대구의 핵심지인 수성구는 범어동과 만촌을 중심으로 지방에서는 보기 힘든 비싼 가격을 형성하고 있다. 당연히 지방에는 "학군"이 가장 중요한 요소이며, 학군이 뛰어난 수성구 범어동 주변이 바로 대장이다. 가장 비싼 아파트로는 16억 이상의 힐스테이트 범어나 몇 년 전 분양된 만촌 자이르네, 범어 아이파크 등이 있다. 경동초-경신중-경신고의 테크트리를 타는 학생들은 대부분 의대나 한국의 내놓으라 하는 대학교로 입학하는 편이다. 게다가 그 주변의 구축 아파트인 경남타운, 장원맨션, 범어목련 등의 아파트는 매우 오래되었음에도 불구하고 인기가 많아 재건축 추진 중이다.

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오늘은 수성구 범어동 두레맨션 소규모 재건축 추진 ? 사업성 분담금 분석입니다.

범어동 두레맨션 역시 경남타운, 장원맨션, 범어목련 등과 마찬가지 구축 아파트로 경신고 근처에 있는 아파트이다. 입지는 좋지만 용적률이 높아 사업성이 많이 나오지 않는다는 이야기가 많은 곳이다. 옆에 바로 산이 있고 경동초를 안고 있는 초품아, 경신중도 가깝다. 수성구청역 근처의 학원가를 이용하기도 좋은 입지이며 시내버스 정류장도 가까워 자가용 없이 어디든 갈 수 있다. 경신중, 경동초 뿐만 아니라 정화중, 정화여고, 동도중 같은 좋은 학교와 병원도 많다. 다만, 옛날 아파트라 특성상 주차간격이 좁고 주차하기가 불편하다.

세대수가 적은 아파트라 재건축을 하기가 어렵고 빈집법 및 소규모 재건축 또는 가로주택정비사업으로 진행될 것으로 보인다. 지방의 경우 수도권 핵심지가 막히자 풀리는 유동성이 대부분 주식으로 흘러들어가 코스피는 연일 최고치를 찍고 있다. 하지만 달러인덱스가 낮은데도 불구하고 환율이 이렇게 올라가는 것을 보면 한국의 원화 풀리는 양이 엄청나다는 것을 알 수 있다. 지방에 핵심지를 제외하고는 오르지 않는 이유는 아직 취득세 및 양도세 규제가 있기 때문이다. 다주택자에 대한 징벌성 과세 때문에 사람들이 함부로 지방에 투자하지는 않고 똘똘한 1채에 몰리고 있어 지금의 서울이 굉장히 비싸진 것이다.

풍선효과로 인해 지방도 오르고 있지만 현재 대구에서는 아직 공급과잉으로 미분양 문제는 해결되지 않았으며 수성구를 중심으로 서울사람들이 몰려들고 있다. 이제 앞으로는 확실히 살아남을 곳만 "선별"해서 투자하는 시대이다. 과거처럼 지방의 핵심지가 아닌 아무데나 산다고 오르는 시대가 아니다. 꼭 살아남을 곳만 고르는 "눈"이 중요해지는 것이다. 하지만 그렇게 된다면 지방도 역시 "양극화"되는 것이고 이는 절대 피할 수 없다.

범어동 두레아파트는 총 156세대의 소규모 단지로 대지면적은 1,844평이고 용적률이 244%이다. 용도지역은 3종일반주거지역이기에 최대 300%까지 상향될 수 있다. 도정법으로 진행하기 보다는 소규모 가로주택 정비로 진행하는 것이 더 혜택을 받을 수 있다.

아파트 재건축 조합을 달성하기 위해선 아파트 동별 동의 50%, 주민동의율 70%, 토지면적 3/4 이상을 달성해야 한다. 최대 용적률 300%를 적용한다고 하면, 연면적은 5,532평이고 기존 연면적은 4,499평이다. 정비기반시설도 제외하고 그냥 일반분양만 한다고 가정하면 일반분양 면적은 1,033평이다.

지방도 공사비가 매우 높다. 그래서 좀 높게 잡아 평당 850만원으로 계산했다. 소규모 재건축이 진행되더라도 기타사업비의 경우 지원받을 수 있겠지만 공사비는 현재 850만원으로 좀 높게 가정했더라도 향후 관리처분인가 단계가 될 경우 더 올라갈 수도 있다. 소규모 재건축 진행단계는 서울의 경우 속도전을 위해 사업시행인가와 관리처분인가를 같이 한다. 공사비는 지하, 옥상, 정비기반시설 등을 고려하여 연면적에 1.5배하여 계산했다. 총 공사비는 705억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 세금, 예비비, 감리비 등이 포함되고 140억으로 가정했다. 총 비용은 845억이다.

공시지가를 보면 평당 1,430만원이고 30평이면 4억 2천만원 수준인데, 현재 매매가는 5억 7,500만원이다. 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.6배 수준이며 1.4배하여 계산하면 평당 2,000만원이다. 총 조합원들의 종전자산평가액은 평당 2천으로 계산하면 900억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익이고 바로 옆 아파트들이 13~16억대의 아파트라 34평의 경우 평당 4,500만원 수준이다. 조합원 분양가는 평당 2,800만원으로 계산했는데 평당 2,800이면 34평이 9억 5,200만원으로 상당히 높다. 대구 핵심지의 경우 신축이 적기 때문에 분양이 된다면 완판 가능성이 높다. 조합원 분양수익은 1,259억이다. 대구는 수성구를 제외하고는 아직 아파트 가격상승이 더딘 편인데, 공급이 너무 많기 때문이다.

일반분양을 한다면 평당 3,800만원으로 계산했고 분양가가 12억대로 가정했다. 대구 대장이긴 하지만 서울과 수도권에 비하면 분양가가 확실히 저렴하다. 대구 대장과 분당의 격차도 2배 이상으로 벌어졌고 이 모든게 똘똘한 1채 정책과 지방의 붕괴위험성 때문이다. 일반분양을 평당 3,800만원이면 34평은 12억 9,200만원이고 25평은 9억 5천만원이다. 그렇다면 일반분양 수익은 401억이다. 총 수익은 1,660억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.9이다. 감정평가액이 생각보다 높게 나왔기 때문에 비례율은 좀 낮다. 감정평가액이 평당 2천만원으로 30평이면 6억이고 권리가액은 0.9를 곱하면 5억 4천만원이다. 조합원 분양가가 평당 2,800만원으로 가정했으므로 34평이면 9억 5,200만원이므로 분담금은 4억 1,200만원으로 나쁘지 않은 분담금이다. 지방도 이제 서울이 막히면서 점점 풍선효과를 받고 있긴 하다.

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하지만 청년이 줄고 일자리도 줄고 사람들은 다 수도권으로 가는데 지방의 30년 뒤는 어른들이라면 상상할 수 있을 것이다. 과거 버스정류장에는 수많은 학생들이 있었지만 현재 버스정류장을 보면 학생들이 많이 줄어들었다는 것을 알 수 있고 격세지감이라고 느끼게 된다.