수원시는 사실 영통구가 NO.1이라 장안구, 팔달구 사람들은 억울할 것이다. 아직 영통구만큼 시세가 오르지도 않았는데 토지허가거래구역에 묶여 거래가 정부의 허락을 맡아야하며 함부로 매수 및 매도할 수 없게 되었기 때문이다. 그런데 팔달구와 장안구와 비슷한 권선구는 의아하게도 토지허가거래구역 및 투기과열지구에 선정되지 않았다. 무슨 기준인지는 헷갈리지만, 권선구 만큼은 규제에서 피해갔다. 그래서 권선구는 이번 대책에 최대 수혜자가 되어 재건축의 규제를 피해갈 수 있었다.

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오늘은 수원시 최대 수혜 권선구 권선2구역 성일아파트 재건축 관리처분인가 임박에 대한 포스팅입니다.

권선구는 경부선 철도를 기준으로 생활권이 나뉜다. 그 중 서부지역은 대체로 개발이 좀 더딘 편인데, 이는 공군 비행장에 걸려있는 고도제한 때문이다. 특히, 서둔동과 곡선동 일대는 농촌진흥형 소유의 논밭이 많은데 이 농촌진흥청이 전북혁신도시로 이전하면서 개발이 진행되고 있다. 게다가 호매실 지구를 중심으로 개발이 많이 되어 많이 바뀌었다. 권선구의 동쪽은 수원역을 끼고 있어 그나마 상권이 더 나은 편이다. 권선구의 호재로는 호매실역으로 들어오는 신분당선이 있어 서울 강남 접근성이 더 좋아진다는 것이다.

권선2구역 성일아파트는 권선구 서둔동 361-1번지 일대로 동남아파트인 권선1구역 옆에 위치한다. 지하철 1호선 화서역 역세권이며 29년 완공 예정인 신분당선이 개통된다면 더블역세권으로 앞으로 교통망이 더욱 좋아질 곳이다. 구운초와 구운중, 율현중 등의 학교도 많으며 스타필드, 롯데마트, KCC몰, AK플라자, 여기산공원, 일월저수지 등의 상권과 공원 등이 많아 생활환경이 매우 쾌적한 곳이다. 현재 권선2구역은 조합설립 이후 시공사는 한화건설이며 사업시행인가 완료 후 관리처분인가 진행 중이다.

권선2구역 성일아파트의 대지면적은 4,999평이며 용도지역은 2종일반주거지역이다. 정비구역 면적은 총 6,160평으로 녹지공간을 포함하기 때문에 더 늘어났고 정비기반시설은 1,133평이 제공되고 아파트 면적은 5,027평에 용적률 250%가 적용된다.

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기존 용적률은 자세히 제시되지 않았지만 기존 연면적은 6,874평이며 용적률 250%가 적용된 연면적은 12,567평이다. 임대주택 면적은 토지이용계획도에 명시되지 않아 제외하고 일반분양 면적은 5,693평이다. 정비구역 내 종교부지, 분양대상 복리시설 부지 등도 존치하지 않는다.

근처 정비구역인 권선6구역도 공사비 폭등으로 문제를 겪었고 이는 2구역도 피할 수 없을 것이다. 현재 960억 규모의 공사비지만 향후 엄청난 공급 부족이란 문제에 직면하여 공사비 인상은 물론 각종 공급을 막는 법안에 의해 사업비까지 증가할 수 있다. 권선2구역의 공사비는 960억이지만, 향후 상승할 것을 가정하여 평당가 750만원으로 계산해보았다. 연면적에 옥상, 지하층 등을 고려하여 1.2배하여 계산하면 총 공사비는 1,131억이다.

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기타사업비는 철거비, 감리비, 조합운영비, 예비비, 금융비용, 세금, 국공유지매입비 등이 포함되지만 이 중 몇가지는 해당되지 않으므로 기타사업비는 250억으로 가정하면 총 비용은 1,381억이다.

공시지가는 현재 평당 707만원이고 감정평가액은 보통 공시지가의 1.2~1.5배 수준이므로 1.4배하였다. 감정평가액은 평당 989만원이다. 조합원의 총 종전자산평가액은 평당 989만원을 적용하면 680억이다.

근처 팔달구 화서역 파크 푸르지오는 21년 기준 분양가가 75타입이 4억 9천~5억 초반, 84타입이 5억 5천만원이라 평당가가 1,600~2,000만원 수준이다. 현재는 평당 3천만원 수준으로 거의 2배가 올랐다. 이제는 공사비 상승과 재건축 공급 자체가 어려워진 부동산 정책 때문에 분양가 상승을 가정하였다. 조합원 분양가는 평당 1,500만원으로 가정하면 조합원 분양 수익은 1,031억이다. 임대주택과 상가는 해당되지 않으므로 제외하고 일반분양가는 평당 2천만원으로 계산했다. 일반분양 수익은 1,138억이다. 총 수익은 2,169억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.15로 나쁘지 않은 사업성이 나온다. 조합원 감정평가액을 평당 989만원으로 가정했을 때, 20평의 경우 1억 9,780만원이고 34평의 경우 3억 3,626만원이다. 조합원 분양가를 평당 1,500만원으로 계산하면 25평은 3억 7,500만원, 34평은 5억 1천만원이다. 20평을 가진 조합원이 25평을 가지려면 분담금은 1억 7,720만원이고 34평을 가지려고 한다면, 3억 1,220만원을 내면 된다.

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권선구는 공군기지나 농촌진흥형 소유의 논밭 등 외부적인 요인 때문에 개발이 더디고 일자리 지구와는 거리가 멀어 시세가 영통구와 비교해 많이 벌어졌다. 하지만 고도제한 완화, 논밭 등을 다시 개발하여 신축공급을 늘린다면 향후 영통구 만큼은 아니더라도 화서역 근처까지는 갈 수 있을 것이다.