이제는 부모가 부자가 아니라면 아무리 대기업 부부라도 서울 신축을 사기 힘든 세상이 왔다. 임차인의 권리는 나날이 커져가지만 전세, 월세 매물이 줄어드는 만큼 임대인들도 임차인을 가려받기 시작한다. 서울에서 내집 갖기가 갈수록 어려워지고 있지만 한줄기 빛은 있다. 재개발이 그 답이다. 재개발은 마라톤처럼 구간마다 불어오는 몇 차례 거래의 바람을 읽어 결승선까지 참고 기다려 신축 아파트를 받아내는 과정이다.

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하지만 긴 시간이 필요하기에 시간과 자금이 많이 들어갈 수 있는데, 북아현 뉴타운이 대표적이다. 재개발은 어떤 지역의 명확한 개발 명분과 가능성, 추후 결과물과 정부정책까지 함께 생각해야 해서 어렵긴 하지만 엄청난 수익을 준다. 오늘은 용산 이태원동 730(한남1구역) 신통기획 후보지 사업성 분석입니다.

​용산 이태원 730번지 일대는 신통기획이 지정되지 않은 그냥 후보지이다. 노후된 지역이라고 해도 무조건 재개발이 되는 것이 아닌데, 구역면적과 노후도, 과소필지, 호수밀도, 접도율이 일정 조건에 부합해야 한다. 그리고 지역 특징과 법령도 많이 해석하고 현장으로 임장도 가야한다. 분명 사업성이 좋은 곳인 것은 맞더라도 반대하는 수많은 사람들과 다툼이 있다면 재개발이 성공되기 어렵다. 이태원 730번지 일대는 사실 구역이 해지된 한남1구역이었던 곳이고 20년도부터 신통기획에 지원했지만 공모에서 떨어졌다.

신통기획은 공모만 하더라도 실거주의무 조건이 붙게되고 한남뉴타운은 과거 지분쪼개기 문제가 성행했던 곳이다. 과거엔 지분쪼개기에 대한 대책이 없어 수많은 사람들이 신축빌라를 짓고 다가구주택을 다세대주택으로 바꾸어 지분쪼개기를 통해 지분을 얻었다. 이렇게 된다면 기존 조합원들의 분담금이 커지는 것이다. 왜냐하면, 사업성이 떨어지기 때문이다. 그래서 "권리산정기준일"이 나왔고 "권리가액"과 "토지 90㎡"조건이 나온 것이다.

이태원 730번지 통칭, 한남1구역은 03년 뉴타운으로 지정되었으나 5개 구역 중 유일하게 구역해제되고 정체하게 되었다. 6호선 이태원역, 녹사평역과 이태원의 세계 음식거리와 맞닿아있는 곳이지만 한강뷰를 하기엔 어려운 편이다. 구역면적은 53,350㎡이며 토지등소유자는 450여명 이상이다. 용도지역은 2종일반주거지역이며 24년 3월까지 총 3번 지원했으나 공모에서 떨어졌다. 한남1구역 부지 내에 외교부 땅이 있는데 이 외교부와의 협의가 필요한 시점이고 이게 잘 된다면 후보지로 선정될 확률이 높다.

한남1구역의 면적은 16,166평이며 2종일반주거지역이라 최대 용적률은 250%이다. 하지만 용적률 232%가 적용되어 지하 4층~지상 25층, 총 10개 동의 935세대로 계획 중이다. 기존 연면적을 알 수 없기에 용적률을 160~200% 중 보수적으로 180%으로 잡았다. 기존 연면적은 29,098평이고 232%가 적용된 연면적은 37,505평이다. 임대주택 비율은 종상향되지 않은 만큼 5%(1,875평)만 적용하고 정비기반시설 5%, 상가 500평을 가정하면 일반분양 면적은 4,157평이다.

공사비는 평당 1,200만원으로 매우 높게 잡았다. 기념비적인 재개발인 한남뉴타운이므로 재개발만 성공한다면, 엄청난 입지의 아파트가 탄생한다. 하지만 다른 한남뉴타운과는 다르게 이태원동에 있는 것이 다른 구역과 달리 입지가 다소 딸린다. 정비기반시설, 옥상, 지하주차장, 지하층, 커뮤니티, 공원, 도로 등을 고려하여 연면적에 2배하였다. 총 공사비는 9,001억이다. 기타사업비는 감리비, 철거비, 조합운영비, 예비비, 국공유지매입비, 세금, 금융비용, 대출 등을 고려하여 2,000억으로 고려했다. 총 비용은 11,001억이다.

매물들 거래된 내용을 보면 어마무시하다. 평당 1억으로 거래된 매물이 다수이다. 공시지가를 살펴보면 평당 4,500만원, 4,800만원, 5,200만원 등 다양하다. 평당 4,500~5,500만원 수준이기에 공시지가 평균을 5천으로 잡았다. 감정평가액은 공시지가 1.2~1.6배이므로 평당 1.4배하여 감정평가액을 잡았다. 평당 7천만원으로 계산하면 총 종전자산평가액은 20,368억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익이다. 조합원 분양가는 평당 9천만원으로 잡았다. 평당 9천은 25평이 22억 5천만원이고 34평은 30억이다. 조합원 감정평가액 자체가 평당 7천만원 수준이고 매물도 평당 1억이라 매우 높은 분양가임에도 불구하고 현재 한남1구역 매물을 들고 있는 사람들은 충분히 분담금을 낼 수 있을 것이라 본다. 조합원 분양수익은 26,188억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 281억이다.

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상가는 평당 8천만원으로 계산하면 상가수익은 400억이다. 일반분양가는 평당 1억 2천만원으로 계산했다. 현재 분당이 26억에 100대1의 경쟁률을 보였고 40억짜리 아파트가 로또분양으로 나와 무주택자 + 20억 이상의 사람들이 5만명 몰린 것을 본다면, 분양가가 매우 높다고 하더라도 충분히 들어가는 사람들이 많을 것이라 본다. 게다가 통화량이 매우 늘어나고 향후 금리인하까지 시작한다면 폭등은 막기 힘들다. 일반분양 수익은 4,988억이다. 총 수익은 31,857평이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.02라는 숫자가 나온다. 그냥 애매한 사업성이라 볼 수 있다. 하지만 공사비를 매우 높게 잡았기에 총 비용이 높게 나와서 비례율이 낮게 나왔다. 하지만 향후 관리처분인가까지 물가상승률이 적용된다면 저렇게 높게 잡은 것도 오히려 일치할 수 있다. 평당 1억 2천이라는 엄청나게 높은 분양가를 잡았는데, 아마 용산 한남1구역의 경우 분양가 상한제가 적용될 확률이 매우 높을 것이다. 한남뉴타운이 서서히 생기고 그 아파트들이 신고가를 찍고 날아오를 날이 얼마 안 남았고 한남1구역 역시 정비구역 지정확정된다면 그 호재가 가격에 더 반영될 것이다.