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2025년 11월 10일에 다룰 종목은 바로 미국 부동산 테크 기업 오픈도어 테크놀로지스입니다.

오픈도어가 최근에 실적을 발표했습니다. 3분기 매출이 전년 대비 34% 감소했고, 조정 EBITDA(법인세·이자·감가상각 전 이익)가 3,300만 달러 적자를 기록했습니다. 다만 매출 자체는 월가 추정치를 상회했습니다.

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그럼에도 불구하고 투자자들은 이번 결과를 낙관적으로 보지 않았습니다. 신규 CEO인 카즈 네자티안(Kaz Nejatian)이 대규모 컨설팅 비용과 조직 개편을 이유로 수익성 악화를 설명했기 때문입니다. 그는 4분기 매출 감소 가능성까지 언급하며 신중한 전망을 내놨습니다.

다만 실적 발표 다음 날 급락하며 시작했던 주가는 보합으로 마무리됐는데요. 최근 실적과 함께 주가 흐름 살펴보도록 하겠습니다.

오픈도어는 ‘아이바잉(iBuying, instant buying)’ 모델의 선구자로 알려져 있습니다.

아이바잉이란 개인이 집을 시장에 내놓지 않아도, 플랫폼이 직접 매입 후 리모델링을 거쳐 재판매하는 방식인데요.

판매자는 번거로운 절차 없이 신속하게 집을 팔 수 있고, 오픈도어는 시세 차익을 통해 수익을 얻는 구조였습니다.

하지만 이 모델은 부동산 경기와 밀접하게 연결돼 있습니다. 금리가 오르거나 집값이 하락하면, 보유 중인 주택의 가치가 떨어지고 재고가 쌓이면서 손실이 커질 수밖에 없죠. 결국 오픈도어는 시장 변동성에 취약한 구조를 가진 기업이었습니다.

그런데 최근 들어 개인 투자자들 사이에서 밈 주식이 됨에 따라 주가가 올랐고, 투자자들의 관심에 힘입어 AI 전환까지 시도하면서 회사를 획기적으로 바꾸려고 하고 있습니다.

특히 이번 실적 발표에서 새 CEO 카즈 네자티안(Kaz Nejatian)은 “이제 오픈도어는 부동산 거래 기업이 아니라 소프트웨어와 AI 중심의 회사로 거듭난다”고 강조했습니다.

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그는 취임 한 달 만에 회사의 운영 방식을 완전히 재편하며 “컨설턴트 의존을 중단하고, 사무실 복귀를 추진했으며, 이미 12개 이상의 AI 기반 제품과 기능을 출시했다”고 밝혔습니다.

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과거의 오픈도어는 부동산을 보유·매매하며 시세 차익을 노리는 ‘자산 운용사’처럼 움직였지만, 이제는 기술 중심의 플랫폼 기업으로 정체성을 바꾸겠다는 것입니다.

가격 산정, 구매 타이밍, 매각 속도 등을 모두 데이터 기반으로 자동화하고, 주택 거래의 모든 절차를 소프트웨어로 최적화하겠다는 구상입니다. 즉, ‘집을 사는 회사’에서 ‘거래를 효율화하는 기술 기업’으로 바뀌겠다는 뜻이죠.

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이 전략이 성공한다면 오픈도어는 고정비 부담이 큰 자산 중심 구조(asset-heavy)에서 벗어나, 보다 유연하고 수익성이 높은 기술 중심 구조(asset-light)로 전환할 수 있을 것입니다.

이제 실적 숫자를 좀 보죠.

오픈도어의 2025년 3분기 매출은 약 9억 1,500만 달러, 전년 대비 34% 감소했습니다.

순손실은 약 9,000만 달러로, 여전히 적자 구조에서 벗어나지 못했습니다.

매출 감소는 부동산 시장 둔화뿐 아니라, 회사가 올해 초부터 ‘매입 규모 축소 전략’을 시행한 영향도 컸습니다.

즉, 리스크를 줄이기 위해 신규 매입을 줄였고, 그 결과 거래량이 줄어들며 매출이 자연스럽게 감소한 겁니다.

다만 회사는 4분기에 매입 규모를 35% 이상 확대할 계획이라고 밝혔습니다. 시장 회복 조짐을 일부 반영한 것으로 보이지만, 매출 자체는 여전히 감소세가 예상됩니다. 그 이유는 보유 재고가 여전히 낮기 때문이죠.

