이제 서울은 완전한 평양이 되어가고 있다. 전 지역이 완전히 투기과열지구에 토지허가거래제도에 묶여버렸다. 심지어 노도강, 관악구, 중랑구까지 묶였는데, 여기 사람들은 어리둥절할 것이다. 우리 동네는 집값이 오르지도 않았는데 투기과열지구에 묶여 괜한 피해를 보는 것이다. 사실 정부도 노도강 같은 경우는 고민을 많이 했을 것으로 보인다. 그래도 서울 전지역을 완전히 묶어버린 이유는 풍선효과를 대비한 것이고 경기 남부 지방 핵심지도 묶어버려 경기도 외곽의 풍선효과를 불러일으킬 것으로 보인다.

​

오늘은 공포 서울 투기과열지구 토지허가거래제 설정 다음 풍선효과는 ?에 대한 포스팅입니다.

과거 문재인 정권처럼 규제를 답습하고 있다. 그때와 다른 것은 공급이 매우 부족하다는 것이다. 오피스텔과 지식산업센터, 신축 빌라 등의 공급도 많았던 그 때 시기와는 달리 이제는 공급이 매우 부족하여 아예 거래 자체를 막아 부동산 상승하는 것을 막는 것으로 밖에 안 보인다. 서울을 전 지역을 투기과열지구나 토지허가거래제도를 동시에 묶은 것은 서울 내에서도 급지를 나누지 않아 사람들이 몰릴 수 있는 것을 선천적으로 막아버린 것이다.

서울 내 전지역을 투기과열지구로 묶어버림으로써 서울은 이제 왠만한 현금이 없다면 들어올 수 없게 된다. 투기과열지구에선 ⓐ LTV가 70%에서 40%까지 감소(유주택자는 0%), ⓑ DTI 또한 40%로 축소, ⓒ 전세대출 1주택자 대출한도 2억원, 전세대출 보증비율 80%, 조건부 전세대출로 갭투자 금지, ⓓ 수도권 3년, 지방 1년 전매제한, ⓔ 다주택자 취득세 중과, 양도세 중과 및 장기보유특별공제 전면 배제, 양도세 1세대 1주택 비과세 요건강화, ⓕ 자금조달계획서 및 입주계획 신고의무, ⓖ 재건축 조합원당 주택 공급수 1주택으로 제한, ⓗ 1억원 초과 신용대출을 보유한 차주에 대해 대출실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택구입 제한의 규제가 붙는다.

주담대 조건을 기존 수도권 6억 한도에서 4억까지 줄여버리는 엄청나게 강도 높은 규제도 발표했다. 정확히는 15억 이하 아파트는 규제지역 내 대출 6억 한도, 15억~25억 내는 대출 4억, 25억원 초과는 대출 2억까지 줄인다. 그야말로 매물을 잠기게 만드는 규제정책으로 왠만한 급매가 아닌 이상 절대 매물이 나올 수 없게 만드는 정책이다. 하지만 보유세는 건드리지 않았는데, 이는 지방선거를 준비하기 위함으로 보인다. 괜히 보유세를 건드렸다가 선거에서 참패를 맞는 것을 알기 때문이다.

LTV가 70%에서 40%까지 줄어들고 15억 초과 아파트는 대출 최대 4억이라 15억 이하 아파트만 40% LTV를 적용받는다. 즉, 10억 아파트는 4억만 대출 받을 수 있고 6억은 내 돈이 필요하다. 유주택은 아예 대출이 0%이지만 생애최초 주택매수자는 대출 70%가 나오지만 실거주 의무 6개월 이내라는 조건이 붙는다. 스트레스 DSR의 가산금리가 3% 이상으로 증가하여 대출한도가 더욱 감소한다.

게다가 재건축의 경우 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도금지, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도금지, 재건축 조합원당 주택 수 공급 1개로 제한해버리고 재초환까지 남아있어 공급이 더더욱 어려워진다.

신용대출이나 전세대출도 역시 강화되는데 1주택자 전세대출 2억원 제한 된다. 전세대출 보유 차주의 규제지역 내 3억 초과 아파트를 취득의 경우 전세대출도 제한된다. 그리고 이미 소유권 이전 조건부 전세대출로 잔금을 치르는 것도 금지되어 갭투자를 방지한다. 전세대출 또한 규제지역 내에선 이자상환분이 DSR이 적용되어 대출받는 것이 매우 어려워진다. 마지막으로 신용대출 1억원 있는 사람은 규제지역 내 주택 매수도 불가능하다.

