풍납미성, 풍납극동 등 송파구 풍납동은 여러 재건축 추진 아파트들이 많다. 하지만 역사가 숨쉬는 곳이라 문화재 발굴 이슈가 있어 문화재 보호 관련 법규가 있어 높은 용적률이 적용되기 어려운 곳이다. 문화재나 공항 등으로 인해 고도제한이 되거나 발굴 문제 등으로 개발 제한이 가장 골치 아픈 상황이다. 게다가 목동이 고도제한의 새로 바뀐 법 때문에 사업성에 문제가 생길 수도 있는 소식도 있다. 문화재가 발굴되는 경우 공사가 중단되고 그 공사가 언제부터 될 지는 미지수가 될 정도이다. 그렇기에 중구/종로구에 신축 아파트가 매우 귀한 이유가 바로 문화재 발굴 문제가 있기 때문이다.

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오늘은 송파구 풍납극동 재건축 문화재 문제? 구역지정임박 사업성 분석입니다.

풍납극동아파트는 송파구 풍납동에 위치하며 최근 재건축 정비계획을 공개하면서 구역지정이 임박하였다. 풍납극동 재건축 추진위원회는 신통기획 자문회의 결과에 따른 주민설명회를 최근 개최했다. 이날은 신통기획 자문 3차를 마친 뒤 정비계획안과 앞으로의 추진 목표 등을 공개해 주민들의 이해를 돕도록 했다. 풍납극동 바로 옆에는 잠실올림픽공원아이파크가 있는데, 25평이 약 20억으로 평당 8천만원 수준이라 풍납극동의 시세 바로미터가 되어준다.

그 뿐만 아니라 올림픽훼밀리아파트, 풍납미성, 풍납극동, 한양1차 아파트가 정비구역으로 지정 예정인 아파트들이라 송파 재건축 4총사가 완전히 재건축 된다면 가뭄에 콩나듯이 공급을 하는 서울시에 단비가 되어줄 것이다. 풍납극동은 1987년 준공되어 약 40년이 다 되어가는 구축 아파트이다. 그래서 단점도 많은데, 아파트 외벽이 떨어지는 등의 노후화, 천장 페인트 탈락, 복도 샷시 노후화로 인해 제 기능을 하지 못하고 있다. 게다가 주차난이 심하며 놀이터 등도 아이들이 노는 곳이 아니게 되었다.

그래도 버스가 잘 되어 있어 아파트 단지 앞에 버스를 타고 2, 5, 8호선 접근성이 좋다. 강동구 옆이지만 송파구라 잠실의 인프라를 누리기 쉬우며 올림픽대로를 타기 좋은 교통여건을 가진다. 서울아산병원이 코 앞에 있는 병세권이며 8호선이라 아쉽지만 8호선 초역세권이기도 하다. 올림픽공원이나 성내천도 코앞이고 풍성초, 풍성중 등 초품아, 중품아이며 바로 밑에는 대한민국 강남 3구라 불리는 잠실의 초고가 아파트들이 즐비한 곳이라 미래가 기대되는 곳이다. 무엇보다 풍납극동은 "문화재보호권역"이 아니라 용적률이 다른 풍납동 아파트들에 비해 높게 올라갈 수 있는 최고의 장점을 가진다.

풍납극동아파트는 송파구 풍납동 391번지 일대로 구역면적이 16,044㎡(4,861평)으로 기존 용적률은 248%로 기존 용적률부터 높아 원래는 사업성이 안 나왔다. 하지만 용적률을 최소 330%부터 역세권 뉴홈제도를 통해 용적률을 340%까지 늘릴 수 있게 되어 사업성이 나오게 되었다. 최고 층수는 초기 방안인 49층에서 인근 아파트와 경관, 일조, 조망 등을 종합적으로 고려하여 최종 40층으로 조정했다.

지하4층~지상40층 높이의 아파트 7개동으로 탄생하며 임대주택은 93세대로 구성된다. 3차 신통기획 자문을 통해 도시계획도로를 보차혼용도로 6m 이상으로 개선하며 단절된 도로도 통합시킨다. 지하주차장 확보, 강동대로변 방음벽 철거, 상가 신설, 저층부 커뮤니티 재배치 등이 또한 포함된다. 기존 연면적은 용적률 248%를 적용한 12,055평이며 최대 용적률 340%를 적용한 연면적은 16,527평이고 임대주택 약 1,500평, 상가 500평을 가정하면 일반분양 면적은 2,472평이다.

​공사비는 평당 1,000만원으로 가정했다. 이제 정비구역 지정되고 난 후 다음 단계는 한참 남았기 때문이다. 보통 조합설립인가 이후 건축심의 때 대략적인 공사비를 책정한다. 확정공사비는 사업시행인가 이후 관리처분인가 때 나오고 관리처분인가 때는 분담금이 확정된다. 현재 공사비보다 조금 더 오를 확률은 있어도 더 드라마틱하게 오르지는 않을 것으로 보인다. 연면적에 1.5배 했는데, 이는 지하층, 옥상, 커뮤니티, 정비기반시설 등을 고려하여 공사비를 계산했다. 2,579억이다.

기타사업비는 감리비, 철거비, 조합운영비, 세금, 각종 금융비용, 예비비 등이 포함되고 업체에 따라 비용은 달라지는데, 조합에선 업체선정에 따라 치고 박고 싸우는 일이 많다. 그 일로 조합 내부에서 투표를 하여 선정하지만 불만을 가진 측은 비대위까지 생기는 최악의 사태도 발생할 수 있다. 기타사업비는 0.2%하여 500억으로 가정했다. 총 비용은 3,079억이다.

공시지가는 평당 3,030만원이고 평균 대지지분이 11평이라 재건축 사업하기엔 아쉬운 평수이긴 하다. 평수가 24~29평까지 밖에 없는데, 평당 3,030만원 25평은 공시가격이 7억 5,750만원이다. 감정평가액은 공시지가 × 1.2~1.6배하는데, 1.4배하여 4,242만원으로 계산했다. 조합원 총 종전자산평가액은 5,113억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 바로 옆 잠실올림픽공원아이파크 시세의 80%로 계산하여 평당 6,400만원으로 계산했다. 조합원 분양수익은 7,715억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 225억이다. 상가는 평당 5천만원으로 계산하면 상가수익은 250억이다.

일반분양가는 평당 9천만원으로 계산했다. 분당의 정자동 분당 더샵티에르원의 34평 분양가가 무려 26억 수준인데, 이는 평당 7,500만원대이다. 그래서 분양가 상승을 가정하고 송파구에다 잠실 바로 위인 풍납동의 분양가를 9천만원으로 가정했다. 일반분양 수익은 2,224억이다. 총 수익은 10,414억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.43이다. 이는 분양가를 매우 높게 잡았기 때문에 나오는 비례율인데, 비례율이 높지만 분양가 역시 높아 분담금은 비슷하다. 만약, 25평을 가진 조합원이 평당 4,242만원의 감정평가액이 적용되면 감평액은 10억 6,050만원이다. 권리가액은 감평액 × 비례율이므로 15억 1,651만원이다. 조합원 분양가를 평당 6,400만원으로 25평을 받는다면 16억이다. 분담금은 8,348만원이 나온다. 상당히 높은 비례율 덕에 분담금이 적게 나왔는데, 용적률을 300% 이상으로 올린 덕이 크고 이는 문화재 보호법에 적용되지 않기 때문이다.