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또한 오픈도어는 조정 EBITDA 손실을 4,500만~5,500만 달러 수준으로 전망했습니다. 조정 EBITDA 손실이란 본업의 손익만 따졌을 때 여전히 적자가 지속되고 있음을 의미합니다.

다만 경영진은 2026년 말까지 조정 순이익(Adjusted Net Income) 흑자 전환을 목표로 하고 있습니다. 쉽게 말해, 현금흐름을 기반으로 한 실질 수익성을 1년 반 안에 달성하겠다는 계획이죠.

경영진 측은 오픈도어의 재건 전략을 세 가지 핵심 지표로 구체화했습니다. 회사가 외부 투자자들에게도 실시간으로 공개하겠다고 약속한 ‘투명한 KPI(핵심성과지표)’인데요.

1) 매입 규모 확장 (Scale Acquisitions)

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오픈도어는 거래량이 늘어야 부대 서비스 수익과 운영 효율이 함께 오른다고 했는데요. 한 지역 내 점유율이 높아질수록 매도자–매수자 간 거래 선순환이 일어난다는 개념도 제시했습니다. 그러면서 구체적 수치를 공개했습니다. 9월 셋째 주에는 120채를 매입 계약했지만, 10월 마지막 주에는 230채로 거의 두 배 확대했다고 밝혔습니다.

2) 단위 경제성 및 재판매 속도 개선 (Improve Unit Economics and Resale Velocity)

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“한 채 한 채의 수익률과 판매 속도가 지속 가능한 모델을 만든다.”

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회사는 매물 중 120일 이상 시장에 머무는 비율을 공개 지표로 삼고, 이를 지속적으로 줄이겠다는 계획을 내놨습니다.

3) 운영 레버리지 확보 (Build Operating Leverage)

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“거래량이 늘어도 고정비는 늘리지 않겠다.”

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운영 표준화와 자동화를 통해 거래 품질을 일정하게 유지하면서 비용은 억제하겠다는 구상입니다. 단, CEO에게 지급된 1,500만 달러의 일회성 보상을 제외하면, 고정비는 거래량 확대에도 안정적으로 유지될 것이라고 밝혔습니다.

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네자티안 CEO는 “2025년 10월을 기점으로 수익성이 바닥을 찍었고, 이후 개선세가 이어질 것”이라며 “2026년에는 완전한 구조적 턴어라운드가 가능하다”고 말했습니다.

실적 발표에서 가장 눈길을 끈 부분 중 하나는 자본 구조 조정입니다. 네자티안은 취임 직후 회사의 부채 구조를 “공포(fear)에 의해 설계된 구조”라고 평가했습니다.

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특히 2030년 만기 전환사채의 조기상환 조건이 있어 연내 상환 압박이 컸던 상황을 “시한폭탄”이라 표현했습니다.

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이에 그는 과감한 조치를 단행했습니다. ATM(At-the-Market) 프로그램을 통해 약 2억 달러를 조달하고, 이 자금으로 상당수 전환사채를 조기 상환해 재무 부담을 제거했습니다.

또한 기존 주주와의 이해 일치를 위해 워런트(무상 신주인수권) 배당을 발표했습니다. 보유 주식 30주당 세 가지 시리즈의 워런트(행사가 $9, $13, $17)를 지급해, 주주가 향후 주가 상승의 보상을 공유할 수 있도록 한 것입니다.

CEO는 발표문에서 “희석(dilution)은 싫다. 주식 발행의 유일한 목적은 기존 주주의 가치를 높이는 것”이라 말했습니다. 즉, 단순히 자본을 늘리는 것이 아니라, 주주와 경영진이 함께 이익을 나누는 구조를 만들겠다는 겁니다.

오픈도어는 조직 내부에서도 대대적인 효율화 작업을 진행 중입니다. 불과 몇 주 만에 AI가 직접 수행한 주택 평가 건수가 750건을 넘어섰고, 평가 소요 시간은 하루에서 단 10분으로 줄었습니다.

또한 외부 컨설팅 의존도를 완전히 없앴습니다. 20곳 이상의 외부 소프트웨어 벤더 계약을 종료했고, PR 및 경영 컨설팅 비용은 ‘0’으로 축소했습니다.

