재개발의 목적은 공적인 의미가 많이 들어가는 것이 재건축과는 다르다. 재건축은 그 아파트에 사는 사람들에게만 이득이 되지만 재개발은 도로도 닦고 공원도 설치하고 공공정비시설도 설치하기에 공적인 의미가 들어간다. 그래서 재개발의 목적은 공공의 이익을 위해 노후화된 지역을 정비하지만 개인에게는 완료된 신축 아파트를 받는 것이다. 그래서 아파트를 받을 수 있는지의 여부를 잘 판단하는 것이 핵심이며 자기가 조합원이 될 수 있는 조건인지 잘 분석해야 한다.

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오늘은 재개발 재건축 투자물건 고르기 투기과열지구 주의사항에 대한 포스팅입니다.

도정법에선 재개발은 정비기반시설이 열악하고 노후와 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역, 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하는 사업이다. 도정법에서 재건축은 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량건축물에 해당하는 공동 주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업이다. 노후된 지역은 수도배관, 전기, 난방, 정화조, 도로 등으로 인해 삶의 질이 낮아지고 인근 지역 주거환경과 도시환경에 부정적인 영향을 미친다.

또한, 시대의 흐름에 따라 변화된 도시환경에 맞추어 노후된 지역을 현재의 도시환경에 맞는 개발이 필요해진다. 그래서 "공익"의 목적이 높은 것이 재개발이고 "사익"의 목적이 재건축이다. 재개발은 구역 단위로 진행하는 공익 목적의 사업이기에 원활한 사업진행을 위해 조합설립인가가 완료되면 사업구역 내 토지등소유자는 일단 조합원이 된다.(강제가입제) 반면, 재건축은 토지등소유자 중 사업에 동참하겠다는 사람들만 포함된다. 미동의자는 매도청구권이 주어진다. 미동의자와 혼동될 수 있는 현금청산자는 개발에 동의하나 분양대상에 포함되지 않는 사람이다.

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도정법 제25조에선 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장, 군수 등 토지주택공사등, 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행한다. 토지등소유자가 20인 미만인 경우 토지등소유자가 시행하거나 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 시장, 군수 등 토지주택공사 등과 함께 시행할 수 있다고 밝힌다.

​재개발은 주택이기만 하면 일단 아파트 분양 대상이며 최소 국민평형 이상의 신축 아파트를 받을 수 있다. 다만, 같은 평수의 아파트 분양을 희망하는 사람들이 많아지면 권리가액이 높은 순으로 배정된다. 다세대주택은 다가구주택에 비해 초기 투자금이 적게 들어간다. 다만 대지지분이 너무 작거나 노후된 다세대주택은 추후 국민평형 이상의 대형평형 배정경합시 권리가액 순위에 밀린다. 다가구주택은 큰 대지지분으로 큰 평수를 받을 수 있지만 세입자 보증금 반환 등 처분 문제, 비싼 가격 등의 문제가 있다.

주택의 대지지분이 0인 경우를 땅위에 얹혀 놓은 것 같다고 하여 "뚜겅"이라고도 부른다. 무허가건축물이라 하는데, 매우 저렴하게 매수할 수 있지만 현금청산 당할 위험이 있다. 국공유지 위의 건축물을 점유중인 물건도 뚜껑이다. 건물은 완공 후 사용승인을 통해 합법적이고 안전한 건축물이라는 인정받는다. 반면, 사용승인을 받지 못한 건물을 미사용승인 건축물이라 한다. 미사용승인 건축물은 건축물대장과 등기부등본이 존재하지 않아 원칙상 아파트를 받을 수 없다.

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토지가 90㎡(약 30평) 이상이면 아파트를 받을 수 있다. 대신, 한 필지 혹은 인접한 토지의 면적만을 말하는 것이 아니라 사업구역 내에 보유하고 있는 모든 토지면적의 합이다. 지목 구분 없이 토지면 상관없다. 과거에는 03년 12월 30일 이전에 분할된 1필지의 토지가 30㎡ 이상이면서 사업시행인가부터 공사완료 고시일까지 무주택자에 한해서는 아파트를 받을 수 있었지만 지금은 불가능하다.

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주택도 아니고 토지면적이 90㎡ 미만이라도 그리고 근린생활시설이라도 내가 소유한 물건의 권리가액이 분양용 최소 규모 공동주택 1가구의 추산액 이상이면 아파트를 받을 수 있다. "권리가액"은 관리처분계획일 기준으로 보유한 토지 등의 총 가액에서 분양대상조건에 해당되지 않는 토지 등을 제외한 가액으로 정의한다. 내가 보유한 재개발 구역 내 모든 부동산자산의 감정평가액을 더한 금액에서 현금청산이 되는 자산의 감정평가액을 뺀 금액이 권리가액이다. 명확히 따지면 권리가액 × 비례율은 "분양기준가액"이라고 하며 이 분양기준가액은 조합원의 추가분담금 혹은 환급금의 계산에 이용된다.

사실 도정법과 소규모 정비법 내에선 재당첨 금지란 말은 없다. 도정법에서 투기과열지구 내 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위양도금지, 재건축은 조합설립인가 이후 조합원 지위양도가 금지된다. 그리고 재개발/재건축 조합원 분양 대상자는 관리처분계획인가일 기준으로 5년 이내 투기과열지구에는 분양신청 불가능하다. 일반분양자의 경우 청약 당첨일 기준으로 5년 이내에 투기과열지구에 분양신청이 불가능하다.

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하지만 5년 재당첨 제한의 경우 소규모 정비법 내에선 해당되지 않는다. 즉, 신통기획과는 달리 모아타운은 5년 재당첨 제한이 없다. 그리고 투기과열지구 내 소정법에 해당되는 사업인 가로주택정비사업 물건의 분양대상자라면 투기과열지구내 도정법 상 재개발 물건을 매수하더라도 5년 분양신청 제한 조건에 해당되지 않는다.

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도정법상 재개발, 재건축 아파트의 분양방법은 조합원분양과 일반분양으로 나뉘는데 투기과열지구 내 도정법에 해당되는 정비사업의 일반분양 당첨자 또는 관리처분계획에 의해 분양대상자로 선정된 조합원은 투기과열지구 내 또 다른 정비사업에 일반분양이나 조합원 분양신청을 5년 동안 제한하는 규정이다. 도정법에 속하지 않은 사업의 일반분양자나 소규모 정비법 가로주택사업, 모아타운 등의 관리처분계획에 따른 조합원 분양대상자인 경우 해당되지 않고 분양신청에 제한받지 않는다.

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하지만 "주의할 것은" 분양신청을 할 수 없다는 것이 분양신청을 하더라도 의미가 없다는 것이다. 따라서 거래도 가능하고 분양신청도 가능하지만 분양신청의 효력이 없어 아파트를 받지 못한다.