서울에 장벽이 쳐지고 재개발/재건축 사업들에 차질이 생겼다. 재당첨 제한으로 인해 재개발/재건축 구역에 2채 이상 들고 있는 사람은 나의 물건 중 1채가 현금청산될 수도 있기 때문이다. 게다가 투기과열지구의 분양가상한제로 인해 건설사들이 재건축을 추진하지 않으려 하고 조합원들의 분담금도 증가한다. 왜냐하면, 분양가 상한제에 걸려버리면 일반분양으로 수익을 올릴 수 없기에 총 수익이 작아져 그만큼 조합원들의 분담금이 더 커지게 되는 것이다. 건설사들은 자기들의 폐업위기를 감수하면서 사업을 진행하려고 하지 않기에 시공에 나서려고 하지 않아 앞으로 공급이 27년까지는 참담하다.

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오늘은 서울 은평구 응암3 다래마을 재개발 사업성 분담금 분석입니다.

은평구 응암3동은 은평구지만 서대문구 생활권으로 응암3동 다래마을 일대가 노후주택가에서 35층, 2,942의 대단지 세대로 새롭게 탄생하는 시작을 알렸다. 과거 박원순 시장때 그놈의 "도시재생"에만 집중하느라 공급이 매우 박살나 지금의 서울 내 아파트 공급이 매우 적어져 현재 서울 아파트 시세는 고공행진이며 다른 지방과의 격차가 4~10배까지 나기 시작했다. 주식, 코인으로 번 돈은 결국 서울 마포, 성동, 강동, 동작, 강남 3구, 용산의 아파트로 흘러가기 때문이다. 게다가 유동성이 풀리고 금리인하의 기조를 보여 돈의 가치가 하락하는 현재 자산가치의 상승은 "문어게인"이라고 칭할 정도이다.

서울시는 25년 8월 은평구 응암동 700번지 일대에 대해 주택정비형 재개발 결정 및 정비구역 지정했다. 19년 4월 일반근린형 도시재생 활성화지역으로 선정되었고 건축물 노후화와 급경사 지형, 협소한 도로 등으로 비상차량 진입이 어렵고 위험하다. 특히, 대림시장은 도시재생활성화 지역이고 교통이 불편하고 은평구 자체가 서울 외곽이라 교통이 불편하다. 3호선이 강남까지 환승없이 갈 수 있긴 하지만 물리적 거리가 멀고 6호선도 핵심지를 지나진 않는다. 해당 재개발 구역에서 GTX 연신내역까진 멀긴 하지만 대조1구역이나 최근 분양한 아이파크센트럴을 본다면 은평구도 개발 압력이 더해질 것으로 본다.

응암3동 재개발 구역은 20년 이상 노후 건축물이 90% 이상일 정도로 낙후되고 은평구 자체가 지속적으로 인구가 감소하며 사업체가 이탈하여 상권도 침체하고 있다. 서울시에서 균형적인 발전을 위하여 2세대 도시재생 정책에 따라 26년까지 74억원을 투입하여 개발도 추진한다. 특히, 건축물 노후화 가속, 가파른 경사, 협소한 도로로 인한 보행불편, 비상차량 진입 어려움 등 열악한 주거환경을 개선하는 계획을 짜고 적극적으로 개선에 나설 것이다.

다래마을 응암3동 700번지 일대는 면적이 57,200㎡으로 다래마을 A구역이라 명칭이 정해졌다. 아파트를 비롯한 공영주차장, 공원, 복지시설 등 다양한 기반시설이 세워지고 세대수는 1,492세대이다. B구역은 1,462세대로 응암3동 755번지 일대이며 각각 나누어서 진행한다. 다래마을 재개발은 민간 정비사업과 공공 도시재생이 동시에 시작하는 곳인데 주거지는 주거지대로 완전히 허물고 재개발하고 사업지 인근 대림시장 골목상권은 도시재생사업을 통해 활성화한다.