인력 구조도 슬림해졌습니다. 네자티안은 “한때 인사 시스템만 11개를 쓰던 회사를 이제 1,100명 체제로 정비했다”며 “모든 직원은 평균 기술기업 직원보다 2~3배 더 민첩하고 효율적이어야 한다”고 밝혔습니다.

그는 “이제 우리는 빠르고 단순한 회사가 됐다”고 강조했습니다. “불필요한 비용과 복잡성을 없애면, 결국 제품이 빨라지고 고객이 먼저 반응한다”는 철학이죠.

오픈도어의 변화는 단순히 AI를 도입한 수준이 아닙니다. 실제로 ‘주택 거래의 모든 순간’을 소프트웨어 중심으로 다시 설계하고 있습니다.

대표적인 예가 바로 ‘오픈도어 체크아웃(Opendoor Checkout)’입니다. 사용자는 이제 중개인과 전화할 필요 없이, 오픈도어 웹사이트에서 직접 집을 둘러보고 ‘Buy Now(지금 구매)’ 버튼을 눌러 즉시 계약할 수 있습니다. CEO 카즈 네자티안은 이를 “부동산 시장에 아마존식 구매 버튼을 붙인 모델”이라고 표현했습니다.

또 다른 핵심 변화는 AI 주택 점검 및 수리 자동화 시스템입니다. 이전에는 사람이 직접 방문해 주택 상태를 진단하고 수리 견적을 냈지만, 이제는 머신비전 기술이 사진과 영상만으로 수리 범위를 자동 계산합니다. 이를 통해 하루가 걸리던 평가 절차를 단 10분으로 단축했다고 회사는 밝혔습니다.

또한 ‘Trade-In’ 기능을 통해 사용자가 기존 주택을 팔고 새 집을 살 때, 자동차 딜러처럼 교환 형태로 거래할 수 있게 되었습니다. ‘오픈도어 키(Opendoor Key)’ 앱은 누구나 AI 보조를 통해 전문가 수준의 주택 평가를 할 수 있도록 설계되었고, ‘Buyer Peace of Mind’ 프로그램은 구매자에게 워런티, 조기 입주 보장 등 안심 거래 옵션을 제공합니다.

이 모든 기능은 다국어 AI 챗봇으로 연결되어 있습니다. 챗봇이 주택 시세, 매도 전략, 금융 옵션을 자연스럽게 설명하고, 사용자는 필요한 정보를 대화만으로 얻을 수 있습니다.

또 하나 주목할 부분은 주택담보대출 인수 플랫폼 롬(Roam)와의 파트너십입니다. 미국 주택 시장의 거래 침체 요인 중 하나가 ‘기존 주택의 낮은 금리 대출’인데요, 로마는 기존 모기지를 새 구매자에게 양도할 수 있게 하는 플랫폼입니다. 오픈도어는 이 기능을 통합해, 금리 부담으로 이동이 어려운 셀러들에게 새로운 탈출구를 제공합니다.

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네자티안은 이를 두고 “이제 집을 사는 과정이 테슬라를 주문하는 것처럼 될 것”이라 말했습니다. 즉, 집·대출·보증·보험까지 한 번에 선택할 수 있는 원스톱 부동산 플랫폼으로 진화하겠다는 비전이죠.

가장 흥미로운 대목은 자산 토큰화(Tokenization)에 대한 CEO의 언급이었습니다. 최근에 토큰화 사업에 몰두하고 있는 핀테크 기업 로빈후드 CEO 블라드 테네브(Vlad Tenev)가 영상으로 질문을 보내자, 네자티안은 “부동산 토큰화는 부차적 실험이 아니라 핵심 과제”라고 답했습니다.

오픈도어는 이미 USDC(달러 연동 스테이블코인) 결제를 도입했고, 비트코인 결제 테스트도 진행 중이라고 밝혔는데요. 토큰화의 목적은 단순히 화제를 만드는 것이 아니라, 거래 속도를 높이고 비용을 줄이면서 주택 소유권의 접근성을 확장하는 것이라고 설명했습니다.

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CEO의 말에 따르면, “블록체인은 부동산을 더 많은 사람에게 열어주는 기술이며, 오픈도어는 그 미래의 선두에 설 것”이라고 했습니다.