다주택자의 경우 취득세가 중과된다. 2주택부터 8%, 3주택은 12%로 중과된다. 다주택자 양도세 중과 및 장기보유 공제 배제도 적용되지만 26년 5월까지는 기본세율이지만 26년 5월 이후 다주택자는 양도세 최대 70~80%가 적용된다.(2주택 기본세율 +20% 중과, 3주택 +30% 중과)

2년 이상 지역 거주자 우선공급, 1순위 자격요건도 강화된다.(2년 경과, 세대주, 5년 내 당첨이력이 없어야 세대주가 된다)전매제한은 수도권 3년, 지방 1년으로 제한되고 오피스텔은 1년 제한된다. 청약 당첨 중 추첨제가 비율이 높아져 무주택자에게 혜택이 많이 가게 된다.

내가 집을 더 좋은 곳으로 아니면 더 넓은 곳으로 가고 싶어도 맘대로 못 갈 수 있다. 왜냐하면 구청의 허락을 받아야 하기 때문이다. 참 희한하게 내가 집을 이사가는 것은 내 맘대로 못하는 것인데, 이런 규제를 붙는 것은 공산주의나 하는 짓이다. 서울시장 선거는 거의 포기하고 경기도에만 집중하겠다는 뜻으로 현재 여당의 전형적인 핀셋 전략을 보여준다.

허가대상은 아파트와 동일단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립주택 및 다세대주택이다. 그래도 빌라는 아직 토허제 조건이 붙지 않는데, 송파구 소유의 빌라의 경우 전세가 가능하였다. 그 결과 서울 내 재개발 빌라로 몰리는 사람들은 더더욱 증가할 것이다. 토허제에서 허가 없이 거래를 할 경우 2년 이하의 징역이나 가격의 30% 해당하는 벌금을 낸다. 단, 허가 없이 할 수 있는 경우는 "경매", "대가가 없는 상속이나 증여", "허가대상 미만 면적의 토지"이다.

토지허가거래제도에 묶인다면, 실거주 2년의 제한, 계약일로부터 3개월 이내에 잔금처리, 잔금일로부터 6개월 이내 실거주, 최종 주택이 1주택이라는 조건이 붙는다. 토지허가거래구역은 25년 10월부터 26년 12월 31일까지 유지되고 전세를 낀 갭투자를 완전히 방지하는 정책이지만, 이미 국회의원들은 강남에 매수하고 전세를 줬기 때문에 상관이 없다. 결국 "서민들이 감히 집으로 신분상승을 하려고 해? 개돼지들은 그냥 빌라나 외곽에 살아"의 의도를 보인다.

​

게다가 지방선거가 끝난 후에는 보유세 카드를 통해 똘똘한 1채를 들고 있는 사람들에게서 엄청난 세금을 뜯을 것이다. 실거래는 없어지고 집값 호가는 계속 올라 서민들은 내집마련을 못하고 세금 문제도 있고 토허제라 구청의 허가를 받아야하기에 정작 내 집을 팔고 싶어도 팔지 못한다.

서울 내 급등세 진정으로 거래량 급감, 전세상승, 공급박살, 15억 미만 아파트에 쏠림 현상이 예상된다. 서울도 안 오른 곳도 엄청 많은데 규제를 넣어 많은 사람들의 불만도 있고 풍선효과의 우려가 커졌다. 대표적으로 용인시 기흥, 화성의 동탄, 안양시 만안구, 인천 송도, 구리시, 군포 금정 주변이 올라갈 것으로 예상된다. 앞서 봤듯이 서울의 강남 3구 + 용산의 규제로 인해 다른 비규제지역인 마포구, 성동구, 강동구, 동작구가 엄청 올랐다.

결국 규제가 있는 곳은 대출한도 감소, 실거주 의무 등으로 매수세는 감소로 인해 부동산 업자나 실제로 집 사려고 했던 사람들, 인테리어 업자들도 엄청난 피해를 입게 될 것으로 보인다. 서울과 경기도 남부 핵심 지역도 토허제 + 투기과열지구로 선정되면서 바로 옆에 있는 대표 아파트들 송도 자이더스타, 만안구 안양역 푸르지오더샵, 기흥구 수지구청 롯데캐슬 하이브엘, 동탄역 시범더샵센트럴시티, 동탄역 롯데캐슬 등이 더더욱 올라갈 것으로 보인다.

​

이제 주식으로 대부분 돈이 흘러가거나 지방으로 흘러갈 확률이 높다. 코인이나 주식으로 돈 번 사람들은 당연히 최종 목표는 서울이다. 원화가 쓰레기가 되어가는 현실에서 자산을 계속 모아야 한다는 것은 사람들은 알고 있다. 그래서 끊임없이 새로운 투자처를 찾을 것이고 풍선효과로 지방을 규제하지 않은 결과가 나올 것을 정부는 지금 기대하고 있다.