아시아선수촌 아파트는 1986년 서울 아시안 게임에 출전할 선수와 임원들의 숙소 목적으로 지어졌지만 엄청나게 잘 지었다는 특징을 가진다. 건축양식과 단지설계 및 내부구조가 상당히 독특하며 다른 아파트에 비해 특이하다. 동의 배치와 주차장의 배치방식이 한국에서 처음으로 시도되는 방식이었으며 한국 아파트 중에서 지하주차장이 처음으로 실행된 아파트이다. 아파트 단지 옆에 아시아공원이라는 아시안게임 기념공원이 위치하여 녹지가 풍부하고 세대수도 많고 아파트 동과 동 사이의 간격도 넓는 건폐율과 용적률도 쾌적하다.

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오늘은 잠실 아시아선수촌 아파트 정비구역지정 전 재건축 분담금 분석입니다.

송파구의 3대 대단지 아파트로 올림픽과 관련된 아파트는 각각 올림픽선수기자촌, 올림픽훼밀리, 아시아선수촌 아파트가 있다. 그 중 아시아선수촌 아파트는 다른 올림픽 아파트와 달리 세대수가 가장 적다. 나머지는 4천, 5천세대 이상인데 아시아선수촌 아파트는 1,356세대이다. 아시아선수촌 아파트는 24년 안전진단 통과 후 지구단위계획으로 재건축을 추진하고 있다. 무려 75층의 3,500세대 이상으로 재건축을 추진하는데 용적률이 150%대라 300%까지 올린다면 일반분양 세대수가 무려 절반이나 되어 사업성이 높다.

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현재 최고 용적률 340%, 최고 75층으로 추진하고 있는데 지구단위계획까지 완료했으나 사업을 제대로 추진하고 있지 못하고 있다. 재건축 사업 주도권을 쥔 추진위원회가 아파트 소유주가 아닌 상가 소유주를 위한 재건축을 위험이 있다고 주장한다. 그리고 동의서 징구에 OS의 불법행위, 사업 추진 문제에서도 문제가 발생하여 재건축 추진을 위한 갈등이 있다. 하지만 이 갈등부분을 최소화하고 봉합해나가는 것이 재건축이고 재건축이 끝나 입주하더라도 사고와 갈등이 있을 정도로 재건축은 잡음이 많다.

아시아선수촌 아파트는 현대자동차그룹의 글로벌비즈니스센터인 GBC와 코엑스 일대 개발, 잠실 스포츠 마이스의 복합공간 조성, 영동대로 지하공간 복합개발 등을 포함한 대규모 도시 개발 프로젝트인 국제교류복합지구와도 연계된다. 정비계획안에선 도로가 2,287㎡, 공원 66,044㎡, 주차장 280,687㎡, 문화시설 34,000㎡, 치안센터 600㎡ 등이 포함된다. 신통기획으로 진행되며 현재 서울은 투기과열지구 및 토지허가거래구역이기에 실거주 필수이며 대출도 제대로 안 나오는데, 15억 미만 6억, 15억 초과 25억 미만 4억, 25억 이상 2억이다.

아시아선수촌 아파트는 2호선과 9호선이라는 대한민국 최고 노선의 더블역세권이며 삼성동 업무지구까지도 멀지 않다. 학군도 엄청난데, 송파구는 강남 8학군은 아니지만 강동 6학군으로 잠실권 중학교의 학업성취도는 강남, 서초권에는 안되지만 오륜학군과 방이역 5호선 학원가는 유명하다. 잠실에 살다 아이들이 좀 더 자라면 서초 및 강남으로 이동하는 사람들도 많다.

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아시아선수촌 아파트의 사업면적은 35,891평이며 상가는 1,401평이다. 이 중 계획안에선 도로면적이 693평, 공원은 20,013평, 문화시설은 10,303평, 치안센터는 181평이다. 기존 용적률이 152%이므로 연면적은 54,554평이며 300%까지 적용된 연면적은 107,673평이며 임대주택을 10%로 잡는다면 임대주택 면적은 10,767평이다. 일반분양 면적은 9,761평이다.

