서울은 전부 토지허가거래제도에 묶여버렸다. 결국, 이렇게 토지허가거래제도에 묶여버리면 기존부터 토허제 지정구역이었던 강남, 서초, 송파, 용산구의 경우 또 다른 혜택을 받는 곳이 되었다. 어차피 거래가 잘 안되는 곳들이라 사람들이 간다면 서울 강남3구 및 용산으로 가는 것을 선택하는 것이다. 또한, 또 다른 곳으로 풍선효과가 옮겨갈 것인데, 그 혜택을 바로 받는 곳이 동탄, 용인시 기흥구, 수원시 장안구, 인천 송도 등이 있다.

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오늘은 이촌동 왕궁 아파트 재건축 사업시행인가 임박 분담금 상승 ?에 대한 포스팅입니다.

용산구는 10.15 이전부터 투기과열지구 및 토지허가거래제도에 해당되는 동네라 이번 대책에 가장 큰 수혜지라고도 볼 수 있다. 이미 거래가 어려운 곳이어서 마포나 성동구 같은 다른 곳으로 풍선효과가 옮겨가다 빙 돌아서 결국 강남과 용산으로 넘어왔다. 특히, 이촌동은 부촌으로 알려져 수많은 부자들이 살고 있는 곳이다.

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중구, 동대문역, 명동, 충무로부터 서울 CBD와 YBD 모두 가까운데다가 그 귀하다는 한강벨트이기도 하다. 이미 재건축으로 새롭게 탄생한 래미안 첼리투스와 LG한강 자이 같은 경우는 각각 50평이 50억 이상이라 평당 1억 이상이다. 국립중앙박물관이라는 전 세계 박물관 관람객 수 6위, 서울 중심지에다 공급량 제한으로 그 어떤 아파트보다 귀하며 한강변이라는 장점을 가진다. 2개 노선의 더블역세권 + 외국인, 전문직, 부자들의 보금자리로 서울 내에서도 장벽을 더욱 공고히 하고 있다.

1974년 준공된 왕궁아파트 역시 재건축이 추진 중인데, 31평이 33억 정도라 재건축이 아직 진행되지도 않았는데 평당 1억 이상이다. 바로 옆에 래미안 첼리투스가 있기에 왕궁아파트가 신축으로 탄생한다면 래미안 첼리투스 이상일 것이기에 평당 1억~2억까지 갈 것이다. 게다가 평균 대지지분도 넓은 편이라 소유자들의 분담금 부담도 그리 크지는 않고 용적률도 148%라 굉장히 사업성도 좋다.

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내년 사업시행인가 신청 예정이라 사업의 속도도 나쁘지 않다. 이미 투기과열지구라 재건축은 1+1 분양권을 얻을 수 없고 분양가 상한제까지 적용되어 이번 정권 때 분양하기는 좀 어려워보인다. 조합에선 원래부터 조정지역이기에 이 또한 예상하여 최대한 사업성을 올리고 분담금을 줄일 수 있도록 전략을 조정하는 것으로 보인다.

왕궁아파트의 재건축 개요를 살펴보면, 최고 층수 49층, 프리미엄 한강뷰 조망(100% 남향, 사선배치, 통창설계 등)과 외관 디자인 특화 및 자재 고급화가 적용된다. 실내 천장고 2.9m/우물천장 3.1m/필로티 11m로 서울 아크로 서울포레스트 수준이다. 주차장 대수 3대의 광폭 주차장, 한강뷰 카페, 피트니스/영화관/골프/비지니스 라운지/게스트 하우스 등 최고급의 커뮤니티를 제공한다.

왕궁 아파트는 기존 250세대에서 318세대로 늘어나며(공공임대 58세대) 구역면적은 5,330평, 대지면적 5,233평, 정비기반시설 97평이다. 1대1 재건축으로 진행되어 용적률은 250%까지 적용된다. 상한 용적률은 221%, 법적상한용적률은 249%, 임대주택은 약 14%이다. 최대 연면적은 13,083평이며 기존 연면적은 7,744평, 임대주택은 1,831평이다. 일반분양 면적은 3,508평이다.

