성남 중2구역이라고 불리는 곳인 도환중2구역은 23년 조합설립인가를 완료하고 사업이 본격적으로 시행되었다. 중2구역은 전체 토지등소유자가 373명이고 이 중 307명이란 엄청난 숫자가 조합설립에 동의하였다. 재개발에서 조합설립인가를 받기 위해선 동의율 75%와 토지지분 1/2를 확보해야 한다. 그리고 24년 현대건설이 시공사로 선정되는 등 착착 진행이 잘 되어가고 있다. 이제는 건축심의 속 도로교통영향성 평가, 교육영향성 평가 등을 통과해야한다. 이것만 통과하면 거의 60~70%를 달성한 것이다.

​

오늘은 구성남 도환중2구역 시공사 선정 관리처분인가 양도금지 사업성 분석입니다.

도환중2구역은 성남 중원구 중앙동 196번지 일대로 도시환경정비사업을 통해 지하4층~지상42층 높이의 아파트가 탄생한다. 규모는 1,140세대와 오피스텔 500세대이며 8호선 단대오거리역 초역세권이라 잠실까지 20분 내에 갈 수 있다. 아직 어수선한 분위기지만 구성남은 천지개벽하고 있다. 상대원2구역, 성남수진역파라곤, 해링턴스퀘어신흥역, 상대원3구역, e편한세상금빛그랑메종, 산성역자이푸르지오, 산성역 포레스티아, 산성역헤리스톤, 성남단대푸르지오, 은행현대, 은행주공, 수진, 신흥 재개발 등 엄청난 정비사업이 진행 중이다.

​

이렇게 많은 아파트들이 개발되어 분양된다면 물량이 들어오는 만큼 가격은 조정될 것이다. 그리고 입지가 좋은 곳에 사람들이 더 몰리고 갈아타면서 1등 아파트는 더욱 상승할 것이다. 현재는 성남의 산성역 포레스티아가 대장이지만 태평, 수진, 신흥 재개발이 완료된다면 산성역 포레스티아보다 더 비싼 아파트가 될 것이다. 그도 그럴것이 산성역보다 평지이고 수인분당선과도 가깝고 8호선도 같이 있기 때문이다.

도환중2구역은 현재 시공사로는 현대건설이며 힐스테이트로 탄생한다. 용적률은 무려 450%이며 건폐율은 56%이다. 15년도 정비구역지정된 것에 비해 속도가 느린데, 하마터면 구역해지되어 사업이 중단될 뻔한 적이 있는 곳이다. 단남초가 그나마 가까운 입지이며 세이브존, 롯데시네마타워, 단대전통시장, 대원공원, 황송공원 등의 인프라도 잘 갖추어지고 무엇보다 평지인게 장점 오브 장점이다.

도환중2구역의 사업면적은 39,346㎡(11,923평)이며 총 918세대의 아파트와 오피스텔이 들어온다. 최고 층수가 43층이나 되는 만큼 성남 최고 높이인 193미터의 랜드마크가 된다. 마치 청량리 L65가 떠오르는데 성남 도환중2구역은 "힐스테이트 성남센트럴"로 탄생하며 세계 최고층 빌딩인 부르즈 할리파의 사업관리를 총괄하는 아카디스와 함께 공사한다.

용적률 450%가 적용된 연면적은 53,653평이며 아파트는 이 중 918세대이고 오피스텔은 500세대이다. 기존 용적률을 알 수 없는 재개발 구역이므로 기존 용적률은 200%로 가정하였다. 기존 연면적은 23,846평이고 오피스텔 10,000평을 가정하고 정비기반 시설 15%(8,048평)를 가정하면 나머지는 아파트로 가정해 보면 일반분양 면적은 11,759평이다.

현재 시공사에서 예상한 공사비는 6,782억이다. 하지만 물가상승에 따라 관리처분인가 시점으로 가면 공사비 상승은 피할 수 없다. 물가상승률이 반영되어 아마 공사비는 예상했던 6,782억 이상이 될 것이다. 공사비는 평당 900정도로 계산하여 연면적에 1.6배하였다. 공사비는 7,726억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 조합운영비, 세금, 금융비용, 예비비 등이 포함되고 1,600억으로 계산했다. 총 비용은 9,326억이다.

매물을 보면 평당 1,200만원~5천만원까지 있다. 하지만 근린생활시설은 조심해야하는게 아파트 입주권을 받으려면 권리가액이 아파트 최소 입주권 시세보다 커야지 입주권을 받을 수 있다. 예를들어, 근생의 권리가액이 5억이고 아파트 최소 조합원 분양가가 5억이라면 받을 수 있지만 아파트 최소 조합원 분양가가 6억이라면 받지 못한다.

​

공시지가를 보면 13평이 2억 600만원이므로 1,500만원이고 12평이 2억 900만원이므로 1,700만원이다. 보통 공시지가가 1,500만원~2,000만원 수준이므로 평당 1,800만원으로 계산했다. 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.6배 수준이므로 1.3배하여 2,340만원으로 계산하면 조합원 총 종전자산평가액은 5,579억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 오피스텔 수익 + 일반분양 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 3,600만원으로 옆의 해링턴스퀘어신흥역아파트의 일반분양가로 잡았다. 조합원 분양수익은 8,584억이다. 오피스텔은 평당 2,000만원으로 계산하면 오피스텔 수익은 2,000억이다. 일반분양가는 평당 4,500만원으로 계산했는데, 이는 현재 산성역 포레스티아의 시세이다. 일반분양 수익은 5,291억이다. 총 수익은 15,875억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.17이란 높은 비례율이 나온다. 만약, 나의 종전자산평가액이 평당 2,340만원으로 18평을 갖고 있다면 4억 2,120만원이 나온다. 권리가액은 비례율 1.17을 곱한 값이므로 4억 9,280만원이다. 조합원 분양가를 평당 3,600만원으로 가정했고 25평을 받는다고 하면 9억의 조합원 분양가에 4억 9,280만원을 뺀 값이므로 4억 720만원이 분담금이다.

​

도정법이기에 관리처분인가 이후 조합원 지위가 양도금지된다. 중원구는 사실 이번 10.15대책에 속하지 않아야 했던 곳이지만, 부동산 통계를 6월, 7월, 8월로 계산하였기에 불운하게 포함되었다. 그렇기에 내년 1월 26일에 시작되는 소송의 결과를 지켜봐야한다. 그래야지 취득세, 분양가상한제, 양도세, 조합원 지위양도 등의 문제 등을 피할 수 있기 때문이다.