정부가 내년 아파트 공시가격 현실화율을 올해와 같이 69%로 동결했다. 다분히 내년 지방선거를 염두에 둔 선택이다. 문재인 정부에선 90% 이상의 공시가격 현실화를 실현시키려 했다. 그러나 지금은 공시가격 현실화 로드맵을 추진하기 전인 20년 수준으로 4년 연속 동결을 택했다. 정부의 연이은 부동산 규제로 거래 문턱이 높아진 것에 이어서 공시가격 인상까지 된다면 세금 폭탄이 발생하기 때문이다. 안 그래도 오르지도 않은 노도강 주민들은 왜 자기들까지 토지허가거래구역에 묶였냐고 아우성이다. 그도 그럴 것이 묶이지 않아도 될 곳은 묶이고 묶일 만한 곳은 묶이지 않는 것을 보면 그냥 자기들 맘대로이다.

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오늘은 공시가율 현실화 69% 동결 공시지가 상승 보유세 증가와 추가 상향 ?에 대한 포스팅입니다.

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아파트 공시가율이란 정부가 정한 공시가격이 실제 시세 대비하여 어느 정도 반영된 것인지를 나타내는 것이다. 재산세 또는 종합부동산세를 산출하기 위한 과세표준을 정하는데 있어서 공시가격에서 할인을 적용하여 최종 결정되는 과세표준 기준이기도 하다. 공정시장가액비율은 과세표준을 정할 때 공시가격에 곱하는 비율로 아파트 공시가격이 10억이고 공정시장가액 비율이 69%이라면 6억 9천만원이 과세 표준이다.

이번 정부에서는 11월 13일 한국부동산원 서울강남지사에서 "26년 부동산 가격 공시 정책 개선을 위한 공청회"를 열었다. 국토교통부에선 정책 발전 방향을 마련하기 위해 내년 시세 반영률을 1년간 유지해야한다고 말하면서 비록 공시가격 현실화율이 적용된다고 해도 아파트 시세가 오른 만큼 공시가격이 오르게 된다고 발표했다. 그래서 재개발/재건축 구역의 경우 감정평가액이 공시지가에 큰 영향을 받는데, 공시지가가 오른 만큼 감정평가액도 증가하게 된다.

빌라의 경우 공시지가 126%룰에 따라 전세보증보험 가입의 여부가 정해지는데, 원래 공시지가가 2억 1천만원이었다고 가정해보자. 재개발 구역은 주변 아파트 시세에 따라 동네 지가가 올라간다. 마포 염리동의 아파트 시세가 40억까지 찍고 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 역시 40억으로 찍었는데, 그렇다면 주변 동네 지가도 오른다. 그래서 공시지가가 2억 1천만원이었다가 2억 5천만원까지 상승했다면, 기존에 126%인 2억 6,460만원에서 2억 5천의 126%인 3억 1,500만원까지 전세가가 오르게 된다. 재건축 아파트의 경우 공시지가가 오름에 따라 감정평가액도 증가할 수 있지만 보유세가 증가할 수 있으며 아파트 시세 상승만큼이 재초환에 반영될 수 있는 단점이 있다.

그리고 공시가율을 동결한다고 하더라도 아파트 시세가 오르게 된다면 공시가격 역시 오르고 그에 따라 세금은 증가하게 된다. 원래 10억이었던 아파트가 12억까지 올랐다고 가정해보자. 공시지가 현실화율로 69%로 동결된다고 하더라도 기존 6억 9천에 보유세를 냈지만, 12억에 69%면 8억 2,800만원이다. 10억에 따른 보유세는 140만원이었지만 12억까지 오른 아파트에 대한 보유세는 180만원까지 증가하여 40만원이 더 늘었다.

국토교통부 주택, 부동산연구본부장은 "공시가격에는 시세 반영률이 반영되어 공시가격이 현실화율이 동결된다고 하더라도 시세가 상승하면 오르는 것이 어쩔 수 없다고 말하며 공시가격 균형을 위하여 일부 지역은 연간 1.5% 이내로(강남3구 + 용산, 마포, 성동)공시가격을 추가로 올릴 수 있다고 말했다. 시세 상승으로 공시가격이 4% 올랐는데, 이에 1.5%를 더하여 공시가격을 5.5%로 올린다는 것이다. 심층 검토지역은 시세반영률 균형을 위해 대학교수, 공시 미참여 감정평가사 등의 최종검사를 받는다고 발표했지만, 아무런 기준 없이 자기들 입맛대로 검토지역을 정할 확률이 높다.

이미 토지허가거래구역을 서울 전역과 수도권 지역을 묶은 것을 보면, 오르는 집값을 막을 수 없어 거래를 막은 것이나 다름없다. 그것은 서울에 대한 불패를 인정하는 것이고 다주택자 규제에 따른 똘똘한 1채 정책 때문이다. 하지만 노도강이나 수원도 팔달구나 장안구, 의왕시가 묶인 것을 보면 의아하며, 동탄이 묶이지 않는 것도 의문을 품을 수 있다.

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물론 1번에 묶기에는 동탄이 거리가 멀지만, 토지허가거래구역으로 묶일 만한 기준이 잡힌 곳은 오히려 노도강보단 동탄이기에 말이 안 되는 것이다. 게다가 오르지도 않은 평택이나 인천 역시 대출이 6억으로 규제된다. 이렇게 오락가락한 정책들을 내고 계속되는 규제를 예고한다면, 풍선효과는 전국으로 퍼지고 풀려가는 원화(쓰레기가 되가는 원화)에 의해 전국 불장까진 아니더라도 핵심지들이 폭등할 확률이 높다.