요즘 발의된 새로운 법안에 대해서 논란이 많다. 전세를 무려 3+3+3년으로 총 9년을 살게 하겠다는 것이다. 9년이면 강산이 변하는 것이다. 그 동안 집주인은 자기가 들어가고 싶어도 세입자가 계속 살겠다고 하면 울며 겨자먹기로 억지로 내 집을 뺏기는 것이다. 원래는 집주인이 실거주하겠다고 명확히 밝힌다면 세입자는 나와야겠지만, 그것도 불가능해질 수도 있다. 임차인만 사람이고 임대인의 권리를 지켜주지도 않는 악법이 다시끔 소환된 것이다. 만약, 이 법안이 통과된다면 전세 매물은 더더욱 감소할 것인데, 이미 토허제로 묶인 뒤 전세매물은 완전히 급감했기에 전세나 월세는 더 치솟을 것이다.

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보유세 카드를 만지작만지작거리고 있는데, 이 보유세 카드를 꺼낸다면 보유세에 대한 부담은 온전히 세입자에게 전가되고 세입자들은 폭등한 전월세에 내 월급의 절반 이상을 사용할 지도 모르는 현실이 된다. 오늘은 3+3+3 전세 임대차 보호법 월세가속화 주거비용 폭등에 대한 포스팅입니다.

흔히 말하는 임대차 보호법의 임대차 3법은 "임대차계약갱신권", "전월세상한제", "전월세신고제"가 있다. 일반적인 임대차보다 임차인의 보호를 강화한 법으로써 민법에 의한 특별법이다. 임차인 보호를 위해 특례로 "임차인은 최소한 2년의 임대차 기간을 보장받는다", "차임이나 보증금의 증액은 5%의 상한선을 두고 1년이 지난 후에야 다시 증액힐 수 있다", "보증금의 월차임 전환시 대통령령으로 정한 비율보다 높게 할 수 없다", "등기없이 전입신고만으로 대항력이 생긴다", "일정금액까지는 다른 모든 채권에 대해 우선하여 변제받을 수 있다"라는 특례를 규정한다.

이렇게 특례 속에 임대차계약갱신과 전월세상한이 포함되어 있다. 게다가 임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 때 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 완전히 갑과 을이 뒤바뀐 것이다. 다만, 몇가지 예외를 제외하고는 임차인이 계약갱신을 요구하면 거절할 수 없다. 그래도 기존에는 임차인이 1회에 한하여 계약갱신청구권을 요구할 수 있고 이는 2년만 적용된다. 갱신되는 임대차 계약은 단지 5%만 증액가능하며 이렇게 계약갱신권을 사용한다면, 임차인이 나갈 때 3개월 만에 전세금을 돌려주어야 한다.

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만약, 집주인이 본인 거주를 위해 임차인을 계약기간 만료 전에 퇴거시키고 자기가 들어간다고 해놓고 그 기간 동안에 제3자를 임대시킨다면 손해배상을 해야한다. 갱신거절 당시 월차임의 3개월 분에 해당되는 금액과 갱신거절로 인해 임차인이 손해본 금액, 임대인이 제3자에게 임대하여 얻는 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 2년 분에 해당하는 금액을 내야 하니 주의해야 한다.

또한, 주의해야할 것이 "묵시적 갱신"이다. 묵시적 갱신이란 임대차 계약기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인과 임대인 둘 다 계약종료나 변경의 의사를 밝히지 않을 때 기존의 동일한 조건으로 다시 임대한다. 말 그대로 아무 말도 않하면 그냥 계약갱신권이 자동으로 시행되는 것이다. 묵시적 갱신시 임차인은 계약해지를 마음대로 할 수 있지만 임대인은 3개월 이내 전세보증금을 돌려주어야 하고 복비도 주인이 지불해야한다.

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최근 여당에서 임차인이 한 주택에서 최대 9년(3+3+3년)을 거주할 수 있도록 하는 법을 발의했다. 임대인들 사이에서는 9년 동안이나 계약이 묶이게 되면 누가 전세를 놓겠느냐고 말한다. 지금처럼 다주택자를 죽이고 전세까지 없애버리면 앞으로 월세 폭등 및 월세의 전환이 가속화된다. 여기에 임대인은 세입자에게 납세증명서 및 건강보험료 납부내역 공개(실제 전세자금대출이 굉장히 까다로워져 서류가 많이 필요해짐), 선순위 및 세금체납금이 집값의 70% 이상이면 전세 불가, 전입신고 시 당일 0시부터 대항력이 생긴다.

9년 동안 계약이 묶이고 주택을 적당히 오르면 팔려고 하는 갭투자를 하는 사람들은 줄어들겠지만, 공급은 감소한다. 개정안에는 또 임대료 증액 상한이 5%로 제한되어 9년 동안 임대료 인상 폭은 최대 10.25% 밖에 안 된다. 그래서 집주인들은 9년 뒤 시세를 고려해 보증금을 무리하게 인상하거나 전세를 월세로 전환하려고 한다. 선진국들의 수도에선 주거비용이 월급의 40% 이상을 차지한다고 한다. 그나마 우리나라는 전세가 있어 주거비 비용이 다른 선진국보다 낮은 편이다.

정치권에선 전세가 골치 아픈 제도이기에 없어져 버리는 것이 더 낫다고 생각한다. 이 전세문제로 자기들 정권도 바뀔 수 있게 하는 위험요소이고 월세로 전환되는 것이 자기들 세금을 걷는 것이 더 유리하기도 하다. 25년 상반기 기준으로 전월세 전환 전국 평균이 5.8%로 가정한다. 전세자금 대출이 현재 3.5~4.5%인데 전세자금 대출을 5억 빌렸다고 가정하면 1달에 이자가 150만원(3.8% 기준)이다. 5억 전세를 월세로 전환한다면 월세는 약 250만원(5.8% 기준)으로 100만원이 더 증가하는 것이다.

집주인들은 돈이 모이는 대로 전세를 반전세로 돌리고 반전세는 월세로 돌려버린다. 당연히 초반에는 보증금 비중이 높은 반전세가 유행하지만 향후 자본이 모이는 속도가 빠른 집주인들은 아예 월세로 돌려버린다. 이렇게 월세로 전환되버린다면 왜만한 사람들은 비싼 아파트로 월세를 살 수가 없다. 이제는 돈 없으면 결국 빌라 월세로 살 수 밖에 없는 것이다. 이미 토허제로 묶이고 투기과열지구에 선정되면서 매물 및 전세는 놀랍게도 정말 급감했다.

게다가 해외에서 대안주거형태로 글로벌 기업이 주택임대차 시장에 진출할 수 있다. 전문적인 지식과 자본력을 가진 회사들이 들어오면 전문적으로 임대주택을 운영한다면, 집주인들은 밀릴 수 밖에 없다. 거대자본들은 임대타겟층을 명확히 하여 수요를 충족시킬 수 있는 대응력이 뛰어나기 때문이다. 자본력이 약한 집주인 순으로 밀리는 경우 결국 개인은 임대차 시장에서 울며겨자 먹기로 나갈 수 밖에 없다.