구성남은 기회의 땅으로 미래가 찬란한 입지를 가진 곳이다. 아직은 개발이 덜 되어 어수선한 느낌에다 사람들도 손바뀜이 지속되는 중이다. 하지만 송파구 바로 밑에, 분당구 바로 위에 있는 최고의 입지 중 하나이다. 지하철 노선이 8호선이나 수인분당선 밖에 없는 것은 아쉽지만, 이는 구성남이 새롭게 탄생한다면 주민들 요청에 의해 지하철 노선은 더욱 연장될 것은 자명한 일이다. 은행현대 아파트는 은행주공아파트와 헷갈릴 수 있지만, 아직 안전진단 통과 밖에 없는 초창기 사업구역이다. 은행주공은 이미 조합원 분양신청까지 마친 곳이고 투기과열지구라 예외사항을 제외하곤 조합원 지위양도가 금지된다.

오늘은 구성남 은행현대 재건축 안전진단 통과 사업성 분석입니다.

은행현대는 재건축 첫 단계인 "안전진단"을 통과했다. 현행 도시정비법에서 패스트트랙을 도입했지만 안전진단 통과는 결국 사업시행인가까지 무조건 통과하는 절차이기에 안전진단에 통과한 것만으로도 큰 성과를 이룬 것이다. 하지만 아직 큰 관문인 "조합설립인가"가 남아있다. 조합설립인가를 받으려면 조합원들의 동의율과 상가 동의율, 각 동의율, 토지지분을 일정 수준 확보해야 한다. 확보하지 못하면 재건축 조합설립을 할 수 없고 일몰제가 있어 3년 안에 조합설립인가를 받지 못하면 구역해지가 될 수도 있다.

하지만 은행현대는 평수가 단일평수인 32평이기 때문에 대지지분 및 평형이 같기에 주민들간의 갈등이 적어 사업은 빠르게 진행될 것으로 본다. 은행현대는 또한 재건축 사업성에 지대한 영향을 미치는 용적률이 3종으로 상향되면서 최대 300%까지 올라갈 수 있게 되었다. 게다가 역세권 정비사업의 경우 용적률의 1.2배까지 추가 인센티브를 얻을 수 있지만 각종 규제가 붙게 된다.

은행현대는 구성남 중 산성역이나 수진, 신흥보다는 낫지만 낮은 경사가 있으며 주변이 아직까진 다세대 및 다가구주택들이 많아 어수선한 편이다. 8호선 남한산성역 역세권이며 상원초, 중부초를 안고 있는 초품아이기도 하다. 32평 시세가 7억 이상이라 평당 2,000~2,500만원 정도의 실거래가를 기록하였다. 하지만 1994년에 지어진 아파트라 연식이 꽤나(?) 오래되어 몸테크하기에는 어렵다는 평도 있지만, 80년도 아파트에도 살아본 입장에선 저정도 난이도는 중하라고 본다. 하지만 역시 오래된 아파트일수록 주차난이도는 상승한다.

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산성대로 지나오면 남한산성입구역이 법원 앞이라 유해시설이 없고 조용한 편이고 위례 스타필드, 세이브존, 모란장, 은행시장 등 상권이용하기도 좋다. 근처 상대원2구역, 3구역도 재개발 진행 중이고 순환개발 방식으로 다른 아파트들도 재건축이 진행되고 있어 신축으로 바뀐다면 구성남은 그야말로 천지개벽하는 날이 올 것이다.

은행현대는 1994년에 완공된 아파트로 총 1,258세대에 대지면적은 14,245평이다. 용도지역은 2종일반주거지역이지만 3종으로 종상향되어 최대 300%까지 적용된다. 기존 연면적은 용적률이 208%이므로 29,629평이며 용적률 300%가 적용된 연면적은 42,735평이다. 임대주택 10%(4,273평), 정비기반시설 5%(2,136평), 상가 500평을 고려하면 일반분양 면적은 6,197평이다.

공시지가를 보면 평당 1,237만원이고 감정평가액은 공시지가에 보정률을 곱한 값이다. 1.2~1.6배 수준이므로 1.4배하면 1,731만원이다. 같은 평수이고 같은 대지지분이므로 조합원 총 종전자산평가액은 5,131억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가수익 + 임대주택 수익이다. 조합원 분양가는 그나마 최근 일반분양된 산성역푸르지오 분양가(2,500만원 수준)보다 더 높게 계산했다. 하지만 바로 밑 분당의 24평 분양가가 20억을 넘는 수준이라 현재 계산한 분양가보다 더 높게 나올 수 있다. 조합원 분양가는 평당 3,000만원으로 가정하였고 조합원 분양수익은 8,888억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 640억이다. 상가는 평당 3천만원으로 계산하면 상가수익은 150억이다.

일반분양가는 올라가는 분양가에 의해 더 높게 잡았다. 더샵 분당티에르원이 무려 26억의 분양가가 적용되었고 수지도 15억 이상의 분양가가 매겨질 예정이다. 그렇기에 수지와 비슷하게 일반분양가를 평당 4,500만원으로 계산했다. 일반분양 수익은 2,788억이다. 총 수익은 12,466억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.17이다. 분양가를 높게 잡았기에 높은 비례율이 나왔지만 조합원 분양가가 높기 때문에 조합원 분담금도 커질 수 밖에 없다. 평당 3천이면 25평이면 7억 5천만원, 34평은 10억 2천만원이다. 32평의 조합원이 평당 1,713만원 수준의 감정평가액을 가진다면 종전자산평가액은 5억 4,816만원이다. 권리가액은 비례율 1.17을 곱한 값이므로 6억 4,134만원이다. 34평을 받는다고 하면 분담금은 3억 7,865만원이 나온다. 나름 합리적인 가격으로 조합원들이라면 충분히 분담금을 낸다면 시세차익은 확실할 것이다.