자양동은 한강벨트의 마지막 기회의 땅으로 아직 신축 아파트가 전무한 곳이다. 그래서 재개발 및 재건축이 활발하게 진행되는 곳인데, 재개발의 경우 신통기획이나 모아타운의 이름으로 진행 중이지만 사람들의 반대도 심한 편이다. 하지만 구의/자양동에 신축이 탄생한다면 2호선 + 한강뷰 + 신축 + 브랜드라는 희소성에 의해 30억은 그냥 넘을 것이다(이미 20억 초과다) 하지만 지금 정부 기조가 재개발을 막는 기조라 공급이 더딜 수 있다. 지금은 그냥 집값 상승을 막겠다고 공급은 전무하고 그냥 거래만 틀어막는 중이다. 이렇게 억누르다 보면 언젠가 폭발하는 날이 올 것이다.

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오늘은 한강벨트 자양동 자양한양 아파트 재건축 기회의 땅 분담금 분석입니다.

구의동과 자양동은 광진구의 동으로 한강벨트 중 저평가되어 있는 곳이다. 아직 제대로 된 신축 아파트가 적기 때문인데, 어수선한 분위기가 있긴 하지만, 흑석동이나 노량진뉴타운처럼 개발만 된다면 30억 클럽에 가입할 입지이다. 구의자양뉴타운은 광진구의 한강변을 개발하는 계획이었는데 경제위기, 부동산 침체 등으로 인해 과거 서울시장이 대부분 구역해제하였다. 그리고 그 여파가 지금에야 나비효과가 되어 엄청난 공급부족을 일으켰다. 경제학에선 수요와 공급의 법칙에 의해 움직이지만, 실제 현실에선 수요와 공급의 법칙 뿐만 아니라 돈의 양도 역시 큰 영향을 미친다.

돈은 빚이고 은행은 돈을 만들어 내기 위해선 "대출"이란 과정을 거친다. 자본주의에선 빚으로 은행이 굴러가고 국가가 운영된다. 경제에 무지한 자나 빚에 대해 엄청난 트라우마가 있는 사람들이 아니라면 자본주의에선 빚을 통해 아파트도 매수하고 기업이 투자도 할 수 있으며 은행이 굴러갈 수 있는 것이다. 그렇기에 빚으로 집을 사지말고 돈 모아 현금으로 집을 사라는 말은 자본주의 개념에 위배되는 말이다. 우린 그걸 "내로남불"이라 부른다.

그렇게 무자비로 구역이 해지되고 구의자양뉴타운은 현재 살아남은 곳은 4개 밖에 없다. 그 중 최근 분양한 곳이 롯데캐슬 이스트폴이다. 현재는 33평이 22억의 시세를 찍고 바로 옆 강변역센트럴아이파크도 분양가가 12억 후반이지만 바로 옆 시세를 따라가고 있다. 자양1동~4동까지의 아파트를 보면 20년도 이후 지어진 신축이 매우 드물다. 그렇기에 재건축/재개발의 기회가 있는 땅이고 자양한양 역시 재건축의 수혜를 받을 수 있는 곳이다. 현재는 안전진단 통과 상태이다.

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자양한양은 용적률도 156%로 매우 쾌적하며 30평대 대지지분도 20평 이상으로 사업성이 매우 뛰어난 아파트이다. 아파트 입구에서 사잇길을 이용하면 도보 5~7분 만에 2호선 강변역을 갈 수 있으며 바로 옆 동서울버스터미널이 위치하여 버스 타기도 편하다. 자양한양에서 강변북로, 잠실대교를 건너 강남으로 넘어가기도 편하다. 아차산, 한강뷰, 건대 상권, 롯데백화점, 건국대학교 종합 병원 등이 갖추어져 입지도 매우 좋다. 주변 개발압력도 강해서 동서울터미널이 스타필드로 개발되는 호재도 갖추고 있다. 다만, 아직 어수선한 느낌이 있고 학군이 아쉽다.

자양한양은 현재 36평이 24억에 실거래되었고 50평대는 40억 이상이다. 양남초를 안고 있는 초품아에다 뚝섬한강공원도 바로 옆이고 한강뷰가 가능한 단지들도 많다. 1983년 준공으로 43년차, 444세대의 용적률 156%, 2종일반주거지역이다. 기존 사업면적은 8,210평이고 기존 연면적은 12,807평이고 용적률 250%가 적용되어도 20,525평이다. 종상향하지 않는 대신, 임대주택을 10%(2,052평), 정비기반 시설 5%(1,026평)로 가정하면 일반분양 면적은 4,640평이다.

공사비는 평당 1천만원으로 가정했다. 아무리 조합설립 이후 건축심의 때 시공사에서 말한 공사비가 1천 이하라도 관리처분인가까지 가면서 인상률을 무시할 수 없기 때문이다. 옥상, 지하층, 정비기반시설 등을 고려하여 연면적에 1.8배하여 공사비를 계산했다. 총 공사비는 3,695억이다. 기타사업비는 감리비, 조합운영비, 예비비, 철거비, 금융비용, 각종 세금 등이 포함된다. 기타사업비는 얼마나 사업이 지연되느냐에 따라 달라진다. 공사비의 20%로 계산하여 700억으로 잡았다. 총 비용은 4,395억이다.

공시지가는 평당 3,500~3,800만원 정도로 매우 높은 공시지가를 가지고 있다. 평당 3,600만원으로 계산하였고 감정평가액은 보통 공시지가에 보정률을 곱하여 1.2~1.6배하는데, 1.4배하였다. 평당 감정평가액은 5,040만원으로 조합원 총 종전자산평가액은 6,454억이다.

조합원 분양가는 평당 6천만원으로 계산했다. 이제는 분당이 32평 분양가가 26억인 만큼 조합원 분양가나 일반분양가 상승은 막을 수 없다. 평당 6천이면 25평이면 15억, 34평은 21억 수준이다. 조합원 분양수익은 7,684억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 307억이다. 일반분양가는 평당 8천만원으로 잡았다.

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자양동 한강뷰 아파트, 2호선 역세권, 도로교통도 편하고 스타필드 등의 호재와 건대 상권 등의 입지가 최상이기에 높은 분양가로 잡았다. 평당 8천이면 25평이면 20억, 34평은 27억이다. 일반분양 수익은 3,712억이다. 총 수익은 11,703억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.13이다. 나쁘지 않은 사업성이다. 만약, 조합원의 종전자산평가액이 평당 5,040만원으로 36평을 가진다면 18억 1,440만원이다. 권리가액은 비례율 1.13을 곱한 값이므로 20억 5,027만원이다. 조합원 분양가가 평당 6천만원이므로 36평에 6천만원이면 21억 6천만원이므로 분담금은 1억 973만원으로 매우 저렴한 분담금이 나온다.

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앞으로 자양동은 분양가는 지금 계산한 것보다 훨씬 높아질 가능성이 있는 희소성이 있는 구역이다. 재개발/재건축이 제대로 진행된다면 상관없지만 현재 기조를 보면 재개발/재건축을 싫어하여 공급이 매우 어렵다. 게다가 투기과열지구라 분양으로 1번이라도 당첨된 사람이 이 아파트를 받게 된다면 현금청산될 수도 있고 재건축 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도도 금지된다.