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다래마을 A구역 면적은 17,333평이고 재개발이기에 노후주거지라 빌라, 다세대주택, 다가구주택이 혼재되어 있어 아파트처럼 용적률이 딱 정해져 있지 않다. 그래서 용적률이 160~200%라 평균 용적률을 180%로 가정했다. 다래마을의 허용용적률은 250%에서 300%까지 상향되어 사업성이 더 좋아졌다. 기존 연면적은 31,199평이고 용적률 300%가 적용된 연면적은 51,999평이다. 임대주택을 15%(7,799평)로 높게(종상향이 있었기에) 잡았고 정비기반시설 5%(2,599평), 상가 1천평으로 잡으면 일반분양 면적은 9,402평이다.

공사비는 평당 900만원~1,200만원인 서울시이지만 아직 정비구역 지정 상태라 향후 조합설립인가, 사업시행인가 이후 공사비가 확정되려면 한 평당 900만원이라고 가정했다. 옥상, 지하층, 커뮤니티, 도로, 공원 등 가로-세로 등의 연면적 확장을 고려하여 1.5배하여 공사비를 책정했다. 총 공사비는 7,019억이다.

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기타사업비는 철거비, 감리비, 조합운영비, 금융비용, 세금, 각종 부대복리비용이나 예비비 등이 포함된다. 조합에선 입찰을 통해 가장 저렴한 비용과 합리적인 조건의 업체를 선정할 것이고 재개발 같은 경우 도시재생도 포함되므로 정부에서 지원이 가능할 지도 모른다. 그래서 1,500억으로 가정하여 총 비용은 8,519억이다.

현재 거래된 매물들 시세를 보면, 최소 평당 900만원이고 최대 평당 3,500만원이다. 대부분 빌라들이 거래되었고 현재 25년 10.15 이후부터는 토지허가거래제도가 되어 실거주가 필수이다. 이미 진입한 사람들한테는 해당되지 않지만, 토허제로 묶이고 매수한 사람들은 실거주가 필요하고 전세는 더욱 감소하게 된다.

공시지가를 보면, 600만원부터 1,930만원까지 다양하다. 평균 공시지가는 평당 1,200만원으로 하여 보정률을 곱하였다. 보정률은 1.2~1.6배 수준이므로 1.4배하여 1,680만원으로 계산하면 조합원 총 종전자산평가액은 5,241억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가수익 + 임대주택 수익으로 정해진다. 총 수익이 높으면 높을수록 비례율이 증가하지만, 높은 분양가만큼 조합원 분담금도 커진다. 이것이 비례율의 함정이다. 조합원 분양가는 대조1구역의 힐스테이트 메디알레가 평당 4천만원 수준이라 조합원 분양가를 평당 3천만원으로 계산해보면 조합원 분양수익은 9,359억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 1,169억이다. 상가는 평당 3천만원으로 계산하면 상가수익은 300억이다.

일반분양가는 평당 4,500만원으로 계산했는데, 평당 4천만원 이상이었던 대조1구역보다 더 높은 분양가이다. 대조1구역은 총 2,400세대 이상이라 응암동 다래마을 재개발 구역과 비슷한 세대수이다. 그래서 일반분양 수익을 계산하면 4,230억이고 총 수익은 15,058억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.24로 높은 비례율을 보인다. 재개발/재건축이 서울 공급의 유일한 방법이지만 투기과열지구 및 토지허가거래제에 묶인 이후 더욱 어려워져 공급이 더욱 귀해진다. 이미 많이 진행된 사업구역 역시 재당첨 제한 및 조합원 지위양도금지 등의 문제가 생겼다. 다래마을 같은 경우 이제 재개발 구역 지정이라 한참 남아 아직 큰 문제는 되지 않겠지만, 이 기조가 지속된다면 문제가 된다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 25평이 평당 1,680만원이라면 4억 2천만원이다. 비례율 1.24를 적용하면 5억 2,080만원이다. 조합원 분양가가 평당 3천으로 계산하면 25평은 7억 5천만원이다. 분담금은 2억 2,920만원이다.