구리시는 경기도 동북부에 위치한 시로 남양주와 서울 사이에 위치한다. 최근 10.15 대책에 의해 가장 수혜를 받는 서울 근접지로 평가받는다. 남쪽으로 한강도 있고 바로 밑으로는 강동구가 있다. 강동구 천호동 같은 경우는 아직 재개발이 덜 된 곳이고 과거에는 유흥가 등이 많았던 만큼 낙후되고 아이들을 키우는 부모들이 싫어하는 유해업소가 많이 있었던 곳이다. 하지만 이제는 신통기획이나 모아타운, 각종 재개발들이 시작되면서 한강벨트의 한축으로 성장할 동력을 키우고 있다.

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오늘은 구리시 수택2구역 재개발 조합설립인가 완료 풍선효과 분담금 분석입니다.

서울 주변 도시인 구리시는 서울과 접경에 그린벨트가 있어 개발이 진행되는 와중에 소외된 부분도 있다. 구리시는 남양주와 접하고 있어 여러 면에서 뗄 수 없는 관계이다. 구리 시내에서 왕숙면만 건너면 바로 남양주의 도농동과 다산신도시이고 구리시 갈매동과 남양주 별내동이 붙어있다. 철도로는 8호선, 경의중앙선, 경춘선을 통해 연결되어있다.

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갈매동이 개발된 이후 인구가 20만명이 넘고 이외에도 재개발도 추진하고 있지만 산업 기반이 너무 약해 인구 유출이 심하다. 하지만 이제는 서울 장벽에서 쫓겨난 사람들이 구리시나 화성, 수원, 안양, 군포 등으로 거주지를 옮길 수 밖에 없다. 교문동, 토평동 그린벨트 안에서 소소한 농업이나 사노동 쪽에 자잘한 공장들이 조금 있고 특별한 일자리가 없어 베드타운 수준의 도시이다. 그러다가 구리갈매공공지구 및 구리갈매역세권공공주택지구 개발사업에 따라 갈매동 일대에 대규모 지식산업센터가 생겼다.

수택동은 최근 수택2구역이 무려 7,700세대라는 엄청난 대단지의 아파트를 짓는 개발이 진행 중이다. 현대건설 컨소시엄이 사업비 총 2조 8천억 규모로 시공을 맡는다. 현대건설의 지분이 70% 이상이고 360도 조망이 가능한 스카이 커뮤니티, 대규모 녹지공간 등을 가지는 인프라로 만든다. 수택2구역의 면적은 무려 34만 2,780㎡으로 103,872평이고 재개발을 통해 지하 2층~지상 38층의 규모로 만든다.

지하철 8호선 별내선 연장의 수혜지로 성남과 잠실 접근성이 편해지고 구리역과 장자호수공원역을 잇는 더블역세권이다. 수도권 제1순환고속도로, 북부간선도로, 세종포천고속도로를 통해 주요 도심지의 이동이 좋다. 강남권까지도 도로교통을 이용한다면 20분 밖에 걸리지 않는다. 수택동이 구리시에 학원가도 모여있고 토평중, 부양초, 구리중 등의 학교 접근성도 좋다.

수택2구역은 면적이 103,872평이며 조합설립인가 후 시공사 선정되었다. 조합원은 4,280명이며 기존 최대 용적률은 250%이었으나 300%로 상향되어 추진하고 있다. 대신, 임대주택 세대수가 늘어나거나 기부채납하는 비율이 증가할 것이다. 재개발이므로 기존 용적률을 알 수 없으므로 160~200%로 가정하여 180%로 계산했다. 재개발의 경우 감정평가방법은 원가법이나 거래사례비교법으로 하기에 각 평당가가 다르기에 불만이 많은 사람들이 나올 수 있다.

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용적률을 180%로 가정했으므로 연면적은 186,969평이고 용적률을 최대 300%로 가정하면 연면적이 311,616평이다. 임대주택 15%(46,742평), 정비기반 시설 10%(31,161평), 상가 1천평으로 가정하면 일반분양 면적은 45,744평이다.

비용은 서울 핵심지와 다른 수도권이기에 평균 공사비를 800만원으로 계산했다. 공사비만 2조 8천억원 수준이라 상당히 많이 나오는 비용이다. 하지만 공사비 상승을 고려하여 지금 예상했던 비용보다 더 높게 계산했다. 공사비는 연면적에 1.3배했는데, 지하주차장, 옥상, 정비기반시설, 각종 부대시설 등을 고려했다. 총 공사비는 32,408억이다.

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기타사업비는 철거비, 감리비, 조합운영비, 교통 영향성 평가 및 건축심의 비용, 현금청산자 비용, 금융 비용, 예비비 등을 고려하여 6천억으로 가정했다. 총 비용은 38,408억이다.

현재 거래된 매물을 보면 최대 평당 4,700만, 최소 1,300만원 수준이다. 매물은 등락이 심하지만 중간값은 2,500만원이다. 공시지가는 평당 1,100만원~1,600만원 수준이다. 그래서 평균적인 공시지가는 평당 1,200만원으로 가정하여 보정률 1.4배하였다. 예상 감정평가액은 1,680만원이고 조합원 총 종전자산평가액은 31,410억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 최근 분양한 24평 아파트 분양가가 8억 4천만원으로 평당 3,500만원 수준이다. 조합원 분양가는 평당 3천만원으로 가정했다. 평당 3천만원으로 계산하면 조합원 분양수익은 56,069억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 7,011억이다.

상가는 평당 4천만원으로 계산하면 상가수익은 400억이다. 일반분양가는 24평도 이제 평당 4천만원에 육박한다. 그래서 구리시의 수택동 재개발 아파트도 평당 4,200만원으로 가정했다. 평당 4,200만원 수준이면 25평은 10억 5천만원, 34평은 14억 2,800만원이다. 늘어가는 유동성과 금리인하, 물가상승, 인건비 상승 등을 고려하여 원화가치는 낮아짐에 따라 분양가를 높게 잡았다. 일반분양 수익은 19,212억이다. 총 수익은 82,692억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.4이다. 이는 일반분양가 및 조합원 분양가를 높게 잡았기 때문에 높게 나왔다. 조합원의 감정평가액을 평당 1,680만원으로 25평 가지고 있다고 가정하면 조합원 감정평가액은 4억 2천만원이다. 여기에 비례율을 곱한 권리가액은 5억 8,800만원이다. 조합원 분양가를 평당 3천만원으로 가정하면 25평은 7억 5천만원이다. 조합원의 분담금은 1억 6,200만원이란 준수한 분담금이 나온다. 하지만 공사비, 추가 사업비 증가 등의 이유로 추가 분담금이 발생할 수도 있다.