지방이 살아날 것인가 ? 수도권과 서울이 막히면서 이제는 새로운 투자처를 찾고 있는 서울의 큰손들이 지방에 관심을 가지고 있다는 소식이 있다. 지방 투자는 과거 뭐만 했다하면 올랐던 21년도와는 다르게 주의를 해야한다. 과거에는 코로나 시기를 거치면서 양적완화를 했는데, 그냥 양적완화도 아닌 JUNK 회사채까지 모조리 사버리는 초대형 양적완화를 실시한 덕에 엄청난 돈이 풀리고 그 돈이 코인, 주식, 부동산에 몰리면서 엄청난 폭등을 불러일으켰다. 하지만 급격한 미국의 금리인상으로 점점 버블은 꺼지고 제자리를 찾아갔다. 그래도 사줄 사람이 있는 서울 핵심지 부동산은 연일 상승했다.

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다만, 지방의 대장자리를 제외한 부동산들은 영 힘을 쓰지 못하고 지금까지 침체를 겪고있다. 사람들은 학습을 하고 서울 핵심지 제외하고는 지방은 그다지 수익을 올릴 수 없다고 본 것이다. 그래도 대전의 둔산동하면 대전 최고의 아웃풋이자 학군지이다. 게다가 재건축이 드물어 신축이 없어 신축이 탄생한다면 그 주변 최고 아파트가 될 것이다. 오늘은 대전 대장 둔산동 둔산은하수아파트 재건축 분담금 분석입니다.

둔산동은 원래 허허벌판이었다. 이런 허허벌판에 대전의 광역시청, 지방법원, 지방검찰청, 경찰청 등 각종 행정기관이 들어서고 각종 일자리가 많이 생겼다. 원래 둔산동이 개발지역으로 선정된 것은 1985년 이후이며 노태우 정권 당시 주택 200만호 공급과 더불어 순차적으로 아파트들이 생겼다. 대부분 같은 시기에 지어진 아파트들이라 이제는 신축이 없고 구축들 밖에 없다. 둔산1동의 충남고등학교 이전을 시작으로 크로바아파트, 목련아파트, 햇남아파트, 한마루아파트 등이 생겼다. 둔산동이 가장 비싼 땅값을 가진 이유는 역시 학원가 덕분이다.

은하수 아파트는 둔산초를 안고 있는 초품아에다 주변에 없는 것이 없을 정도로 매우 좋은 환경을 가진다. 갤러리아 백화점, 시청 및 병원 등도 도보로 10~15분 안에 모두 갈 수 있다. 지하철도 가까운데 2호선 시청역이나 탄방역이 근처에 있는 더블역세권이며 대형학원가도 가깝다. 초등학교는 둔산초에 배정되고 중학교부터는 70~80%는 둔산중에 가며 20~30%는 다른 곳으로 간다. 하지만 집이 오래되어서 리모델링을 하는 사람들도 많고 오래된 아파트라 주차가 불편한 단점도 있다.

둔산동 은하수아파트는 2종일반주거지역에 준공된지 94년이라 재건축 연한 30년 이상이 되었다. 올해 정부가 대전 둔산, 부산 해운대, 인천 연수구 등 전국 노후 계획도시를 정비하는 안을 추진하였다. 그래서 대전 둔산동 가람, 국화, 청솔아파트가 재건축 선도지구에 선정되었다. 재건축 선도지구는 통합 재건축 추진, 운영규정 제정, 추진준비위원회 구성, PM사업계획 등의 지원을 받는다. 이렇게 재건축 선도지구에 지정되고 진행되어 신축이 생긴다면 옆의 아파트들도 크게 영향을 받는다.

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둔산동 은하수아파트의 사업면적은 816세대에 11,693평이다. 용적률이 179%라 나쁘지 않은 용적률이지만 2종일반주거지역이라 아쉽다. 하지만 종상향되어 최대 300%되는 것을 가정했다. 기존 연면적은 20,930평이고 용적률 300%가 적용된 연면적은 35,079평이다. 용적률이 오른 만큼 정비기반시설 15%(5,261평), 임대주택 5%(1,753평), 상가 500평을 가정하면 일반분양 면적은 6,635평이다.

​아무리 서울 및 수도권이 아니더라도 지방도 공사비 상승은 피할 수 없다. 재건축 총회에서 얻은 건설사의 입장으로는 노랑봉투법, 중대재해처벌법, 대출규제 등의 문제로 공사비는 무조건 기존보다 높게 받을 수 없다고 했다. 유동성은 풀리지만, 서울과 수도권의 거래를 완전히 틀어막았는데 이유는 공급이 앞으로 27~28년 동안은 매우 적기 때문이다. 거래를 막아 집값 상승을 막는 것이 목표인데, 그 결과 토지허가거래구역 및 투기과열지구로 대부분 선정되었다. 그 풍선효과가 이젠 지방까지 미치고 있다.

하지만 건설사도 상황이 녹록치 않은데 그렇기 때문에 사업성이 굉장히 뛰어난 곳만 진행한다. 지방에선 대전 둔산동, 부산 해운대/수영구, 대구 수성구가 대표적이다. 그래서 공사비는 평당 850만원으로 가정하였고 커뮤니티, 옥상, 지하층 등을 고려하여 연면적에 1.5배하여 계산하면 4,472억이다. 기타사업비는 감리비, 철거비, 예비비, 금융비용, 세금, 조합운영비 등이 포함되는데 정부의 지원을 받는다면 어느 정도 감소된다. 기타사업비는 공사비의 20%로 고려하여 1,000억으로 계산하였다. 총 비용은 5,472억이다.

현재 31평이 4억 5천만원이고 공시지가를 보면 520만원이다. 실거래가는 평당 1,500만원 수준이다. 감정평가액은 공시지가의 1.5배로 계산하였는데, 평당 780만원이다. 조합원들의 총 종전자산평가액은 1,632억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 둔산동 최고가 아파트가 평당 4천만원 수준인 크로바아파트인데, 그래서 조합원 분양가는 절반 정도 낮은 2,500만원으로 계산했다. 조합원 분양수익은 5,232억이다. 임대주택은 지방에는 별로 없어서 5%로 가정하였고 평당 1천만원으로 계산하면 175억이다. 지방은 평당 3천으로 하면 150억이다.

일반분양가는 평당 4천만원으로 높게 계산했다. 하지만 지방과 서울과의 격차가 매우 커진 것을 알 수 있는데, 서울의 분양가는 20억이 넘는 5천은 그냥 넘고 이제는 7천만원 수준이다. 하지만 지방에선 4천만원도 매우 높은 수준이다. 일반분양 수익은 2,654억이다. 총 수익은 8,211억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.67이 나온다. 만약, 조합원의 감정평가액이 평당 780만원이고 25평이라면 1억 9,500만원이다. 비례율 1.67을 곱하면 권리가액은 3억 2,565만원이다. 조합원 분양가를 평당 2,500만원으로 계산하면 25평은 6억 2,500만원이 나오고 분담금은 2억 9,935만원으로 준수한 분담금이 나온다. 이제는 지방 대장 아파트들도 10억 이상의 아파트들이 나오고 있다. 하지만 인정하기는 어려운데, 서울도 아닌 지방이 무슨 10억대라고 말하지만, 물가상승과 화폐가치의 하락으로 인한 자산의 상승은 피할 수 없기에 인정해야 한다.