여러모로 오픈도어라는 회사를 새롭게 바꾸고자 전심을 다하고 있는 모습인데요. 가장 인상적인 것은 오픈도어가 AI로 주택 거래를 자동화하는 플랫폼 기업으로 재정의되고 있다는 점입니다. 요즘 시대에 투자자들이 딱 원하는 이미지죠.

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물론 시장은 여전히 신중합니다. 3분기 매출이 9억 1,500만 달러로 급감했고, 판매된 주택 수 역시 전년 대비 30% 이상 줄었습니다. 회사가 “AI로 효율성을 높여 내년까지 손익분기점에 도달하겠다”고 밝힌 만큼, 실제 실행력이 검증돼야 합니다.

그럼에도 일부 개인 투자자들은 네자티안의 전환 전략에 ‘쇼피파이(Shopify)’식 혁신 가능성을 보고 있습니다. 그가 과거 쇼피파이 최고운영책임자(COO)로서 손실 기업을 빠르게 흑자로 전환시킨 이력이 있기 때문입니다.

아직 재무적 성과는 미비하지만, 만약 AI 시스템이 실제 거래 속도를 높이고, 비용 절감을 이끌어낸다면, 회사가 이야기하는 오픈도어 2.0이 현실이 될 수도 있겠죠.

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자, 그럼 마지막으로 오픈도어 주가 차트 한 번 볼까요?

일봉 기준으로는 최근 20일선과 60일선이 모두 이탈되면서 단기 하락세가 뚜렷합니다. 특히 11월 초 실적 발표 이후 대량 거래와 함께 긴 음봉이 나오며 단기 투자심리가 흔들렸습니다.

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현재 주가는 6.5달러 부근으로, 60일선(주황색선) 부근에서 일시적인 지지를 시도하고 있습니다. 만약 이 구간이 무너지면 5달러 중반대까지 추가 조정이 나올 가능성이 있지만, 거래량이 급증한 점을 보면 단기 투매 후 저가 매수세 유입 가능성도 열려 있습니다.

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즉, 단기적으로는 조정 국면이지만 과열 해소가 빠르게 진행되고 있고, 단기 이동평균선이 수렴세로 돌아서면 기술적 반등이 나올 수 있는 위치입니다.

주봉으로 보면 7월 저점 0.58달러에서 10월 고점 10.87달러까지 약 18배 상승한 뒤, 지금은 그에 따른 첫 큰 조정을 맞고 있습니다.

급등 구간에서 이익 실현 매물이 집중되며 5주 연속 음봉이 형성되었고, 현재는 20주선 근처에서 하락세가 둔화되고 있습니다.

거래량 측면에서 보면 9~10월 상승 구간의 폭발적 거래 이후 최근에는 다소 줄었지만, 여전히 과거 평균보다 높게 유지되고 있습니다.

이는 “완전한 매도 전환”보다는 단기 조정 구간에서의 체력 안배로 해석할 수 있습니다.

주봉상 6달러 초반이 지지되면 다시 8달러 부근까지 되돌림이 나올 가능성이 있습니다.

월봉 차트를 보면 2021년 고점 이후 2024년 초까지 90% 이상 하락했지만, 2025년 들어 처음으로 뚜렷한 바닥 확인 후 반등 전환이 나타났습니다.

특히 7월 이후 거래량이 폭발적으로 증가하며 “바닥 확인 → 초기 상승 추세” 전형적인 패턴을 보여주고 있습니다.

지금 조정은 단기 과열 해소 과정으로 보이며, 6달러 초반이 유지된다면 월봉상 추세는 여전히 살아 있습니다.

만약 이 구간을 지켜낸다면, 이후 중기적으로는 9~10달러대 재도전 가능성도 남아 있습니다.

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정리하자면, 일봉에서는 단기 조정이 뚜렷하고, 주봉에서는 상승 후 첫 본격적인 되돌림 국면입니다.

하지만 월봉 기준으로 보면 오랜 하락 끝에 막 상승 추세로 전환된 초기 단계로, 이번 하락은 추세 전환을 되돌리는 수준은 아닙니다.

단기적으로는 6달러 초반대 지지선을 눈여겨볼 필요가 있고, 이 구간이 유지된다면 기술적 반등을 거쳐 다시 7~8달러 박스권 회복을 시도할 가능성이 높습니다.

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과연 오픈도어는 개인 투자자들의 기대감에 걸맞는 사업 운영 퍼포먼스를 보여주면서 주가를 달나라로 보낼 수 있을까요?