안양시 만안구는 이번 10.15 대책에서 빠진 구역으로 풍선효과 수혜를 제대로 받을 수 있는 곳이다. 만안구 래미안 안양메가트리아는 벌써부터 눈치 빠른 사람들이 매수하고 있어 신고가를 찍었고 검색어 순위도 상위이다. 그만큼 관심 많은 사람들이 매우 많다는 것을 알 수 있다. 이에 힘입어 안양시 만안구 능곡우성 지역이 조만간 공공재개발 예정구역으로 지정된다. 시는 능곡우성 지역에 대한 공공재개발 예정구역 지정안에 대해 10월 31일까지 공람을 진행하기로 했다.

오늘은 안양시 만안구 재개발 능곡우성구역 정비구역지정 전 사업성 분석입니다.

10.15대책과 관련하여 기존에 진행되고 있던 서울 및 수도권 재개발/재건축 구역은 초토화되었다. 서울과 경기도 남부 일대가 투기과열지구 및 토지허가거래구역에 묶이면서 LTV 40%, 재당첨제한, 분양가 상한제, 재건축 1+1 금지, 재개발/재건축 조합원 지위양도금지 등이 그 예시이다. 이렇게 규제가 강해진다면 당연히 재개발 정비사업은 어려워지고 그에 따른 공급은 매우 부족해진다. 안 그래도 부족한 서울 땅인데 여기에 공급이 더욱 부족해지면 서울 기존 아파트들의 희소성은 더욱 강조되고 가격은 더욱 오를 수도 있다.

하지만 대출 및 실거주 의무에 따른 여파로 핵심지 즉, 오르는 곳만 오르는 상황이 펼쳐질 것이다. 사람들이 돈을 주식이나 코인으로 번 다면 결국 최종적으로 가는 곳은 서울 강남권 부동산이다. 주식/코인 등은 레버리지를 한다면 청산당할 위험도 크지만, 부동산은 "주"라는 의식주 중에 가장 중요한 부분을 맡고 있기에 생존과 관계가 있어 꼭 필요하여 레버리지를 한다고 해도 안전하다. 현재 주식시장이 다 오르는 시점에서 누구나 주식으로 돈을 버는데 주식 안 하면 바보라고 하지만, 길고 깊은 하락장이 찾아오면 버티지 못하고 매도할 사람들이 천지이다. 결국 부동산이 가장 안전한 자산으로 지금이나 앞으로도 여겨질 것이다.

그에 따른 수혜를 받는 곳은 기존의 "강남3구 + 용산의 재개발/재건축"과 "이미 조합설립인가 이상으로 진행된 재개발 구역", "근처에 아직 조정지역으로 지정되지 않은 곳"이다. 그 예로 바로 안양시 동안구와 달리 조정지역으로 지정되지 않은 안양시 만안구이다. 그 중 능곡우성 재개발 구역은 따끈따끈하게 정비구역 지정된 곳으로 안양시 만안구 안양동 737번지와 석수동 210번지 일대 구역이다. 용도지역은 1종, 2종, 자연녹지지역이라 애초부터 사업성은 매우 떨어진다. 하지만 공공으로 개발되면서 종상향 및 정부의 지원으로 반드시 개발이 될 수 있는 곳이다.

안양시 만안구 능곡우성 구역의 면적은 14,040평 + 10,735평으로 24,775평이다. 이 중 도로 면적은 1,486평, 국공유지는 3,228평이다. 아파트 면적은 20,061평이다. 기존 용적률을 알 수 없으므로 150%로 가정하고 연면적은 최대 250%로 가정하였다. 기존 연면적은 30,091평이며 용적률 250%가 적용된 연면적은 50,152평이다. 임대주택 15%(7,522평), 상가 1천평 등을 고려하면 일반분양 면적은 11,539평이다.

​아직 정비구역 지정 밖에 안 된 극초기 구역이기에 휘몰아 치는 대한민국 내부 상황을 고려하여 평당 850만원으로 가정했다. 4.5일제 제도에 따른 인부 인건비 상승, M2 통화량 증가와 같은 유동성 증가로 인플레 증가에 따른 공사비 상승, 건설사를 죽이는 여러 가지 법 등을 고려하여 공사비를 서울 수준으로 올렸다. 지하층, 옥상, 커뮤니티, 공원, 정비기반시설 등을 고려하여 연면적에 1.5배 하였다. 총 공사비는 6,995억이다.

기타사업비는 철거비, 감리비, 국공유지매입비, 현금청산비, 금융비용, 조합운영비, 예비비, 세금 등을 고려했다. 하지만 공공 재개발이기에 해당 사업지는 어느 정도 경기도 주택공사 등의 자금 지원을 받을 수 있어 1,000억으로 가정했다. 총 비용은 7,995억이다.

공시지가를 보면, 평당 200만원~900만원 수준으로 상대적으로 저렴하다. 감정평가액은 중간값인 500만원에 1.5배하여 계산하면 750만원이다. 감정평가액을 평당 750만원으로 가정하면 총 종전자산평가액은 2,256억이다.

해당 구역 근처 아파트들 중 신축은 드물다. 그나마 최근에 분양한 아파트로 안양어반포레자연앤E편한세상으로 25년에 분양권이 거래가가 30평이 7억 1,295만원이다. 평당 2,350만원 수준인데 분양가가 전용 84 16층 이상이 7억 2,700만원이다. 거의 피가 없는 것으로 볼 수 있고 분양가는 7~8억 5,500만원 수준이다.

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조합원 분양가는 평당 2천만원 정도로 상당히 높게 잡았다. 조합원 분양수익은 6,018억이다. 임대주택은 평당 1,000만원 수준으로 계산하면 임대주택 수익은 752억이다. 상가는 평당 2,500만원으로 가정하면 상가수익은 250억이다. 일반분양가는 향후 공사비와 사업비 상승을 고려하여 3,000만원으로 계산했다. 일반분양 수익은 3,461억이다. 총 수익은 10,482억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.1이다. 조합원들 중 안양우성아파트를 들고 있는 사람들이라면 평당 750만원 수준으로 20평을 가진다면 1억 5천만원의 감정평가액가 나온다. 여기에 권리가액은 1.1배를 곱한 값이므로 1억 6,500만원이다. 조합원 분양가가 평당 2천만원으로 25평이라면 5억이다. 조합원은 분담금을 3억 3,500만원을 지불해야 한다.

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분담금이 3억~5억 수준이라면 현재 실정에는 경기도 비선호지 중에선 조금 비쌀 수 있다. 하지만 이제는 풍선효과와 공급부족이 가져오는 "의식주" 중 주의 여파는 꽤나 타격이 크다. 그렇기에 분담금이 비싸게 나오더라도 이는 공사비 및 사업비 증가에 따른 분양가 상승을 확실히 가정해야 한다.