수지한국 아파트는 최근 재건축이 아닌 리모델링으로 사업이 확정되었다. 수지한국은 수지구 신분당선 수지구청역 초역세권으로 입지가 상당하다. 게다가 하수구탄광촌으로 엮일 만큼 잠재성이 강한 곳이지만, 규제지역으로 선정되어 거래하려면 구청의 허가를 받아야 한다. 게다가 투기과열지구로 지정된 만큼 재건축을 할 경우 여러 규제가 달라붙는다. 재건축초과이익환수제가 대표적인데, 그래도 재당첨제한, 실거주의무 등의 까다로운 제약은 어쩔 수 없다.

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오늘은 수지한국 아파트 수지11구역 정비구역 예정 사업성 분담금 분석입니다.

수지한국아파트는 용인시 수지구 정평로 116 일대로 대지면적이 18,330㎡으로 현재 지하 1층~지상 16층의 아파트이다. 리모델링을 통해 지하 4층~지상 22층의 아파트로 54세대 더 늘리는 방안을 목표로 하고 있다. 주차대수도 기존 0.76세대에서 1.6대로 늘려 주민들의 불편을 감소시키려고 한다. 조합은 사업계획승인을 받은 만큼 리모델링 속도를 높이려고 최대한 동의서를 빠르게 징구하려고 한다. 내년 상반기에는 분담금 확정 총회를 거치고 같은 해 9월에 이주를 목표로 한다. 리모델링은 재건축과 달리 거쳐야 하는 단계도 축소되고 안전진단 통과도 덜 까다롭다.

수지11구역 수지한국아파트는 신분당선 수지구청역 도보 1분 거리에 있는 초초역세권이며 신분당선을 통해 강남 접근성도 뛰어나다. 향후 용산까지 연장된다면, GBD 뿐만 아니라 CBD에 직장을 가진 사람들에게도 호재가 된다. 분당, 수서간 도시고속화도로와 경부고속도로를 통한 주요 도심지로의 이동도 편리하다. 학군도 우수하며 토월초, 신월초, 정평초, 문정중, 정평중, 풍덕고 등이 가깝다. 수지구청역을 중심으로 학원가가 형성되어 있어 학원이용하기도 편하고 분당의 학군이나 강남의 학군을 이용하는 부모들도 많다.

최근 거래된 시세는 8억 5천만원으로 풍선효과를 제대로 받았다. 하지만 이제는 막혀버려 수지구는 토지허가거래구역 및 투기과열지구로 설정되어 매수도 매도도 힘들고 대출규제 6억 한도에다 15억 미만 6억, 15억 초과 20억 미만 4억, 25억 초과 2억까지 규제된다. 여기에 플러스로 재당첨제한, 분양가상한제, LTV 40% 등의 규제가 더해진다. 수지한국아파트의 대지면적은 총 5,545평이며 용도지역은 3종일반주거지역이다.

기존 용적률이 210%라 3종일반주거지역 최대 300%까지 적용되어야 사업성이 좀 나온다. 허용용적률이 높아지면 높아질수록 임대주택 비율이 증가되는 등의 이유로 인해 사업성을 최대로 늘리는 방법으로 리모델링을 택하긴 했다. 그래도 95년 준공이라 30년 이상이라 재건축 연한은 되었다. 이번에는 재건축으로 진행할 경우의 사업성을 분석하였다. 용적률 300%가 적용된 연면적은 16,635평이며 기존 연면적은 11,644평이고 임대주택 10% 1,663평과 정비기반시설 3% 500평을 고려하면 일반분양 면적은 2,828평이다.

공사비는 평당 850만원으로 계산했고 이는 실제로 서울 재개발 구역에 참여한 롯데건설이나 GS건설이 제시한 금액이었는데, 800만원보다 조금 높은 가격이었다. 수지가 서울 중급지만큼은 아니지만 아직 정비구역 지정 밖에 되지 않은 초기 상태이기에 조금 높게 잡았다. 연면적은 지하, 옥상, 정비기반시설 등을 고려하여 1.5배하여 계산했다. 총 공사비는 2,120억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 계량비, 세금, 금융비용, 예비비, 조합운영비 등이 포함되고 이는 500억으로 가정했다. 총 비용은 2,620억이다.

현재 공시지가를 보면, 평당 1,200만원 수준이다. 25평이면 3억이고 34평은 4억 800만원이다. 감정평가액은 공시지가에 보정률 1.2~1.6배 수준으로 계산하여 1.4배하였다. 감정평가액은 평당 1,680만원으로 계산하였다. 조합원 총 종전자산평가액은 1,956억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익 등으로 이루어지며 상가수익은 제외했다. 조합원 분양가는 평당 3천만원으로 가정했다. 34평이면 10억 이상이고 25평이면 7억 5천이다. 현재 32평이 8억 이상이지만 신축으로 탄생할 수지구 아파트는 지방 대장급 이상이므로 충분히 일반분양가는 4천 이상은 될 것이다. 조합원 분양수익은 평당 3천으로 계산했을 때 3,493억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 249억이다.

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일반분양가는 평당 4천만원으로 계산하였는데 광명시가 전용84가 16억 이상이므로 수지가 광명, 분당, 과천급은 아니지만 구성남, 안양급 시세로는 상승할 것으로는 자명한 사실이기 때문이다. 평당 4천만원이면 25평은 10억, 34평은 13억 6천만원이다. 일반분양 수익은 1,131억이다. 총 수익은 4,873억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.15이다. 좋은 비례율을 가지는 사업성인데, 실제 정비기반시설이나 각종 부대비용 시설 등을 고려하고 공사비가 더 상승한다고 가정하면 비례율은 더 낮을 것이다. 만약, 조합원의 종전자산평가액이 평당 1,680만원으로 34평이면 5억 7,120만원이다. 조합원 분양가가 평당 3천만원으로 계산하고 34평을 받는다고 가정하면 10억 2천만원 - 5억 7,120만원이므로 4억 4,480만원으로 꽤나 높은 분담금이다. 일반분양 수익이 작으므로 어쩔 수 없이 비례율이 높더라도 조합원 분담금은 클 수 밖에 없다.