군포 금정도 이제 새로운 투자처 및 실거주 입수요가 늘어날 곳이 되었다. 군포 1구역의 재개발 시공사는 대우건설로 선정되었고 신탁사는 한국토지신탁이 되었다. 대우건설이 단독입찰하였으며 규모는 지하 4층에서 지상 29층까지의 932세대이다. 용인 기흥구, 군포, 동탄, 안양 만안구, 수원 권선구 같은 경우는 같은 수도권 내이지만 용인 수지, 안양 동안구, 수원 영통구 등과 같이 아파트 상승 폭이 높지 않거나 해당 구역보다 입지가 좀 떨어져서 그런지 이번 10.15 대책에 포함되지 않았다. 하지만 풍선효과가 퍼질 것은 명확하며 그에 따른 대책으로 추가 규제지역으로 선정될 확률이 매우 높다.

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오늘은 10.15대책 수혜지 군포 1구역 시공사 선정 완료 분담금 분석입니다.

군포 1구역은 군포시 당동 731번지 일대로 사업면적은 12,303평이며 토지등소유자는 416명이다. 계획하는 세대수는 932세대로 분양은 844세대(조합원 포함), 임대주택은 88세대로 예상하고 있다. 23년 정비계획 수립 및 정비구역 결정되고 1년 만에 조합설립인가가 된 만큼 속도는 빠르다. 현재 시공사 선정도 완료되었는데 시공사는 대우건설이며, 향후 건축심의를 통과시키기 위한 서류 작업들을 준비하고 있다.

07년도 군포도 뉴타운으로 지정되었지만, 박원순 시장의 당선과 미국발 서브프라임 모기지로 인한 글로벌 금융위기로 인해 수많은 재개발 구역이 서울시장 직권으로 구역해제되었다. 정부의 9.7대책이나 이번 10.15로 토허제 + 투기과열지구라는 4개월 만의 전례없는 대책으로 인해 서울시 내 공급이 박살났다는 것을 증명했다. 서울 내 핵심지 공급이 매우 부족한 탓에 거래를 중단시키는 의도이다. 이 원인 중 하나로는 과거의 재개발 구역 해제라는 의견도 있다.

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과거 글로벌 금융 위기 이후 부동산 시장은 전례없는 하락을 맞았고 그로 인해 주민들이 재개발/재건축을 포기하려는 움직임을 보이기 시작했다. 뉴타운, 재개발 수습방안이 발표된 이후 조합설립인가 되지 못한 곳이 대표적인데 정비구역 지정 전 주민동의율을 채우지 못한 곳이거나 추진위원회가 조합설립을 하지 못한 곳이 주민동의를 받아 구역해제되었다.

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주민들이 재개발을 반대한 이유로는 과거엔 "종전자산평가액", "프리미엄", "비례율", "권리가액"의 용어도 잘 모르는 때였다. 비례율은 사업성에 매우 중요한 요소인데, 부동산 시세가 하락하는 시기에는 분양가는 낮아지고 사람들 투자 심리도 줄어든다. 그래서 비례율이 감소하면서 분담금이 증가하여 주민들이 포기하는 것이다.

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그리고 조합설립 이후에는 조합원들에게 매몰비용이 부담된다는 이야기도 있지만, 과거 대법원 판례에 따르면 나라에서 보조해주어 매몰비용 문제를 해결하였다. 결국 그 당시는 글로벌 금융위기와 함께 주민들의 동의 덕분에 대규모로 정비구역 해제가 된 것이라 현재에는 주민 동의를 통과하지 못한 곳은 구역해지 될 수 있지만 어느 정도 진행된 재개발 구역은 서울시장이 함부로 해지할 수 없는 것이다.

군포 1구역의 사업면적은 12,303평이고 지하철 1호선 군포역, 1호선 + 4호선 금정역, 4호선 산본역 등과 인접하며 GTX-C노선의 기대감도 있다. 대한토지신탁이 사업시행자로 지정되었고 조합설립 없이 빠르게 진행될 수 있는 장점이 있고 신탁사가 운영하여 투명성과 효율성이 높다. 대신, 수수료가 비싸다. 군포에는 재개발하는 구역이 많은데, 금정역과 산본역 중심으로 개발이 많이 된다.

