서울시 서대문구 다래마을은 응암동 700번지, 750번지 일대로 최근 주택정비형 재개발 사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정을 고시했다. 응암3동이 다래마을이란 이름으로 알려져있었는데, 과거 박원순 시장에 의해 재개발이 엎어졌던 곳이다. 도시재생이란 이름으로 노후화되어 재개발이 시급해진 곳이 되었다. 오세훈이 시장을 다시 하면서 오세훈표 "2세대 도시재생" 정책으로 공공과 민간을 결합한 모델로 개발을 시작한다.

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오늘은 서대문구 응암3 755 다래마을 재개발 정비구역지정 사업성 분담금 분석입니다.

서대문구 응암3동 다래마을 재개발은 2개의 구역으로 나누어 개발이 된다. 응암동 700번지와 750번지 2개로 나누어서 개발하며 총 세대수는 2,942세대로 거의 3천세대 급의 대단지가 된다. 755번지 일대는 14개동, 최고 35층의 1,486세대급의 아파트로 탄생하며 25년 8월 14일 정비구역 지정 후 조합설립인가를 위해 조합 조건을 충족시키기 위한 동의서를 걷고 있다. 해당 구역은 노후 건물이 많고 경사가 심하여 주거 환경이 매우 안 좋은 곳으로 평가받는 곳이었다. 노후도가 70% 이상에, 과소필지, 호수밀도 등의 조건이 모두 충족하고 주민 동의 80% 이상을 받아 재개발이 시작되었다.

공용주차장, 공원, 공공공지, 공공청사, 보육시설 등 주민들의 편의를 위한 시설도 짓는다. 대림시장 인근에는 90면 규모의 공용주차장 또한 신설된다. 시장 이용객과 주민의 주차 불편해소와 동시에 골목상권 활성화에도 기여한다. 도시재생사업과 민간 재개발을 동시에 진행하는 곳으로 낙후된 주거지는 신축으로 시장 등과 같이 아직 남아있어야 할 골목상권은 더욱 이용하기 편하도록 개선하는 도시재생을 실시한다.

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해당 구역은 다래마을 700번지 바로 옆으로 6호선 증산역이 그나마 가깝다. 서부선이 28년 개통 예정이라 서부선이 개통된다면 교통불모지인 응암동이 조금은 더 중심지의 접근성이 좋아진다. 근처에는 증산동 재개발 구역도 진행 중이고 충암초를 안고 있는 초품아, 명지대 등 대학교들도 많고 응암동 감자국거리의 전통시장이 유명하다.

공사비는 평당 920만원으로 저번 응암3동 700번지 일대와 똑같이 가정했다. 하지만 재개발/재건축의 경우 공사비는 조합설립인가가 되고 관리처분인가 단계까지만 가더라도 공사비 증액은 부지비수이다. 그래서 공사비가 지금 900만원이라고 가정할지라도 향후 공사비 증가할 확률이 매우 높다. 그래서 건설사 측에선 공사비 상향을 가정하여 높게 잡기에 공사비 900만원에서 920으로 증가될 가능성을 포함하였다.

연면적에 1.5배하였는데 이는 지하층, 옥상, 커뮤니티, 각종 부대비용 시설 등을 고려했기 때문이다. 연면적에 1.5배하면 48,172평이고 공사비를 평당 920만원으로 계산하면 4,431억이다. 기타사업비는 감리비, 철거비, 금융비용, 세금, 조합운영비, 예비비 등이 포함되며 공사비의 0.2%로 가정하면 900억이다. 총 비용은 5,331억이다.

거래된 매물들은 평당 1,600만원~4,300만원까지로 거래되어 있다. 재개발은 원가법이나 거래사례법으로 감정평가액을 계산한다. 몇몇 빌라의 공시지가를 보면 860만원인 매물도 있고 1천만원인 매물부터 다양하다. 최대 1,600만원, 최소 860만원이라 평균 1,200만원으로 계산했다. 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.6배하여 1.4배로 계산하면 평당 1,680만원이다. 조합원 총 종전자산평가액은 3,885억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 3천만원으로 가정했는데, 비슷하게 응암3동 700번지 일대를 참고했다. 대조 1구역인 힐스테이트 메디알레가 평당 4천만원 수준이지만 처음엔 누가 사겠냐했지만, 결국 흥행에 성공했듯이 이제는 서울 신축아파트는 높은 가격을 인정하기 시작했다. 평당 3천 수준으로 계산하면 조합원 분양 수익은 6,936억이다.

임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 495억이다. 상가는 제외하고 일반분양가는 응암3 700번지 일대와 비슷하게 평당 4,500~5천만원 수준으로 계산하였다. 2개의 사업장 중 어느 쪽이 더 빠를 지는 모르겠지만 빠른 쪽이 더 저렴한 분양가로 나오는 것은 당연지사고 속도가 느려진 만큼 사업비와 공사비가 추가된다. 그래서 재개발은 빠른 속도만이 살 길이다. 일반분양가는 평당 4,500만원으로 계산하면 일반분양 수익은 2,561억이다. 총 수익은 9,992억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.19로 괜찮은 사업성이 나온다. 하지만 현재 서울 전지구가 투기과열지구이기에 재개발의 경우 관리처분인가 이후엔 조합원 지위양도가 금지된다. 게다가 전매제한, 재당첨제한, 분양가상한제 등의 규제로 인하여 조합원들이 중도금 대출이나 전세를 통해 매수조차도 어려워지고 있다. 서울 신축 아파트를 미리 사 둔 사람들은 정말 좋은 선택이었겠지만 후발주자들에게는 억울할 수 있다. 그들은 수업비를 어쩔 수 없이 내고 들어올 수 밖에 없다. 만약, 나의 종전자산평가액이 평당 1,680만원으로 25평을 가지고 있다고 하면 4억 2천만원 수준이다. 조합원 분양가를 평당 3천으로 25평을 받는다고 하면 7억 5천만원 - 4억 2천만원이므로 분담금은 3억 3천만원이다.