우만동은 수원시 팔달구에 위치한 동네로 우만1동은 대부분 주택가이며 우만주공 3, 4단지와 풍림아파트, 동도센트리움 등이 있다. 수원버스터미널로 가는 강원도와 충청북도의 도착노선이 우만동을 경유하기도 한다. 우만2동의 경우 동수원 월드메르디앙, 신성 미소지움, 신도브레뉴, 현대아파트, 우만주공 1, 2단지가 있다. 우만주공 1, 2단지의 경우 우만1구역으로 재건축이 진행되고 있다. 더블역세권에 우만초를 안고 있는 초품아에 녹지공간도 많으며 광교 근접한 곳이라 향후 미래가 기대된다.

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오늘은 팔달구 우만주공4단지 재건축 정비구역 지정임박 사업성 분석입니다.

우만주공 4단지는 최근 정비구역 지정 후보지로 선정되었다. 아무 것도 없는 우만동이지만 대형 교통호재로 인해 미래가 바뀌게 된다. 신분당선 호매실연장을 통해 신분당선이 수원시 팔달구 우만동을 지나게 되어 강남과의 접근성이 더욱 좋아지다. 게다가 인덕원-동탄을 연결하는 인동선도 월드컵경기장역이 지나게 된다. 최근 수원시에선 수원월드컵경기장 주변에 우휴 주차부지에 우만테크노밸리를 조성하기 위한 준비를 한다.

근처엔 신축 아파트가 별로 없고 노후화된 낙후지역이라 말하기는 좀 그렇지만 아직 개발이 덜 되었다는 이미지가 있다. 우만주공 4단지는 우만초를 안고 있는 초품아에 수원월드컵경기장과 조각공원, 아주대도 가까워 상권도 좋다. 광교호수공원은 물론 광교테크노밸리가 몇 정거장만 거치면 되기에 광교 접근성도 뛰어나고 IT기업이 많은 성남 분당구를 지난다. 우만동은 그래도 영통구 매탄동도 가까워 자차로 삼성전자 접근성도 나쁘진 않다.

하지만 팔달구는 10.15 대책 이후 토지허가거래제도 및 투기과열지구에 묶였다. 투기과열지구에 지정된 곳은 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 금지되고 재당첨제한, 분양가상한제 등의 규제가 있어 여러 모로 재건축을 하기 힘들어진다. 그래서 시공사들은 울며겨자먹기로 어쩔 수 없이 규제가 풀릴 때까지 사업을 지연하는 전략을 사용하기도 하는데, 입지가 최상인 곳은 사업지연에 대한 문제보다 조합원들의 내부갈등이 심해져 사업이 지연될 확률이 커진다.

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기존의 수도권 대출 규제는 6억 이하까지로 한정되고 조건부 전세대출에 의한 잔금이 금지되어 갭투자가 어려워졌지만, 세입자가 있는 경우 매수가 가능해진다. 하지만 토지허가거래제도에 묶이면서 실거주 2년 조건도 있고 매수/매도하려면 구청의 허가가 필요하다. 갭투자는 금지되고 권리산정기준일이 24년 9월 24일이라 이후 지분쪼개기나 다가구주택을 다세대 주택으로 전환할 시 현금청산된다. 하지만 재건축이라 상관은 없다.

우만주공 4단지는 10,818평의 대지면적을 가지고 그 내부에 상가 274평을 포함한다. 해당 단지는 소형 평수 위주이며 용도지역은 2종일반주거지역이다. 용적률은 189%로 높지도 않지만 낮지도 않은 기존 연면적을 가진다. 2종일반주거지역의 최대 허용 용적률은 250%로 이번에는 용적률 250%가 되는 것을 가정했다. 기존 연면적은 20,446평이며 용적률 250%를 적용한 연면적은 27,045평이다.