​서울 최고급 아파트로 탄생할 곳이기에 공사비는 평당 1,300만원으로 잡았다. 최근 공사비를 지방에서도 1천만원 이상으로 잡아야 하는데, 유동성이 계속 풀리고 건설사가 어려워지는 법안들 때문이다. 그래서 서울 최상의 입지에 최고급 자재들을 고려하여 평당 1,300만원으로 계산했다. 지하층, 공공시설, 옥상 등을 고려하여 연면적에 1.8배하였는데 공급면적 대비 연면적이 약 1.8배 수준인 이유는 지하 4층까지 주차장을 설치하고 커뮤니티, 공공시설 등도 지하에 설치하기 때문이다. 따라서, 총 공사비는 3,061억이다.

기타사업비는 철거비, 감리비, 조합운영비, 예비비, 세금, 이주비, 현금청산비 등이 포함된다. 1대1 재건축이라 대부분의 조합원들이 현금청산을 선택하기 보다는 아파트 입주권을 받는 것을 선택할 것으로 보인다. 현재 1+1 재건축은 투기과열지구 내에선 불가능하다. 그리고 이주비 대출도 6억으로 한도가 정해져있다. 기타사업비는 약 600억으로 가정하였다. 총 비용은 3,661억이다.

공시지가를 보면, 평당 5~5,600만원 수준이다. 조합원 종전자산평가액은 공시지가의 1.2~1.6배 수준이므로 평당 1.5배로 계산했다. 조합원 감정평가액은 평당 7,950만원이고 조합원 총 종전자산평가액은 6,156억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 상가는 토지이용계획도에서 없기에, 이 3가지만 더하면 된다. 조합원들의 경우 대부분 45평 이상의 대형평수를 일괄적으로 받는다. 하지만 조합원들에 따라 층수, 배정위치 등은 달라지기에 한강뷰 조망권은 당연히 기존 권리가액이 높은 사람들에게 넘어간다. 조합원 분양가는 평당 9천만원으로 가정했다. 평당 9천만원이면 45평은 40억 5천만원이고 34평은 30억 6천만원이다. 조합원 분양수익은 6,969억이다.

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임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 275억이다. 일반분양가는 평당 1억원으로 가정했다. 현재 매물 수준이며 아쉽게도 조합원들이 대부분 한강뷰를 가져갈 것으로 예상되지만 적어도 중층 이상의 한강뷰 공급이 예상되기도 한다. 일반분양 수익은 3,508억이다. 총 수익은 10,477억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.1이다. 조합원들의 감정평가액을 평당 7,950만원으로 가정하고 45평이면 35억 7,750만원이고 조합원 분양가를 평당 9천만원으로 가정하면 평당 40억 5천만원이다. 권리가액은 35억 7,750만원 × 1.1은 39억 3,525만원이다. 분담금은 1억 1,475만원이다. 감정평가액을 높게 잡은 덕에 비례율이 높고 분담금이 줄어들었다. 공사비는 지금보다 더 상승할 가능성도 높고 분양가도 지금보다 올라갈 수 있다.

최근 한강변 아파트에 위치한 아파트들은 대부분 평당 1억 이상이다. 그만큼 희소성이 있다는 뜻이고 토지허가거래제에 적용되어 거래는 과거와 달리 뚝 떨어질 것으로 보인다. 하지만 실거주하는 사람들에게는 얼마가 들어도 희소성 있는 매물을 구할 것이다. 통화량이 증가하는 만큼 어차피 앞으로 더 오를 것이고 이를 각종 규제로 막는다고 해도 막을 수 없다. 현재 정부는 공급이 실패했다는 것을 9.7대책을 통해 증명했고 집값 상승을 서울 전지역 및 경기도 남부 규제를 통해 막기 위해 거래를 못하게 할 뿐이다. 이제는 돈 많은 실거주자들이 움직일 차례지만 그들은 이미 미리 선수를 쳐두었을 것이다.