강서구는 서울의 마지막 남은 개발부지인 "마곡"을 안고 있는 곳이다. 최근 금천구, 구로구 옆인 광명의 신축 대단지 아파트인 철산역 자이가 분양을 무려 16억으로 했다. 그럼에도 불구하고 엄청난 인기에 호갱노노 검색어 상위권에 기록하였다. 그만큼 서울 근교 신축 대단지 브랜드를 가진 아파트는 갖고 있다면 자산을 안전하게 지킬 수 있다고 굳게 믿고 있기 때문이다. 이런 상황에서 아직 주공아파트가 많이 남은 강서구는 재건축을 진행할 만한 곳이 많다. 과거 시영아파트나 주공아파트는 모두 재건축되어 누구나 이름만 들으면 알 수 있는 아파트로 변모했다.

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오늘은 강서구 등촌주공3단지 재건축 시뮬레이션 5호선 9호선 더블역세권 사업성 분석입니다.

1990년대 강서구 등촌동 일대에 대규모 주공아파트가 들어섰다. 25년 기준으로 총 11개 주공아파트가 있으며 2, 3, 5, 8, 10단지는 일반분양하였고 1, 4, 7, 9단지는 영구임대, 6단지는 50년 공공임대, 11단지는 국민임대아파트이다. 그래서 재건축한다면 2, 3, 5, 8, 10단지만 가능하다. 상계주공처럼 등촌주공도 슬슬 재건축을 추진하는 소식이 들려오며 4, 6, 9단지가 실제로 노후 공공임대 재건축에 포함되었다.

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등촌주공 3단지는 마곡산업단지, 발산역, NC백화점 강서점과 매우 인접하여 등촌주공 중에서 가장 인기가 많다. 게다가 바로 옆에 등명초등학교를 안고 있는 초품아이며 등명중도 가깝다. 4단지도 비슷한 입지라 좋지만 4단지는 영구임대라 재건축할 확률이 없다. 5호선 발산역과 9호선 양천향교역 사이에 있는 더블역세권이라 강남 및 여의도, 종로/중구의 일자리 지구에 가기도 좋으며 마곡지구가 근처에 있다.

동네도 조용하며 마곡 시설이나 식물원을 이용하기 편리하다. 중앙난방이 아닌 지역난방이라 예전 주공아파트 치곤 난방시설이 효율적이다. 최근 24평이 10억을 돌파했는데, 이는 재건축에 대한 기대감이 반영되었다. 단지 내 임대주택은 없지만 복도식이고 지하주차장이 없다. 하지만 서울 전지구가 투기과열지구로 선정되면서 재건축의 경우 조합설립인가가 된다면 조합원 지위 양도가 금지된다. 게다가 분양가 상한제, 전매제한, 실거주의무 등의 제약이 따라붙는다. 지금 정부에선 공급을 줄이고 공공임대를 늘리고 있다.

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자기들은 이미 주택을 산 뒤 다음 사람들은 절대 들어오지 못하게 만든 것이다. 대출을 못 하게 막고 투기꾼들 때문에 집값이 상승한다는 여론을 통해 집값 상승의 원인을 오해하게 만들고 있다. 토지허가거래제 때문에 마음대로 살고 팔 지도 못한다. 상속세/보유세 등의 세금도 앞으로 증가할 예정인데, 이를 버티지 못한 사람들은 서울 밖으로 나갈 수 밖에 없다. 오죽하면 "직"보다 "집"이 더 중요할 정도로 법을 만드는 사람들이 "직"을 포기할 정도이다.

등촌주공3단지의 구역면적은 9,509평이며 세대수는 1,016세대이며 95년 준공, 용적률은 226%라 상당히 높다. 그래도 용도지역이 3종일반주거지역이기에 최대 용적률이 300%까지 상향될 수 있다. 기존 용적률은 21,490평이며 용적률 300%가 적용된 연면적은 28,527평이다. 임대주택 짓는 것을 최소화 하여 5%로 가정하고 정비기반시설을 3%, 상가 300평으로 가정한다면 일반분양 면적은 4,489평이다.

공사비는 1천만원으로 잡았다. 아직 정비구역 지정조차도 안 된 아파트이고 정비구역이 지정되고 시공사 선정, 공사비가 확정될 때 쯤이면 공사비 상승은 확정이기 때문이다. 최근 기조로는 공급을 억누르고 있는데, 건설사도 공사를 포기하고 집도 못 사고 팔기 때문에 공급이 부족한 서울 아파트 시세는 계속 올라갈 것이다. 공사비는 커뮤니티, 정비기반시설, 주차장 등을 고려하여 연면적에 1.5배하여 계산했다. 총 공사비는 4,279억이다.

기타사업비는 철거비, 감리비, 조합운영비, 국공유지 매입비, 세금, 금융비용 등이 포함되며 이는 공사비의 약 20%로 잡아 800억으로 가정했다. 총 비용은 5,079억이다. 공시지가는 평당 2,070~2,750만원까지이다. 여기에 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.6배 수준이기에 1.4배하여 계산했다. 평당 2,410만원으로 1.4배하면 3,374만원이고 조합원 총 종전자산평가액은 9,625억이다.

조합원 분양가는 평당 5천만원으로 계산했다. 현재 서울 옆 광명의 일반분양가 34평이 16억인 시대라 조합원 분양가도 상승할 수 밖에 없다. 조합원 분양가가 평당 5천이면 25평은 12억 5천, 34평은 17억이다. 최근 분양한 사당동 이수역 힐스테이트센트럴의 경우 84타입이 22억임에도 불구하고 447 대 1의 엄청난 경쟁률을 보이고 최고 당첨가점이 무려 72점이나 된다. 조합원 분양수익은 10,745억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 213억이다. 상가는 평당 4,000만원으로 계산하면 상가 수익은 120억이다.

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일반분양가는 평당 7천만원으로 계산했다. 이제는 22억이 완판되는 시대가 온 만큼 강서구 5호선 + 9호선 더블역세권(비슷한 구역이 둔촌동)의 경우 완판은 따놓은 당상이다. 평당 7,000이면 25평은 17억 5천만원, 34평은 23억 8천만원이다. 일반분양 수익은 3,142억이다. 총 수익은 14,220억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.03이다. 분양가를 매우 높게 잡았음에도 불구하고 공사비와 기타사업비, 높은 감정평가액으로 인해 비례율은 평범하다. 하지만 조합원 평균 감정평가액이 높은 만큼, 분담금 부담은 그리 크지 않은데, 평당 5천 수준의 25평은 12억 5천만원이다. 조합원이 25평을 소유하고 있다고 가정하고 감정평가액이 평당 3,374만원이면 종전 자산평가액은 8억 4,350만원이다. 비례율이 1.03이므로 8억 6,880만원이다. 이 조합원의 분담금은 3억 8,119만원으로 준수한 수준이다.