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임대주택은 8%(2,163평), 정비기반시설 5%(1,352평), 상가 500평을 가정하면 일반분양 면적은 2,584평이다. 생각보다 작은 일반분양 면적을 갖기에 분양가를 높게 잡을 수 밖에 없다.

공사비는 서울, 경기도 중 토지허가거래제에 묶이고 투기과열지구에 묶인 팔달구이기 때문에 높게 잡을 수 밖에 없다. 앞으로 재건축은 힘들어질 것이고 그에 따른 분상제나 조합원 지위 제한, 인허가 지연, 재당첨 제한 등의 이슈로 인해 사업은 더욱 지연될 것이다. 초반에 잡은 공사비가 800만원이라고 해도 유동성이 풀리는 속도를 보면 착공할 때 쯤이면 1,000만원이 되어있을 수도 있다. 그리고 재건축 사업장은 어쩔 수 없이 정권이 바뀌고 규제가 풀리도록 시간을 끌 수도 있다.

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해당 지역은 아직 후보지이기에 공사비는 현재 수준보다 높은 850만원으로 가정했다. 총 연면적은 옥상, 지하, 커뮤니티, 정비기반시설 등을 고려하여 1.2배하여 가정했다. 총 공사비는 2,759억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 조합운영비 등 대내외적인 요소들이 포함되어 있다. 조합에선 경쟁 입찰을 통해 가장 저렴하고 합리적인 업체를 선정해야 하며, 이는 추진위원회가 모여 투표로 정해져야 한다. 만약, 이익을 얻기 위해 특정 업체를 선정하였다가 후에 알려지면 고소 리스크를 맞이할 수 있다. 기타사업비는 500억으로 가정하면 총 비용은 3,259억이다.

현재 공시지가를 보면 838만원이다. 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.6배로 1.4배로 잡았다. 1.4배로 잡아 감정평가액이 높아진 대신, 비례율이 조금 낮아질 수 있지만 감정평가액이 높은 만큼 분담금은 비슷하다. 감정평가액은 평당 1,172만원이고 조합원 총 종전자산평가액은 2,392억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 서광교 파크스위첸의 일반분양가보다 조금 높게 잡았다. 서광교 파스크스위첸은 평당 1,800만원 수준으로 분양하였으므로 2,300만원으로 계산하면 조합원 분양수익은 4,702억이다. 임대주택은 평당 1천만원으로 계산하면 임대주택 수익은 216억이다. 상가는 평당 2,500만원으로 계산하면 상가수익은 125억이다.

일반분양가는 평당 3,000만원으로 계산했는데, 25평이면 7억 5천이고 34평은 10억 2천만원이다. 최근 분양한 팔달구 지동의 수원성중흥S클래스에 비해 약 2억 정도 높은 분양가이다. 인계동 대단지인 수원센트럴 아이파크자이의 경우 현재 9억 정도의 시세를 보이고 있으므로 향후 물가 상승에 따른 분양가 상승을 반영하였다. 일반분양 수익은 775억이다. 총 수익은 5,205억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.81로 낮은 사업성이 나온다. 이는 공사비를 좀 높게 잡아서, 그리고 감정평가액을 낮게 잡아서 나올 수 있는 수치이다. 하지만 분양가를 높게 한 만큼 조합원들의 분담금은 클 수도 있다. 만약, 25평 아파트를 가진 조합원이 있다고 하자, 그리고 평당 1,172만원 수준이라면 조합원의 감정평가액은 2억 9,300만원이다. 비례율이 0.81이므로 권리가액은 2억 3,733만원이다.

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조합원 분양가를 2,300만원으로 가정했으므로 25평이면 5억 7,500만원이고 분담금은 3억 3,767만원으로 나쁘지 않은 분담금이 나온다. 보통 5억이 넘지 않은 25평 분담금이면 나쁘지 않지만, 여러 요소에 따라 분담금은 달라질 수 있다. 용적률 상향이나 임대주택 분양수가 줄어들어 일반분양할 물량만 확보한다면 사업성은 더 좋아질 것이다.