 규제와 남산 고도 지구 규제로 인하여 선정되지 못하였다. 그래도 남산 고도 지구 규제완화라는 희소식이 들려 향후 구역지정 선정에 플러스가 되는 요인으로 작용하고 있다. 신당12구역은 다산권 성곽마을 관리형 주거환경개선사업 정비구역과 일부 중첩되는 곳이며 신통기획으로 지정되기엔 노후도가 부족하다. 용도지역은 최고고도지구(남산타워로), 문화재보호구역이라 재개발되기가 어려운 곳이다.

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사실 현장에선 슬럼화되고 도로가 좁아서 사람들 뿐만 아니라 소방차 또한 들어오기 어려워 화재가 나면 큰 인명피해 및 재산피해가 날 수도 있는 곳이다. 경사도 높으며 버티고개역 근처 서울송도병원을 건너면 근처 신당9구역이 잇고 신당9구역은 이미 사업시행인가 단계이며 대지지분도 넓어 사업성도 좋다. 가칭 신당12구역은 신당9구역이긴 하지만 구역이 좀더 축소되거나 고도제한 지구 규제 완화나 문화재보호 규제 완화가 되지 않는다면 사업이 진행되기 어려워 보인다.

신당12구역의 구체적인 면적은 나오지 않았다. 그래도 7구역으로 나누어 소정법에 의해 최대 1만㎡만큼씩 한다고 가정하면 총 7만㎡이다. 평수로는 21,212평이고 용적률은 최대 250%로 가정하였다. 기존 연면적은 160~200%로 180%로 가정하면 연면적은 38,181평이고 용적률 250%가 적용된 최대 연면적은 53,030평이다. 임대주택 10%(5,303평), 정비기반시설 5%(2,651평)을 가정하면 일반분양 면적은 6,895평이다.

공사비는 평당 1천만원으로 잡았다. 조합설립인가 후 시공사를 선정할 때 대략적인 평당 공사비를 제공하지만 실제 관리처분인가까지 가보면 다르다. 조합인가부터 관리처분인가까지의 기간이 길면 길수록 그에 따른 인플레이션으로 물가가 상승한다. 그것을 고려했다. 연면적은 지하층, 옥상, 커뮤니티, 정비기반시설 등을 고려하여 1.8배하여 계산했다. 총 공사비는 9,545억이다. 기타사업비는 감리비, 철거비, 조합운영비, 세금, 예비비, 국공유지매입비, 현금청산, 금융비용 등이 포함된다. 기타사업비를 3,000억으로 가정하면 총 비용은 12,545억이다.

아직 구역지정이 되지 않은 곳이기에 피는 붙지 않았다. 매물들을 보면 1억대인 것도 있고 6억 이상의 빌라도 있는데, 평수가 넓은 것은 당연히 비싸게 올라왔다. 공시지가를 보면, 평당 1,000만원부터 1,800만원까지 다양하다. 공시지가는 평당 1,400만원으로 가정하여 감정평가액은 보정률 1.4를 적용했다. 평당 감정평가액은 1,960만원으로 계산하여 보면 조합원 총 종전자산평가액은 7,483억이다.(단, 단독주택, 다가구주택은 원가법으로 감정평가액을 계산하나 편의를 위해 다세대주택과 비슷한 금액으로 계산함)

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 이번에는 상가를 제외하였다. 조합원 분양가는 신당동이라는 입지를 활용하여 평당 4천만원으로 계산했다. 청구e편한세상의 경우 평당 6천만원이고 분당이나 광명의 분양가도 20억 가까이 하지만 해당 입지의 조합원들이 모든 것을 감당할 수 있을지는 미지수이다. 그래서 조합원 분양가는 평당 4천으로 잡았다. 조합원 분양수익은 15,272억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 795억이다.

일반분양가는 평당 7천으로 잡았다. 평당 7천만원이면 25평은 18억 수준이고 34평은 24억 정도이다. 신당동 입지가 분당에 전혀 딸리지는 않지만, 강남권에 교육시설까지 좋고 교통까지 좋은 분당보단 조금 낮게 책정했다. 신당동이 금호동, 옥수동, 왕십리동의 근처에 있긴 하지만, 자체 학군으로는 약하다. 하지만 신당12구역의 경우 3호선과 6호선의 더블역세권이라는 장점이 있고 남산 근처의 희소한 아파트임을 반영했다. 일반분양 수익은 4,826억이다. 총 수익은 20,893억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.11이다. 나쁘지 않은 비례율로 만약, 조합원이 빌라 감정평가액이 평당 1,960만원 수준으로 10평을 가지고 있다면 1억 9,600만원 수준의 감정평가액을 가진다. 여기에 권리가액은 비례율 1.11을 곱해주면 되고 2억 1,756만원이 나온다. 조합원 분양가가 평당 4천만원이고 18평을 받는다고 가정하면 7억 2천만원이므로 분담금은 5억 244만원이다. 공사비가 워낙 올랐기에 과거 2~4억하던 분담금은 그나마 비슷한 평수를 받기 위해선 5억 이상 아니 최대 10억까지도 감안해야 하는 현실이다. 하지만 서울 신축 아파트를 받기만 해도 이제는 중산층이다.