신풍역더샵은 더블역세권에 2,030세대 이상의 대단지 아파트이다. 영등포구이지만 7호선과 2호선의 장점을 가지며 근처에 신축 아파트가 없기에 더욱 귀하다. 해당 입지는 브랜드 + 대단지 + 초품아에다 YBD, CBD의 접근성이 나쁘지 않은 편이고 강남까지도 환승없이 갈 수 있다. 현재 서울 집값이 심상치 않게 오르고 있는데 이에 따라 규제가 따라붙을 것으로 예상된다. 예상되는 규제 내용은 공시지가 현실화율로 공시지가 상승에 따른 세금 증가, 투기과열지구 추가, 마포구, 성동구 토지허가거래구역 지정, DSR 규제 확대 등이 있다.

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오늘은 영등포 신풍역더샵 분양가 상승 청약조건 규제내용 분석입니다.

신풍역더샵은 특이하게도 지역주택조합 성공사례이다. 지역주택조합은 왠만하면 절대 하면 안 되고 원수에게나 추천해줄 만한 사업이다. 근데 이 극악 난이도인 서울 지역주택조합의 성공사례가 가뭄에 콩나듯 발생하는데, 대표적으로 "서울숲 아이파크 리버포레", "이수역 힐스테이트 센트럴", "신풍역더샵" 등이 있다. 지역주택조합은 토지확보율 95%를 달성해야 하는 극악 난이도를 가지며 조합원들이 토지매입 주체가 되어야 한다. 사업이 지체되면 지체될 수록 조합원들의 비용은 눈덩어리처럼 커지고 조합원들은 탈퇴도 매우 어렵기 때문에 그냥 돈만 날리는 사업일 확률이 크다.

영등포구 신길동은 여의도동과 달리 달동네였지만 몇몇 신축이 들어서면서 아파트 단지가 많이 생겼다. 여전히 재개발, 재건축 진행 중인 사업지가 많지만 가끔 을씨년스러운 분위기를 내뿜는 곳도 있다. 여의도가 너무 잘 나가서 그렇지만 신길뉴타운으로 인해 과거에 비해 훨씬 나아지고 현재도 영등포구는 재개발 사업이 많이 진행 중이다. 신풍역더샵은 신길동 중 대림3동 바로 접하는 곳이지만 비싼 신축 아파트가 계속 생기고 개발이 된다면 감당하지 못할 조선인들은 다른 곳으로 거주지를 옮기게 되어 치안은 더욱 좋아질 것이다.

신풍역더샵은 2천세대 이상이지만 지역주택조합으로 탄생하고 조합원들 제외하고 300세대 정도 분양한다. 규모는 지하 3층~지상 35층이며 29년 입주예정이고 분양가 상승 이슈로 원래 분양일정인 25년 5월에서 뒤로 미루어졌다. 래미안 에스티움이 대장아파트이며 25평이 15억 이상, 34평이 17억 이상이다. 해당 아파트는 7호선 + 2호선 + 신안산선의 트리플역세권이며 대단지에 신축, 초품아이다. 하지만 아쉬운 건 신길뉴타운과 거리가 떨어져 있어 나홀로 대단지이며 다세대주택 및 상가주택들로 어수선하며 대림동이 근처라는 것이다.

예상되는 일반분양가는 평당 5,500만원이다. 25평은 13억 7,500만원이며 34평은 18억 7천만원 수준이다. 정확한 분양가는 향후 분양 전에 업데이트하겠습니다.

※ 청약일정 : 25년 10월 내 예정

기존 분양일정은 25년 6월이었으나 조합에서 분양가를 올리기로 하여 연장되었고 예상 분양가는 5,100만원~5,200만원이지만 최근 광명 철산역자이나 이수역 힐스테이트 센트럴 분양가를 보면 그보다 더 높을 것으로 보인다. 현재 서울시는 신축이 매우 귀해지고 신축 분양가는 매우 올라 강남, 서초, 송파도 아닌 곳에서 분양가가 무려 22억이다. 한국 지방과 서울과의 주택 가격 차이는 17년 만에 최고를 찍고 30년 이상 지나면 지방의 폭탄돌리기를 받아줄 젊은 세대들도 매우 취약하기에 망하더라도 늦게 망하는 서울로 다들 집을 옮기고 있기 때문이다.

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서울 내에서도 어느 구에 아파트를 가지느냐에 따라 자산 가치도 크게 달라진다. 투기과열지구에 선정된다고 하는 것은 정부에서 딱 오른다고 지정해주는 꼴이므로 결국 돈을 번 사람들이 비싼 돈을 주고 사는 곳이 바로 투기과열지구 내이다. 그래서 아무리 규제를 강하게 건다고 해도 살 사람은 사기에 계속 가격은 상승한다.

부동산 대책으로 인해 서울과 경기도 남부는 장벽이 세워졌다. 토허제는 월마리아, 서울은 월로제, 강남3구 + 용산은 월시나로 마치 "진격의 거인"에서 나오는 장벽이다. 투기과열지구로 지정되어 대출도 LTV 40% 밖에, DSR규제도 강화되고 토지허가거래에 묶여 실거주가 아니면 살 수도 없다. 이는 정부가 결국 공급실패를 인정한 것이고 핵심지 가격상승을 막기 위해 결국 "거래중지"라는 카드를 꺼낸 것이다.

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하지만 이 카드는 그들을 지지하는 서민들이 힘들어지는 것이다. 공인중개업자들은 거래가 끊겨 밥벌이를 잃고 인테리어, 이사센터 등도 힘들어진다. 코로나 사태 이후 올라간 공사비는 절대 내려오지 않아 신축 빌라나 오피스텔 등 다른 공급도 급감하여 서민들은 서울에서 살기가 힘들다. 다주택자 규제도 풀지 않고 전세대출도 규제를 강화하여 전세매물은 급감하고 결국 월세전환이 심해졌다. 아직 한국은 일본보다 월세는 저렴했지만 이제는 월세도 증가하여 실수요 서민들은 더욱 힘들어질 예정이다.