군포 1구역은 종상향되어 기존 2종일반주거지역에서 3종일반주거지역으로 사업성이 상승하여 허용 용적률을 280%로 가정했다. 군포 1구역의 사업면적 중 공원도 포함되기에 정비기반시설은 5%, 임대주택은 10%로 가정했다. 군포 1구역의 기존 용적률은 재개발 구역이기에 알 수 없어 180%로 가정하면 연면적은 22,145평이다. 용적률 280%가 적용된 연면적은 34,448평이다. 여기에 정비기반시설 1,722평, 임대주택 3,449평, 상가 500평으로 가정하면 아파트 연면적은 6,632평이다.

​공사비는 평당 800만원으로 가정하였다. 현재 서울시 정비사업 중 재개발이 평당 850~900만원 수준이고 비싼 동네의 재개발/재건축 비용은 1,200만원까지 갔다. 현재 투기과열지구 재건축 구역은 1+1도 불가능하고(현금청산 당함) 조합설립인가 이후 조합원 지위양도금지이다. 재개발의 경우 관리처분인가 이후 조합원 지위양도금지가 된다. 그래도 아직 분양가 상한제가 적용되는 곳은 강남 3구 + 용산에만 해당된다.

공사비는 연면적에 1.2배하였는데 이는 옥상, 지하층, 커뮤니티 등을 고려한 값이다. 총 공사비는 3,307억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 감리비, 예비비, 금융비용, 세금, 은행 차입금 등이 포함되며 600억으로 가정하면 총 비용은 3,907억이다.

현재 거래된 매물의 시세를 보면, 평당 1,500만원~2,500만원 사이이다. 공시지가들을 몇가지 조사해보면 다음과 같다. 평당 600~1,000만원 사이로 분포하고 있다. 그래서 중간값인 800만원으로 공시지가를 계산하고 공시지가에 감정평가액 보정률 1.4배를 적용했다. 보통 보정률은 1.2~1.6배 수준이다. 평당 감정평가액은 1,120만원이고 조합원 총 종전자산평가액은 2,480억이다.

군포는 신축 아파트가 부족하다. 그래도 금정역 쪽은 래미안 하이어스라는 대장아파트가 있고 현재 34평 시세가 9~10억원으로 평당 3천만원 수준이다. 그러나 이 역시도 2010년 대에 지어진 아파트라 오래되었다. 군포 내 20년 이후로 지어진 아파트는 드물고 이제 곧 분양하는 군포10구역의 경우 분양가가 7억~14억 사이이다.

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조합원 분양가는 평당 1,800만원 수준으로 계산하면 조합원 분양 수익은 3,986억이다. 임대주택은 평당 1천만원으로 가정하면 임대주택 수익은 349억이다. 상가는 평당 2,000만원으로 가정하면 상가 수익은 100억이다. 일반분양가는 군포 10구역보다 조금 오른 평당 2,700만원만원으로 가정했다. 일반분양 수익은 1,790억이다. 총 수익은 6,225억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 총 종전자산평가액}이므로 0.93이다. 나쁘지 않은 사업성이다. 만약, 15평의 빌라를 가진 사람이라면 감정평가액을 위에 처럼 평당 1,120만원으로 가정하면 종전자산평가액은 168,000,000원이다. 비례율이 0.93이므로 권리가액은 156,240,000원이다. 이 사람이 평당 1,800만원 수준의 25평의 아파트를 받으려고 한다. 평당 1,800만원의 25평이라면 4억 5천만원이다. 결국 분담금은 293,760,000원이다.

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나쁘지 않은 분담금이고 만약, 대내외적 상황에 휘말려 재개발이 더 늦어진다면 비용이 더 크게 상승하고 그만큼 분양가가 상승하므로 추가 분담금이 나올 수 있다. 그래서 한형기 조합장이 했던 만큼 빠른 속도만이 살 길이다.