공사비는 평당 1,200만원으로 가정하여 최고급 브랜드 및 자재로 공사를 한다고 가정하였다. 송파구 잠실이라면 대한민국 최고의 입지이며 충분히 엄청난 비용이 들 것이고 향후 재건축이 되면 시세리딩단지가 될 수 있다. 아시아선수촌 아파트는 이미 쾌적한 상황이지만 재건축을 하고도 쾌적한 상황이 유지되려면 설계 및 공사도 매우 중요하다. 공사비는 각종 부대비용이나 커뮤니티, 기반시설, 지하, 옥상 피난처, 헬리콥터 착륙지 등을 고려하여 연면적에 1.5배했다. 총 공사비는 19,381억이다.

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기타사업비는 철거비, 감리비, 예비비, 금융비용, 조합운영비, 각종 세금, 조합원들의 이주비 대출, 현금청산비 등이 포함된다. 이는 공사비의 20%로 가정했고 기타사업비는 약 4천억이다. 총 비용은 23,381억이다.

공시지가를 보면 평당 5,566만원이다. 현재 거래된 시세가 45평이 43억 3천만원으로 평당 1억 수준으로 공시지가는 절반 수준이다. 감정평가액은 공시지가의 1.3배하여 7,235만원으로 계산했다. 조합원들의 총 종전자산평가액은 39,474억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원들의 분담금은 일반분양이 많을수록 줄어든다. 오세훈 시장의 소셜믹스 등 잠실이나 강남 같은 곳에 임대주택을 넣는 사업은 정말 마음에 안 들지만 어쩔 수 없이 임대주택은 포함된다. 최근 임대주택은 아예 옥상에 피난처도 없고 커뮤니티 조차 제대로 이용할 수 없는 아파트를 보았는데 잠실이나 강남도 그런 수순을 밟을 수도 있을지 모른다.

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조합원 분양가는 평당 9천만원으로 가정했다. 현재 잠실 트리오인 잠실엘스, 잠실 리센츠, 레이크플레이스가 평당 1억 수준인데, 향후 재건축된다면 1억 5천은 넘어갈 것으로 보인다. 조합원 분양수익은 49,098억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 1,615억이다. 상가는 평당 7천만원으로 계산하면 상가수익은 980억이다. 일반분양가는 1억 2천만원으로 계산했는데, 1억원은 무조건 넘는 분양가가 나올 것이라 보고 여기에 물가상승비를 고려하여 2천만원을 추가했다. 일반분양 수익은 11,713억이다. 총 수익은 63,406억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.01이란 애매한 숫자가 나온다. 분양가를 엄청 높게 잡았음에도 불구하고 역시 공사비 및 기타사업비를 높게 잡은 만큼 비례율이 거의 1과 비슷한 수준으로 나왔다. 이럴 경우 조합원의 분담금을 계산해보면, 45평 감정평가액이 평당 7,235만원이라면 32억 5,575만원이다. 평당 9천만원의 조합원 분양가라면 45평은 40억 5천만원이다. 분담금은 7억 9,425만원이다. 준수한 분담금인데, 아직 정비구역 지정 전이고 이번 정권 기조가 공급을 매말라버리고 거래를 중단시키는 정책을 펼치고 있다.

그들만의 장벽을 치고 함부로 들어오는 사람들을 막는 것이다. 그래서 공급을 정부에서 조절하는데, 정부는 국민들이 똑똑하고 돈 많아지는 것을 싫어하여 임대주택에서 배급견으로 살도록 바라고 있다. 그래서 공급하는 것도 민간이 아닌 임대이다. 임대에 살며 월세를 내면 결국 나의 자산은 절대 모으지 못하고 정부에서 주는 배급만 받아 먹고 살게 되는 것이다. 이미 늦은 지는 모르겠지만 우리가 할 것은 서울 내에서 공급이 많이 일어날 수 있도록 지지하는 수 밖에 없다.