문정동 문정시영은 현재 리모델링을 추진하고 있다. 원래 시영아파트가 서울시에서 지은 아파트로 현재 재건축으로 새롭게 탄생한 곳이 많다. 재건축으로 탄생한 유명 아파트가 주공, 시영아파트 출신이 많은 만큼 문정동 문정시영 역시 리모델링보다는 재건축이 추진되었으면 엄청난 아파트가 될 것으로 보인다. 최근 문정동 분양했던 힐스테이트 E편한세상문정 분양가가 평당 3,582만원 수준이라 25평이 9억 수준이고 74타입은 11억 수준이었다.

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오늘은 송파구 문정동 문정시영 리모델링 재건축 추진? 사업성 분석입니다.

문정동과 가락동은 송파구 중에서 외곽에 있다. 엄밀하게 따진다면, 강남 3구 중에서 송파구는 묶이기 애매한데, 송파 중에서 잠실만이 강남 3구에 포함된다는 의견이 많다. 강남이란 말은 "서초, 강남, 잠실" 수준이고 문정, 가락은 다른 강남 3구에 비해선 입지가 아쉽긴하다. 하지만 이제 문정동과 가락동에선 새로운 개발이 많이 진행 중이고 신축들도 많이 탄생하고 있다. 최근 가락동 더샵송파루미스타가 분양했는데 59타입이 15억, 84타입은 18억~19억 수준이다. 가락현대 재건축으로 3호선 + 5호선 더블역세권이라 어마무시한 곳이다.

문정시영은 5호선 역세권이며 용적률은 215%, 1,316세대로 37년차 아파트이다. 18평 실거래된 가격을 보면 7억 9천만원 수준이라 평당 5~6천만원 수준이다. 재건축의 경우 조합설립인가 이후 조합원 양도금지가 되지만 리모델링의 경우 토허제라도 조합원의 승계가 이루어질 수 있다. 그리고 봉준호 감독의 신혼집으로도 유명한 아파트로 주변이 조용하고 산책할 곳도 많다. 버스정류장이 아파트 바로 앞에 있고 동간 거리가 넓고, 가락프라자 상권을 이용할 수 있다.

단점은 구축이라 주차장도 지하주차장이 없고 부족하며 복도식 아파트이다. 또한, 소형 평수 위주라 대지지분이 작고 용적률이 낮아서(성남공항으로 인한 고도제한) 사업성이 낮아 재건축보다는 리모델링으로 방향을 굳힌 상태이다. 재건축으로 진행된다고 해도 도정법으로 한다면 제약이 있을 수 있다. 그래서 소규모 재건축 및 빈집법으로 진행하는 경우가 진행될 경우에는 조합조건이 강화될 수 있지만 다른 혜택을 얻을 수 있다. 대지 조경 기준, 건축물의 높이 제한, 용적률 완화, 사업비 지원 등이 대표적이다.

문정동 문정시영은 지은 지 30년이 넘은 만큼 재건축 이야기가 자주 나왔지만 더샵 골드하임이란 이름으로 리모델링으로 계획이 잡혀 서울형 리모델링 1호로 탄생한다. 이미 교통영향성 평가도 통과한 상태이고 건축심의 준비 중이다. 1층 필로티 수직증축으로 간주해 안전성 검토 1, 2차를 받아야 하는 문제와 내력벽 일부 철거 불허로 인한 문제가 있었다. 건축심의를 앞두고 사전자문 절차에서 건축, 도로, 경관 등 주요 부문에 대하여 사업계획안을 조정했다.

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대지지분이 평균 7.8평이라 사업성이 적은 편이지만 용도지역 상향을 통해 재건축 시뮬레이션을 가정했다. 최대 300%까지 가정하여 용적률을 계산했다. 구역면적이 6,407평이고 기존 용적률이 215%이므로 기존 연면적은 13,775평이고 용적률 300%가 된다면 연면적은 19,221평이다. 임대주택 10%(1,932평), 정비기반시설 3%(576평)를 가정하면 일반분양 면적은 2,938평이다.

공사비는 평당 1천만원으로 가정했다. 과거 중층 노후 아파트의 용적률이 최대 500%까지 완화될 수 있다는 내용의 "노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법"이 발표된 후 재건축으로 선회해야 한다는 이야기가 있었지만 그대로 리모델링으로 간다. 이유는 사업 지연과 공사비 인상 리스크가 너무 크다고 판단했기 때문이다.

공사비 상승은 지금과 같은 유동성이 풀리는 시기에는 피할 수 없다. 용적률 300%가 적용된 연면적인 19,221평에서 지하층, 커뮤니티, 지하층, 정비기반시설 등을 고려해 연면적에 1.5배 했다. 총 공사비는 2,883억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 감리비, 세금, 국공유지 매입비, 금융비용, 현금청산비 등이 포함된다. 리모델링 사업도 조합설립, 안전진단, 건축심의, 리모델링 허가, 이주/착공 순으로 시작되는데 실제 리모델링 건축심의를 통과하기가 어려워 오히려 재건축이 더 빠를 수 있다는 전문가의 의견도 있다. 기타사업비는 총 공사비의 20%로 잡아 560억으로 가정하면 총 비용은 3,433억이다.

공시지가는 평당 3,300만원으로 18평이면 공시가격이 5억 9,400만원이다. 현재 18평이 8억으로 거래된 것을 보면 평당 4,500만원 수준이다. 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.5배 수준이므로 1.3배하면 감정평가액은 4,290만원이다. 조합원 총 종전자산평가액은 5,909억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가수익 + 임대주택 수익이지만 상가는 가정하지 않았다. 최근 서초구 바로 옆 사당동 이수역 힐스테이트센트럴의 분양가가 평당 7천만원 수준이라 조합원 분양가는 5,800만원으로 가정했다. 이 분양가는 최근 분양한 가락현대 5차의 일반분양가 수준이다. 조합원 분양수익은 7,989억이다. 임대주택은 평당 1,500만원 수준이므로 임대주택 수익은 289억이다.

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일반분양가는 평당 6,500만원으로 잡았다. 25평이 16억 2,500만원이고 34평은 22억 1천만원이다. 일반분양 수익은 1,909억이다. 총 수익은 10,187억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.14이다. 조합원 감정평가액이 평당 4,290만원 수준으로 18평을 가진다면 조합원 감정평가액은 7억 7,220만원이다. 조합원의 분양가가 평당 5,800만원으로 25평은 14억 5천만원이다. 조합원의 권리가액은 1.14를 곱한 값이므로 8억 8030만원이다. 분담금은 5억 6,969만원이다.

문정동과 가락동은 재건축과 리모델링이 많이 진행되는 곳이며 거여마천동 역시 3호선 연장 등 호재들이 많다. 그렇기에 앞으로 공급이 부족한 서울 내에도 기존의 사람들 뿐만 아니라 새로운 사람들의 유입도 기대된다. 서울의 인구수가 900만이 깨진 이유는 주택 가격이나 일자리 분산 등의 이유가 있지만, 역시 비싼 집값이 가장 큰 이유라 본다. 공급이 늘어난다면 가격도 조정될 것이고 미래세대가 희망을 가지게 될 수 있을 거라 본다.