25년 최고의 분양 기대주로 꼽히는 곳이 바로 서울이고 서울 내에서도 "월시나"라고 불리는 최고의 장벽 내부 강남3구이다. 여기에서 래미안 트리니원이 청약을 10월 31일부터 시작한다. 무려 서초구 반포동에 짓고 있고 대한민국 최고의 입지인 반포주공 1단지 3주구를 재건축하여 2,091세대의 대단지로 짓는다. 하지만 서울시 거주자 우선, 투기과열지구, 분양가 상한제, 재당첨 제한, 실거주의무 등의 까다로운 조건이 붙는다. "제약과 서약"이라고 까다로운 제약이 붙을수록 엄청난 힘(가격)을 발휘하는 것처럼 래미안 트리니원은 래미안 원베일리, 아크로리버파크처럼 40~50억을 뛰어넘는 아파트가 될 것이 분명하다.

​

그렇기에 이번 청약에 당첨되는 사람은 시세차익만 20억 이상인 로또에 당첨되는 것이다. 오늘은 래미안 트리니원 청약시작 분상제 투기과열지구 실거주의무 30억 로또에 대한 포스팅입니다.

래미안 트리니원은 반포주공 1단지 3주구가 재건축되어 탄생하는 우리나라 최고 귀족들만 갈 수 있는 자본주의 신분사회의 산물이라 할 수 있다. 반포주공 1단지보다 5~6년 더 늦게 지어진 반포주공 2단지와 3단지는 08~09년도에 각각 래미안 퍼스티지, 반포자이란 이름으로 새롭게 탄생하여 지금은 "아~ 이 반포자이, 래미안 퍼스티지" 하면 누구나 알 정도로 유명해졌다. 여기서 "주구"란 재건축 사업을 진행하는 사업 단위이다.

​

반포주공 1단지는 1주구부터 4주구까지 있고 각 주구는 독립적인 조합을 구성하고 시공사와 분양가를 별도로 결정할 수 있다. 따라서 같은 반포주공 1단지지만 주구마다 재건축 속도, 브랜드가 다 다르다. 3주구인 래미안 트리니원은 03년도부터 시작하여 14년 12월에서야 조합설립인가가 났다. 그 후 3년이 지난 17년 사업시행인가, 21년 관리처분인가, 23년 착공하여 25년 10월 31일 분양을 시작한다.

래미안 트리니원은 4호선 동작역을 반포천 전용 보행로를 통해 걸어서 갈 수 있고 9호선 구반포역 초역세권이다. 지하 3층~최고 35층, 17개동의 래미안 트리니원 학군을 보면 잠원초를 안고 있는 초품아이며 단지 내 원촌중, 세화여중, 신동중, 경원중이 있다. 고등학교로는 반포고와 서초고, 서울고로 배정받을 수 있다. 현재 래미안 트리니원 조합원들은 조합설립인가부터 조합원 지위양도 금지라 팔 수도 없는 상태이다.

​

그래서 예외 사항을 제외하곤 재건축 입주권은 준공 전까지 전매가 금지된다. 투기과열지구라 분양권 전매도 금지되고 분양받은 주택은 소유권 이전고시일 다음날부터 3년 이내에 처분할 수 없다.

어차피 분양가 상한제가 걸렸지만, 서울시 전역이 토지허가거래구역으로 묶이기에 실거주 2년, 전매제한, 재당첨 제한이 적용된다. 그래서 1주택자, 똘똘한 1채만이 이 주택을 소유할 수 있는 방법이다. 그렇게 똘똘한 1채로만 몰리게 하는 현재 정책으로 인해 최고 핵심지 아파트 가격 상승은 앞으로도 막을 수는 없을 것이다. 그리고 이제는 서울시 신축 아파트를 가진 것만으로도 그 희소성을 인정하여 엄청난 보유세를 내면서 살아갈 수 있다.

※ 모집공고일 : 25년 10월 31일

​

※ 특별공급일 : 25년 11월 10일

​

※ 1순위 청약일 : 25년 11월 11일

​

※ 당첨자 발표 : 25년 11월 19일

​

※ 계약체결일 : 25년 12월 1일~12월 4일

래미안 트리니원은 모두 한강뷰와 초역세권, 명문 학군, 가격방어가 잘 되며 들고만 있으면 듣는 사람으로 하여금 "와 부자다"라고 할 수 있는 최고의 아파트라 할 수 있다. 반포천을 친수공간으로 활용하여 리버가든, 리버플라자, 리버포레스트 등의 테마공간을 조성한다. 하지만 재초환이 적용되어 무려 가구당 4억 200만원 이상의 부담금이 추가로 통보받는 등 그야말로 세금폭탄이 떨어졌다.

​

단, 20년 이상의 장기 보유자의 경우 부담금의 70%를 감면해주고 10년 이상은 50% 감면해준다. 만 60세 이상의 고령자 1주택자는 담보 제공을 전제로 상속, 증여, 양도 등 해당 주택의 처분시점까지 세금 부담을 유예해준다.

하지만 투기과열지구라 제한되는 부분이 많다. 청약조건도 통장 가입 후 2년 가주, 2년 이상 가입자와 세대주로 분리된다. 5년 이내 다른 주택 당첨이력도 없어야 하고 가점제 적용비율이 높아지고 추첨제도 생긴다. LTV 40% 밖에 안되고 서울 수도권은 대출 6억 한도로 제한된다. 그리고 더욱 규제가 강화되어 서울은 시세 15억원 이하 주담대는 6억원, 시가 15억 초과~25억 이하는 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억으로 축소된다. 게다가 전세대출을 보유한 채로 규제지역 내 3억원을 초과하는 아파트를 사려면 전세대출이 회수되고 1주택자는 전세대출 2억원으로 제한된다.

​

신용대출 1억원 초과 보유자는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 살 수도 없다. 아무리 10.15 이전에 마통 및 신용대출을 받았더라도 대출 1억 초과면 서울, 수도권에 매수금지된다. 단, 1억 초과 신용대출이 전액 상환하면 규제 대상에서 벗어날 수 있다.

굉장히 골치 아픈 것이 여러 개의 규제가 동시에 겹치기 때문에 정말 많이 조사하고 알아봐야 한다. 투기과열지구는 LTV 40%지만 분양가가 20억 이상이기에 대출이 4억에서 2억까지 밖에 안 나올 수 있다. 그리고 실거주 2년 의무, 재당첨 5년 제한이기에 서울에 다른 재개발/재건축 물건이 있다면 현금청산될 수 있다.