부동산은 원래 금수저들의 투자처이다. 그러니 부동산으로 돈을 벌려면 금수저들의 투자전략을 공부해야 한다고 판단할 수 있다. 이는 서울 강남 3구, 용산, 성동, 마포급이지만 이제는 경기도 재개발, 재건축도 기본 10억 이상이라 흙수저 직장인들은 상급지에 투자하기 어렵다. 과거에도 비쌌지만 이정도까지 아니라는 의견이 많다.

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2000년대인 옛날에는 용산이 5억대 였고 1980년대에는 은마가 1억이었다. 물론 그때 물가는 지금과 차원이 다르다. 이걸 보면 2030년에는 분명 더 비싸져있을 것이라 가정할 수 있다. 이제는 서울 전역과 경기도 남부 핵심지역이 토지허가거래에 묶임과 동시에 대출도 거의 안 나오게 되었다. 그렇다면 우리는 증가하는 유동성에 맞추어 새로운 투자처를 찾을 것이고 그것은 바로 옆의 동탄, 군포 금정, 용인 기흥구, 안양 만안구, 구리시 등이다.

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오늘은 용인시 기흥6구역 구갈동 한양아파트 재건축 정비구역지정 임박에 대한 분석입니다.

미리 서울이나 경기도 핵심지에 선점한 사람들이라면 거래를 차라리 안 하는 것이 더 낫다고 판단하여 매물을 거둘 것이다. 그리고 조용히 때를 기다릴 것이다. 급매만이 가끔씩 거래되고 주식이나 코인으로 돈을 번 사람들은 실거주를 통해 서울 핵심지에 신고가로 거래를 지속할 것이다. 토지허가거래가 그만큼 무서운 것이다. 이 여파로 서울 내 공인중개사나 인테리어 업체, 이사업체 들은 엄청난 타격을 입게 되었다. 그리고 사람들은 이번 규제를 "서울의 평양화"라고 정의하기도 했다.

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서울 내에서도 아직 가격회복이 되지 않은 곳도 많은데, 서울 전역으로 규제지역으로 선정한 이유로는 아마 어차피 풍선효과가 커질 것인데 미리 막자는 의도가 있을 것이다. 경기도 남부에 현재 규제지역이 아닌 곳도 역시 다음 규제 때 조정지역으로 묶일 가능성이 매우 높다. 그래서 지금 실수요자들이나 투자자들은 다음 풍선효과가 올 곳을 미리 선점하고 있다.

용인시 수지구는 정부에서 찍어준 핵심지이고 바로 옆의 기흥구는 아직 기회가 있다. 기흥구는 수원과 분당의 영향이 반반 미치는 곳으로 보정동, 구성동, 마북동은 분당구의 영향이 나머지 대부분은 수원의 영향을 받는 곳이다. 삼성전자와 SK하이닉스의 영향으로 미래가 기대되는 곳으로 처인구에는 SK하이닉스 공장이 들어설 예정이라 처인구보단 근처 기흥구나 수지구로 사람들이 많이 거주할 것으로 보인다. 다만, 이 사람들을 받쳐줄 공급량이 매우 적다.

구갈한양아파트는 최근 안전진단을 통과하였다. 전체 10개 동에 15층 규모의 아파트이며 용적률은 211%로 높은 편이며, 구갈초를 안고 있는 초품아이다. 재건축 시에는 해당 초등학교를 존치하여 공사가 진행될 것으로 보인다. 현재 적정성 검토가 진행 중이며 조만간 정비구역으로 지정될 것으로 보인다. 지대가 조금 높은 편이고 기흥역 역세권, 초품아, 상권도 뛰어나며 도보 10분 거리에 광역버스가 위치하여 서울 가기도 편하다.

구갈한양의 대지면적은 9,561평으로 총 624세대에 용도지역은 3종일반주거지역이다. 기존 용적률이 211%이므로 기존 연면적은 20,173평이고 용적률 최대 300%가 적용된 연면적은 28,683평이다. 만약, 임대주택 면적을 15%(4,302평)로 상가를 500평으로 가정한다면 일반분양 면적은 3,708평이다.

공시지가는 평당 1,077만원으로 보통 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.6배 수준이다. 공시지가는 보정률 1.4배하여 계산하면 1,500만원이다. 감평액을 평당 1,500만원으로 계산하면 조합원들의 총 종전자산평가액은 3,041억이다.

18년도 준공된 구갈역 신축들은 시세가 평당 3천만원 수준이다. 풍선효과로 이번 10.15 대책의 수혜지가 기흥구인 만큼 10억 이상까지 오를 것으로 본다. 조합원들 분양가는 평당 2,500만원으로 가정했는데 과거 기흥역 더샵과 센트럴푸르지오의 일반분양가가 1,400~1,500만원 수준인 것에 비해 높게 계산했다. 총 조합원 분양수익은 5,043억이다.

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임대주택은 평당 1,000만원으로 가정하면 임대주택 수익은 430억이다. 상가는 평당 3,000만원으로 가정하면 상가수익은 150억이다. 일반분양가는 평당 3,300만원으로 잡아 향후 오를 준신축들 매물 시세와 비슷하게 계산했다. 향후 일반분양가 상승을 고려하면 4천만원 이상으로 올라갈 확률도 높다. 일반분양 수익은 1,223억이다. 총 수익은 6,846억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.03이다. 비례율이 1과 비슷하다는 것은 결국 공사비, 분양가, 종전자산평가액 중 하나가 삐끗하면 분담금이 증가하거나 수익이 증가하는 것을 뜻한다. 하지만 공사비가 증가한 만큼 분양가로 전가되기에 일반분양가 및 조합원 분양가 상승은 피하지 못할 것으로 보인다.

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기흥구는 현재 투기과열지구 및 토지허가거래구역이 아니기에 정부의 허락을 맡지 않고 매수가 가능한 지역이다. 현재 기흥역 준신축들이 평당 3천만원 수준이기에 서울에서 밀려난 사람들은 결국 그나마 가까운 곳으로 갈 것이고 이 수혜는 기흥구나 동탄, 군포 등으로 전파될 것이다.